乐居新媒体  高明东 发自西安

  7月第一天，西安市商品住房销售平台三盘上线登记，其中远洋未央華府首批88套房源均价不足1万5，性价比明显，上线后1小时内登记家庭仅41组。相比之下，招商华宇长安玺首批房源最小户型198㎡、均价近3万，登记人数已近房源总量10倍。

  民企名盘市场受阻、央企大盘广受欢迎，成为2022年西安楼市上半年典型现象。

  新房市场央企挑大梁

  截止6月30日晚，上半年共计88个楼盘推售112场，房源总量28442套，意向登记家庭总数195942组，通过核验家庭总数154788组，同比去年供应量略有下降，但实际登记和核验家庭下降超过40%，楼市购买力下降明显。

  在112批次推售的房源中，摇号50场，同比去年下降明显，其中国央地产楼盘占比29场，购房家庭登记数量最高的前10场均为国央地产楼盘，登记数占全部意向购房家庭总量的68%，其中包括华润置地未来城市、天地源丹轩坊、中国铁建万科翡翠国际三场“万人摇”。

  在上半年楼市中，国央地产已经占据绝对主导地位，其中保利、招商、绿城等动作频频，而本土国企继续由天地源领衔。

  据统计，保利地产旗下保利锦上于5、6月间连续4批次672套房源入市，另一在售楼盘保利熙岸林语也有203套房源推售，两大楼盘均价保持在1.5万元/㎡，定位刚需和首改类购房群体，从意向购房登记情况来看，市场接受度较好。

  招商地产在2022年迎来“高光时刻”，招商城市主场、招商华宇长安玺、招商华宇臻境、招商西安序、招商央畔、招商央玺轮番推新，客群定位从刚需直至终极改善。根据数字情况统计，招商地产上半年6大楼盘8批次共1851套房源推售，其中招商央玺最小户型305㎡，均价高达37424元/㎡，成为上半年楼市房价天花板。

  相比之下，绿城地产上半年的楼市表现虽然亮眼，但并未达到预期。从房源统计来看，只有绿城春和印月、绿城复地柳岸晓风、绿城西安全运村三个楼盘推售，拓新力度不足，而且从产品定位来看，仍以刚需刚改为主，依然没有实现价值突破，与绿城品牌在全国的定位有很大区别，这也是绿城落地西安以来的沉疴顽疾。

  本地国企依然保持一贯作风，面对市场变化稳扎稳打，天地源作为领头羊采取“奔跑”姿态，天地源·丹轩坊、天地源蘭樾坊、天地源云水天境三大在售楼盘4批次推售房源931套，其中天地源丹轩坊因为“老盘新售”、“价格倒挂”等原因实现“万人摇”，也在今年3月初一度成为全国范围内的热门话题。

  与国央地产形成鲜明对比的是，去年还龙精虎猛的一众民企大佬在今年上半年纷纷偃旗息鼓，除龙湖地产表现活跃外，融创、碧桂园几近“蛰伏”，而此现象在土拍市场表现的则更加明显。

  集中土拍国央托底

  6月底，西安上半年首轮集中供地圆满落幕，三批次共成交土地1635.375亩，出让金244.665亿元，较去年增量显著。成交23宗居住用地中，国央地产摘地20宗，占比87%，占绝对主导。中海、保利、中铁建、中铁、中冶、中建等央企地产均有表现，本地国企中高新地产、紫薇、天地源、经发置业等保持区域深耕。

  回顾首轮集中供地三轮土拍过程，其中6月1日成交10宗共805.178亩住宅用地，分别位于高新、长安和浐灞，而长安区1宗22.558亩商住用地、未央区1宗21.975亩商住用地竞价至最高限价。该批次挂牌共吸引20余家房企参与，中海、中铁建、保利加仓软件新城，天地源则持续深耕高新三期CID。

  值得关注的是，本次土拍高新区表现最为亮眼，参拍企业均在此区域内有过不俗表现。中海地产去年以中海寰宇天下在高新三期一炮而红，但销售进程过快导致一段时间内销售线缺兵少将，而此次拿地约77亩，楼板价12832元/㎡，为中海地产在高新三期的发展再续机缘。

  而在2月初强力推新的中铁建一度传出“撤场”的消息，理由是后续土储不足，但随着此次124亩住宅用地落袋，谣言不攻自破。

  6月13日首轮集中供地第二批次成交5宗共222.419亩住宅用地，地块分别位于高新、曲江大明宫及高陵区，另外，长安区1宗77.681亩住宅用地、航空基地1宗59.793亩住宅用地竞价至最高限价，通过摇号方式确定最终竞得人。

  本次成交本地国企粉墨登场，其中高新区三宗宅地分别由高新地产、天地源、紫薇地产摘得，曲江大明宫商住地块由陕西建工房地产开发集团有限公司摘得，西安市高陵区城市建设开发有限公司溢价14.6%拿下高陵区住宅用地。

  6月22日，首轮集中供地最后一批次4宗合计425.771亩居住用地成交，地块分别位于经开、高新、港务区及阎良，有四家国央地产包场，其中经开区高铁新城商住地块由西安云谷建设运营有限公司摘得，高新区丝路软件城TOD商住地块由西安丝路轨道融城地产开发有限公司（中建丝路）摘得，西安金港鼎盛置业有限公司（中冶）和西安航天城实业发展有限公司分别拿下港务区、阎良区地块。

  至此，首轮集中供地圆满落锤，与全国各地土拍场景类似，国央地产成为土拍市场主力，而此场景将在未来一段时间内保持常态。

  “新家”交付成年中大考

  据业内不完全统计，大西安范围内原计划在2022年1-6月间交付的新盘数量达到了67个，但根据乐居新媒体统计，今年1季度出现大范围延期交付情况，实际交付新盘总量只有16个。

  3月24日，本地知名自媒体人“西安房哥”的订阅号里曝光了某知名“万人摇”楼盘交房现场，虽然开发企业在本地颇具影响力，但交付现场却令人触目惊心，但与往年不同的是，今年的315不再是交房纠纷的主战场，因为众所周知的原因，如期交付已经难能可贵，不少业主的底限一降再降，直言“交房变成一种良心”，而巨大压力同样在开发商一端蔓延。

  4-6月，新房交付数量明显提升，尤其几大央企楼盘集中呈现，让不少购房者的“审美”回归到正常状态。

  6月初，曾被誉为“交房样本”的金茂府（未央）迎来集中交付，现场不少前来参观的行业人士被圈粉，作为品质地产代表，金茂以两座金茂府的突出品质再次证明“央企实力”。

  6月底，刚在新房和土地市场大放异彩的中铁建迎来沣西板块楼盘——西派时代的集中交付，现场从景观到楼体以及细节服务体现，均达到了令人满意的效果。

  据了解，今年下半年计划交付的新盘将超过120个，仅10、12月就要近百个楼盘交付，其中中海、保利、招商等一线央企均有交付计划，本地国企中天地源、高新、紫薇、陕建等也在各地片区做好准备，乐观态度认为在央企地产的带头作用影响之下，“新家”交付排期及质量将得到明显改善。

  6月27日，西咸新区挂牌成交8宗共715.197亩开发用地，陕建地产和西部集团均有大手笔，除住宅用地开发外，还将在秦汉板块兴建大型产业园区和五星级酒店，市场急剧降温之下，国企地产不光要关注企业发展的战略方向，更成为提振市场信心、拉动区域经济的有生力量，而也将对行业可持续发展起到巨大的推动作用。