近几年的楼市，我们频繁得听到这样一些词汇，诸如改善时代、产品升级迭代等等。

2022年，楼市震荡调整期仍未结束。我们一再强调，买房一定要买更好的房子？

那更好的房子，到底有没有标准呢？地段、房企品牌、配套、社区环境、装修、户型等一系列要素都决定着房子的好坏，哪一项标准更为重要呢？

分析师私以为，诸多标准中，户型是判断一套房子好坏的“灵魂”所在。

为什么我们总说买旧不如买新、为什么改善（需求）会逐步变成当下的刚性需求？其中很关键的一个因素就是，以前的户型跟不上时代了，甚至已经开始影响居住舒适度了。

站在当下，我们认为：好的户型，是开发房企对于购房者的基本尊重。

• 下班回到家，你停留的第一个空间是哪里？是在玄关换鞋吗？
• 你有时间在客厅陪伴孩子玩耍吗？或者还是独自回到书房继续工作呢？
• 你回到家家人是否已经准备好晚餐，或者你才是那个准备晚餐的人呢？一家人会否坐在一起享受美味的晚餐呢？
• 除了客厅，家里还有其他活动空间吗？你会在阳台上养些花花草草、还是把阳台作为另一个休息区呢？
• 你们家里有几个卫生间，入睡前洗漱是各自愉悦地进行呢？还是排队匆匆忙忙地完成呢？

举个例子。

分析师有个朋友，10多年前一家三口还住在五角场的一个老社区内。

50多㎡的房子，一个房间住了一家三口，还是暗厨暗卫。

“不说住的舒不舒服问题了，我有的时候躺在家里，都能听到隔壁人家的谈话，楼梯上每天上上下下的声音就更是清晰了。谁家在打小孩、谁家在吵架、一栋楼的人都能知道，几乎没有隐私可言。”

事实上，刚刚进入商品房时代时，福利分房和商品房并存。人们对户型的功能性要求还没那么高，人们的首要需求其实还是“有房可住”，房子只要成套，不跟人共享厨房、卫生间基本就可以了。有钱就买大点，没钱就买小点。户型的区别也不过就是大小和房间多少的区别。

这种户型你说它不好吧，在当时来说至少也是实现了独立厨卫了，也算是在功能性上满足了基本的居住要求。

朋友工作的前两年，还住在这套房子里，直到2013年左右家里才买了新房，将这套房子卖了。

朋友家第一次换房的时候，开发房企已经开始在户型方面下功夫了，格局方正、南北通透、采光等，成了研究的“课题”。

上图是朋友家当时买的房子的户型，南北阳台，主卧还有个小阳台，还有赠送面积，连卫生间都有足够的通风空间。在当时算是一个比较流行的户型。88㎡，也是当时非常流行的一个户型大小。

对于朋友一家而言，在当时这也是个好户型。朋友终于有了自己的房间，还拥有了一个书房，家里人的和谐度都有了很大的提升。

但没过几年，朋友家又换房了，这套88㎡的房子，对他们来说还是太小了。当朋友有了对象后，仅有的一个卫生间，局促的用餐空间，对一家人来说确实不够用了。

上面是朋友现在住的房子的户型，放在今天来看，这个户型依然是很不错的。南北通透、三房朝南、动静分离，还有现在市面上少有的北阳台以及空中花园。

除了过道较多之外，这个户型的吐槽点真的很少。当然，朋友也很满意现在的这套房子。

一代人有一代人的记忆。

朋友的换房经历，代表的是常州普通购房者这十几年对于户型的居住需求迭代过程。

事实也是如此。在这十几年的时间里，楼市的参与者，包括开发房企和购房者，都经历了一番滋味万千的居住产品大变革，户型变革是这其中的重要一环。

回头来看，购房者可以根据需求选择更合适自己的户型，但对于开发房企而言，如何精研需求，设计出更符合需求的户型，才是更大的难题。

单论常州市场的话，我们会发现这几年新房市场的户型供应呈现一个明显的变化，那就是越来越“大”。

2022年截至目前，常州新房市场90㎡以下的户型供应套数占比仅为不到4%，2011年这个数据为30%。

与此同时，大户型供应越来越多，且越做越豪气。

◎龍宸壹號建面约165㎡户型

以龍宸壹號这个约165㎡的户型为例，户型的基本方正和大面宽自不用赘述。在165㎡的格局内做了双套间的处理，这也是当下市场上较少见的户型设计。对于购买这类型房产的购房者来说，也是一个亮点设计。

◎山和风华建面约300㎡户型

再比如山和风华这个约300㎡左右的户型，公共空间的尺度感十足。IMAX银幕级别的客厅尺度+270度转角的阳台设计，想象一下，阳光照射的下午，是否有一种“浪漫满屋”的感觉。南向三个房间全部是套房设计，也充满了豪气。

当然，除了向大的空间去寻找突破之外，常州当下的小户型也在做加法。

◎牡丹招商公园学府建面约95㎡户型

上图是经开区牡丹招商公园学府约95㎡的户型，户型格局方方正正、三开间朝南。其更大的特色是市场上稍有的1.5卫，节省空间的同时也解决了现代这类面积的三房住户的上厕所痛点。

当然，好的户型不仅是要在大和多上做文章。

未来，具备成长性的户型也将越来越多地出现在市场上。

或许有一天，我们真的会碰上可以360°观景的“无界”、“无框架”的户型。

还是那句话，所谓的好的户型，终究还是要从人的需求出发的。