乐居财经 杨佳 发自武汉

  平静一年之久的武汉土拍市场，迎来了久违的小“躁动”。

  6月29日，2022年度武汉第二场两集中供地开拍，18宗地揽金113.11亿元。

  白沙洲楼面价被刷新。保利发展湖北公司在pk龙湖、越秀等4家房企后以的成交楼面地价摘得P（2022）027号住宅用地。先触达熔断，再摇号胜出，保利摘得该地块比预想的有难度。

  底价成交仍是底色，但硚口、江汉等核心区优质地块地价大幅向下调整，将给前期“地王”及其他高价拿地的项目入市销售带来不小的压力。

  5房企竞逐“热土”白沙洲 保利成功“补仓”

  随着交通、商业、教育等资源的日渐完善，近两年宜居指数急速攀升、成交量喜人、存量有限的白沙洲板块的地块，意料之中的成为29日土拍场上的“香饽饽”。

  这宗位于白沙洲达到的P（2022）027号地块为纯住宅用地，规划建面约为48000㎡。体量不大，但胜在周边配套丰沛，地理位置优越。

  地块距离地铁5号线、11号线张家湾站直线距离约700米，距离年内计划开业的龙湖天街、洪山万科广场ViviLand约2公里。在地块周边，在售项目万科云城精装21295元/㎡

  中建铂公馆毛坯18758元/㎡、城投联投誉江南毛坯18241元/㎡。

  保利、龙湖、越秀等5家房企出手，使得该地块在网拍30轮后触发“熔断”机制，进入摇号环节，最终，保利发展胜出，成功补仓。该地块以44056万元的总价成交，成交楼面价为9178.3元/㎡，项目溢价率15.00%，

  此举虽然刷新了2017年12月由武汉万科竞得的P（2017）129号地块楼面均价9073.71/㎡的记录，但时隔5年，地价涨104.59元/㎡基本可以忽略不计。但白沙洲的房价则在五年间快速攀升，结合当下白沙洲多个项目的售价数据，白沙洲板块房价距离迈入2w＋时代已经不远，故而，也给开发商留下了不错的利润空间。有成本口线的专业人士表示，结合板块住宅均价走向，预计项目净利润率可达10%左右。

  光谷、硚口等区域楼面价皆大降 前期高价拿地项目或面临“挑战”

  以底价成交为主向的土拍，有房企成功摘得主城区核心优质地块，就有前地王们、高价拿地房企的“心塞”。

  2021年第一次集中土拍时，武汉一些热门区，比如东湖高新区某些土地的溢价率达到77.67%，东西湖区平均溢价率达到31.4%，反观今年的两场集中土拍，住宅类地块最高溢价率15%，本次021号、022号、024号、026号地，均以底价出让。

  其中，P（2022）023号地块位于硚口核心，本次起拍楼面价16601元/㎡， 武汉城建集团以底价竞得。而在去年6月第一次集中供地时，中建壹品+鄂旅投组队拿下位于硚口崇仁路的P（2021）055号地块，总价469000万元，楼面地价24162.80元/㎡，溢价率0%，一平米回调约7500元，对于后者来说，面临着产品打造、备案价定价等方面的压力。

  简要地块位置示意图

  一位业内人士毫不讳言的表示，武汉城建集团拿下的P（2022）023号地块应该是今年土拍场上算得上综合素质上成的地块。

  稍微具体的来分析，该地块位于崇仁路与京汉大道交汇处，妥妥的汉口内环，配套成熟，与武广商圈、同济、协和距离皆不远。一街之隔则是硚口区优质教育配套资源顶流——崇仁十一。地块土地面积40956.5㎡，建面约201600㎡。体量大、容积率尚可，留足了空间打造优质住宅产产品。

  目光转到光谷南华师地块，湖北科投（武汉光谷建设投资有限公司）以总价31000万元竞得，楼面地价10616.44元/㎡。而在去年首场两集中拍地中，南山在129轮竞拍后，以15985.65元/㎡的楼面价竞得位于光谷南的P（2021）036号地块就在其西北侧，打造了南山樾府项目，目前在售房源备案均价约30000元/㎡。

  武汉金融街以13069元/㎡的楼面价拿下的位于江汉核心的P（2022）022号地块，去年第三批同板块由花桥集团摘得的P(2021)147号地块成交价为16667元/㎡……

  某不愿具名的开发商表示，整体而言，本场土拍基本延续了国央房企唱主角的特点，民企资金承压，拿地意愿薄弱。优质地块的地价向下调整，是武汉土地交易中心鼓励房企积极参与竞拍的方式之一，也起到了较好的推动作用。不过，对于前期高价拿地的开发商而言，则将会面临一定的竞争和挑战，甚至区域内的房价都将有相应的回调。

  新房成交量上涨 政策回暖房企拿地意愿微增

  综合本次本次土结果，武汉城建连拿3宗地块，武汉金融街、保利、汉阳城建、光谷建设、湖北天创昌阳置业、花桥集团分别拿地，这与政策回暖、新政后市场成交量上涨有一定关联。

  数据显示，截止到6月27日，武汉6月商品房成交量环比增长28%。就在6月30日，武汉商品房单日网签套数达1178套。东西湖区当日备案套数为430套，该片区一项目营销负责人表示，新政后该项目的成交量上涨了约20%-30%，但区域内项目去化依然冷热不均。

  保利顾投研究院华中分院分析认为：

  2022年5月，武汉调整预售申请条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋，不分层、分单元申请办理预售许可，加快企业资金回笼。

  2022年6月20日起，武汉市户籍家庭可买第三套房，符合二胎、三胎政策则可买第四套，非本市户籍在限购区域内首次购买住房的，提交社保或个税证明6个月即可。

  供需政策调整双管齐下，政策回暖后房企拿地信心增强。

  “尽管新房市场成交数据和土拍表现都还行，但要谈市场真正回暖还为时尚早，不论民企还是国企仍面临不小的去化压力，不妨继续看看后续的市场成交表现。”一央企湖北区域营销总表示。