又要疯抢?奇槎再挂靓地!1.25万/㎡起拍!高清航拍全解析

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 6.3w阅读 2022-06-22 18:04

乐居新媒体 佛山讯 5月27日,保利华南击退中海、建发等5家房企,以17983元/㎡斩获奇槎望江靓地,成就了上半年以来佛山最热闹的一次拍地。

近日,禅城区趁热打铁,又挂出奇槎中心靓地,就在五矿项目旁。而根据佛山最新限购政策,奇槎片区所在石湾镇街道已调整为不限购区域,最低首付可执行2成。

那么,本宗地块素质如何?片区发展又有什么新进展?

来,高清航拍图全解析,一文看懂!




12500元/㎡起拍
奇槎再挂靓地


6月21日,禅城挂牌了位于桂澜路东侧、华祥路北侧的一宗占地超2.89万㎡的商住地,地块起拍价115770万,折合起拍楼面价约12500元/㎡,拟将于7月21日进行网拍。


根据出让文件显示,宗地总占地面积28942.48㎡,容积率不高于3.2,绿地率不低于30%,建筑密度不高于28%,土地用途为城镇住宅用地兼容商服用地,建筑限高100米,其中住宅不低于23米。宗地动工时限为1年,建设时限为3年。


地块位置示意图

按照规划,项目仅须配套建设社区公共服务用房、配电房、通讯基础设施等,均可不纳入容积率计算。值得注意的是,地块左侧还规划有地铁线路途经。


从地图上看,该地块就位于禅城奇槎板块,紧挨五矿崇文金城依云上城两大项目,周边有佛山LEH国际学校、环湖小学东校区等配套。


地块周边航拍

作为禅城区对接广州的“东大门”,奇槎片区地处三龙湾核心区,雄踞三龙湾大湾旁,西接禅城亚艺板块,东接三山新城约25分钟可畅达广州南站,往北走桂澜路可直通千灯湖板块,交通条件优越。





地块素质点评


地块素质如何?我们来听听房企投拓、业内、代理行专家、网友都怎么说:

“有兴趣!”一位佛山房企投拓人士表示,我们准备去看地研判了,1.25万/㎡楼面地价不算高,也不低,可以说是刚刚好的起拍价。也有房企人士坦言,地块要内部测算下,现在资金比较紧缺。


不须配建幼儿园等配套,这块地是纯住宅,地块又方方正正的,真不错!”,有业内人士直言:“目前奇槎片区在售房源不多,主要供货主力就剩泰丰了。而鹏瑞主打千万豪宅市场,不可相提并论。加上这块地不大,起拍价不高,还是有竞争力的。”


“现时奇槎不限购,片区库存不大,加上这块地起拍价不高,预测应该可以拍到1.5万/㎡以上。” 有网友如是说。

好地网广东总经理宣烨锋:我觉得地块还是不错的,体量也适中,区位、交通、配套等综合看也中上,毕竟这里也出过地王的,只是现阶段能出钱的企业不多,预计还是几家央国企玩一玩,但这个价格还是会有不少企业感兴趣,毕竟禅城东面能出的地不多。

广东粤湾数据研究院高级研究主任张颖欣:这是新政后奇槎首次挂地,预计有望引来一众房企重点关注。近期奇槎利好频出,佛山实验学校、华英学校转为公办,教育资源集中度再获提升,再加上解除限购、首套首付2成起,市场各方对其关注度有增无减。或因无江景资源加持,本宗地块与保利在5月27日溢价25%拿下的南向望江地块相比,起拍楼面价降低了1845元/㎡。

佛山中原策略研究中心负责人谢然锋:地块处于禅城奇槎板块,区位优势也毋庸置疑,且属于受益的新解限石湾镇街,具备区位价值红利、规划配套完备、价格支撑等优势。目前地市已开始复苏,本宗地块本土属性优质,地块如无意外应能成功拍出。但对比刚成交的“保利地块”,欠缺一线的江景资源,而且起拍价达到11.57亿元,起拍楼面价在12500元/m²,实属不低



扫码可查看奇槎片区航拍VR




奇槎地价:
禅城区天花板

自从2015年底以来,奇槎片区屡创高价地,已成为禅城区地价天花板,亦被网友称为“禅城新晋富人区”。

纵观禅城区最新的地价TOP10榜中,有5宗地是来自奇槎板块的。其中,5月27日保利以17983元/㎡斩获的奇槎望江地,更是跻身禅城地价第二。

近7年来,奇槎片区板块楼面价最低为卓越浅水湾,为12500元/㎡ 5%自持租赁比例其余全部超过1.5万/㎡




奇槎片区规划:
多宗涉宅用地待开发

从板块的最新控规图来看,板块的开发仍留有余地,主要是以商住地 教育用地为主,除本宗地块外,未来还将新增至少5宗涉宅用地、7宗商地

片区的绿化用地较为丰富,整个板块被公园绿地 东平河所环绕着。

片区最快控规

其中,2宗宅地位于保利新拿地项目旁,一宗可望江、临佛陈桥,一宗临魁奇路(三龙湾大道)。



位于LEH国际学校旁,还有1大宗商住混合用地待出让。


LEH学校旁地块


位于绿城桂语兰庭、世茂望德旁,也有一宗超级靓地待出让,临近保利和悦滨江、半月岛湿地公园。宗地曾出现在推介会上,用地面积约52亩。


绿城项目旁地块




奇槎片区教育、公园配套
将成杀手锏


除了地理位置优越外,奇槎板块还有2个最大卖点,那就是——教育资源 景观资源


教育方面,目前板块已建有环湖小学东校区佛山霍利斯外籍人员子女学校两所学校,前者为公办小学,后者为外籍子女学校。



而就在今年9月,佛山华英学校佛山实验学校将正式转为公办办学,根据今年的招生方案,两所学校均有部分面额面向划分招生,而奇槎板块正属于该划分片区范围。



除了已有的教育资源,目前惠景中学分校区已基本敲定选址,落户奇槎另外佛山三中附属三龙湾学校则首度吹风。


其中,佛山市惠景中学分校区建设工程位于禅城区魁奇路南侧、规划十四路东侧,即鹏瑞地块北侧、奇龙大桥西南侧,净用地面积34853.69平方米。而根据此前控规,该学校规划为30班的公办初中

惠景中学新校区选址在鹏瑞项目旁


此外,片区内佛山市第三中学附属三龙湾学校已经正在筹建。今年5月,佛山市禅城区代建项目中心目前正就【佛山市第三中学附属三龙湾学校建设工程可行性研究报告编制服务】进行公开选取【工程咨询】机构。


该项目业主为禅城区代建项目中心,而要知道,目前禅城区纳入三龙湾的也就奇槎板块。


就在去年9月片区做了一次新调整,新增了一处小学用地,位于佛陈大桥旁,临近保利新拿地项目



值得一提的是,片区今年新增了2所公办幼儿园——明珠幼儿园世茂分园明珠浅水湾幼儿园,分别位于世茂望德旁和卓越浅水湾旁,均是面向全区招生,因此整个奇槎片区业主都可申请。


除了教育配套越来越完善,奇槎片区公园、景观资源相当丰富,目前已建有半月岛湿地公园、奇槎滨水公园佛陈桥下公园、阳光公园等多个市政公园。

其中,半月岛湿地公园禅城段 南海段均已建成开放,每逢假期周末,这里还是一家大小露营、游玩的热门地点。


半月岛湿地公园实景

位于鹏瑞三龙湾1号和保利碧桂园天汇之间,目前建有奇槎滨水公园,这里通过东平河引水造景,形成弯曲流动的水系。

奇槎滨水公园


佛陈桥桥下及两侧公共空间,则正提升改造为市民公园,占地面积约32200㎡,将划分为休闲、运动、公共服务三大主要功能区,其中,桥下中部为活力运动区,设有乒乓球场地、篮球场场地、多种健身器材等。


除了公园配套外,位于奇龙大桥旁的三龙湾禅城片区体育中心,也正在建设当中,规划配套恒温标准泳池、篮球场、羽毛球场、健身房、阶梯报告厅等场馆。


项目建筑主体结构已完成封顶,目前还在进行室内装修、室外园建等。





禅城第二个富人区
奇槎高楼林立


再来看看奇槎片区的建设现状,“禅城第二个富人区”已基本成型,高楼林立。


以魁奇路为界,北面主要聚集了泰丰千玺湾、五矿崇文金城、绿城桂语兰庭、时代香海彼岸、世茂望德、中粮珑湾祥云、依云上城共7大楼盘小区,除了泰丰千玺湾,其余全部是现楼。

点击查看清晰大图


从航拍可见,其中,真正望江无遮挡的只有中粮珑湾祥云,该盘与半月岛湿地公园一路之隔,毗邻在建的体育中心



绿城桂语兰庭、时代香海彼岸、世茂望德三盘,则是部分高层单位可望江

绿城项目旁地块


目前该片区主要在售的是五矿崇文金城泰丰千玺湾。其中,五矿崇文金城在售现楼,主打复式洋房&叠墅产品,洋房均价约2.7-3.2万/㎡



泰丰千玺湾已有3栋住宅楼建成一定规模,另外2栋住宅楼已开建,主打99-143㎡三四房,在售均价约2.7-2.8万/㎡。项目一边是鄱阳城,一边是石肯钢铁市场改造地块



再来看看魁奇路以南的奇槎片区,目前聚集了龙光天境、卓越浅水湾、保利碧桂园天汇鹏瑞三龙湾1号四盘,以及保利项目



其中,龙光天境、保利碧桂园天汇、鹏瑞三龙湾1号保利新项目都拥有一线南向望江的视野。


目前保利碧桂园天汇住宅(天盈公馆、天滨花园)均是现楼,临近魁奇路在建的部分(天旭公馆)则是在售商办单位。



另一边,在售的龙光天境高层住宅已全部封顶,南向一线望江无遮挡,叠墅也已成规模,在售大平层毛坯均价约3.7-4.2万/㎡。



而鹏瑞三龙湾1号销售中心已对外开放,外形打造成一艘巨型航母,霸气侧漏。

鹏瑞三龙湾1号销售中心


项目将首推3/9/10栋,其中3栋主打280/340㎡大平层,3梯2户,53层高;9/10栋主打140/190/240㎡,3梯3户,43-45层高,带装修;每户层高均为3.3米。

鹏瑞三龙湾1号沙盘实景

据悉,项目占地约9.3万㎡,规划约80万㎡城市地标综合体,包含约248米双子塔地标、云端停机坪、约20万㎡总部商务、约2万㎡五星级奢华酒店(百年传奇朗廷酒店)、约4万㎡国际高定奢尚商业、3000㎡深湾会·佛山分会、10栋江景美宅等多重业态。



鹏瑞三龙湾1号三面环水,毗邻东平河270度L型水道,河面最宽处超400米,项目地块整体抬高5米,局部采用超白LOW-E玻璃,地下车库层高达4.7米,价格有望突破奇槎天花板。


鹏瑞三龙湾1号沙盘实景




奇槎新房仅3盘在售
二手小户型更吃香


目前奇槎板块的一二手选择都较为丰富,从78㎡的刚需户型,到450㎡的大平层,均可选。


其中,一手房源方面,片区目前仅有3盘在售、1盘待售,包括五矿崇文金城、龙光天境、泰丰千玺湾鹏瑞三龙湾1号,涵盖普通住宅 、复式住宅、大平层、叠墅等多种产品,整体均价从2.7-4.2万/㎡不等,两成首付大概要53万起


二手方面,主要有8盘可选,且楼龄都比较新,最老的依云上城楼龄约10年左右。目前放盘量最多的是时代香海彼岸保利碧桂园天汇,二手房源均超130套。目前整体放盘价在2.4-3.3万/㎡间,放盘价最贵的是五矿崇文金城绿城桂语兰庭

截图自贝壳二手地图


片区整体的二手成交总价集中在200-350万元,单价在2.3-2.5万/㎡之间,其中,又以100㎡以下的三房刚需户型最为热销。


此外,目前板块的二手大户型单价已接近3万/㎡,如4月份保利碧桂园天汇卖出了一套500万的毛坯大户型,单价约29586元/㎡;3月份依云上城卖出一套548万的186㎡精装大户型,单价约29379元/㎡


来源:乐居新媒体

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