中建AB面 | 封面文章

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 16.1w阅读 2022-07-04 08:13

中建AB面 | 封面文章

  文/乐居财经 曾树佳

  房企暴雷事件所带来的负面影响不断蔓延,建筑行业一片哀嚎。

  单单恒大一家房企,就几乎让南通建筑团队全军覆没,目前老牌建筑商南通一建、六建已破产重整,苏中建设两次被申请破产重整,还有南通三建也背着恒大360多亿欠款岌岌可危。

  不止有头有脸的地方建筑商身处于水深火热中,就连中国最大的房屋建筑承包商——中国建筑的日子也并不太平,深陷诉讼围城,一片狼藉。

  眼下,中国建筑旗下的八个局,涉及的开庭公告少则两三千份,多则6800余份,与人对簿公堂已成家常便饭。

  它们不仅要一边被产业链上下游的供应商追债,还要一边跟开发商讨要工程款。例如,中诚信国际就在6月发布的中建一局公司债2022年度跟踪评级报告中,就向外界表示,“房地产调控政策持续、房企流动性风险释放或将对公司项目承揽及回款等方面产生不利影响。”

  但其硬币的另一面是,中国建筑拥有央企背景,资金充裕,不至于“活不下去”。截至今年一季度,中国建筑的货币资金为2694.21亿元,流动比率为1.36,资产负债率为73.73%。携带大量房地产业务,尚能保持这样的流动性,并不算差。

  在发展建筑业务的同时,中国建筑也在不断加码重资产,透过中海地产以及中建八个局,铺排项目,活跃于地产领域。自去年下半年起,中建八个局异常凶猛,在北京、上海、广州、山东、温州、苏州、济南等城市大手笔拿地,成为开发商强劲的竞争对手。

 被供应商“讨债”

  四川俊友工程建设有限公司(简称“俊友建设”)怎么也没想到,其四年前从中建一局接下一笔工程生意,双方竟产生了纠纷,直到近日才迎来终审,落下帷幕。

  2018年,中建一局与俊友建设签订合同,约定后者负责花样年花郡一期二标段高层、商业、酒店等所有楼栋的混凝土供应。两年后项目迎来验收,经结算,该合同涉及金额共约3741万元。

  但中建一局支付了货款2737万元之后,剩下的1003.8万元贷工程款迟迟未付。于是,俊友建设将其告上了法院,要求其支付款项及利息。

  谁料中建一局虽承认余款未付,但却认为自己不需要偿还利息。

  或许是为了表达信任,此前签订合同时,俊友建设许下承诺:“中建一局缓付、迟付工程款时,俊友建设均不计取利息,也不向对方主张支付违约金及赔偿金。”这成为了此后中建一局拒付利息的有力证据。

  然而,中建一局似乎忽略了双方后来签下的《付款承诺书》,其中明确它如未按约支付货款,应按照未支付全部货款每月2%的利率,计算利息支付给俊友建设。

  白字黑字摆上台面,中建一局最终不出意料地败下阵来,法院只是将计算利息的利率,从2倍降至贷款市场报价的1.5倍而已。

  常在河边走,哪有不湿鞋。中国建筑各局在众多建筑订单中,出现付款违约的事情并不少见。有时候,它会与对方约定保留一定比例的质保金、规定违约金上限等条款,以此来降低违约的损失。

  中建八局与天津众兴混凝土有限公司(简称“天津众兴”)签下的合同中,就有这样的内容。

  原本,天津众兴依约,为中建八局承建的天津华强产业园方特酒店、亿利主题公园项目供应混凝土,但部分项目直至验收,都未足额收到中建八局的支付款项。因此,天津众兴将后者诉诸法院。

  中建八局辩称,在项目验收的半年内,有保留10%货款作为质保金的约定,所以计息的金额基数需要重新厘定。叠加“违约金上限不超过所欠付款的1%”的条款,中建八局节省了不少违约金的支出。

  尽管屡次在合同上下功夫,为中国建筑各局减轻了不少诉讼的压力,但这并非解决问题的关键。上述两个案例,均属于买卖合同纠纷,此类纠纷是中国建筑最常遇到的官司,往往让其疲于应对。

  例如,中建一局涉及的5401份开庭公告中,买卖合同纠纷就达1388份,占比为25.7%;中建八局涉及4491份开庭公告,买卖合同纠纷的占比,也达到22.4%。它们诉讼对象均为产业链上下游的建筑材料供应商。

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  被地产商拉下水

  中国建筑与恒大的业务往来十分密集,前房企在总承包商选择方面是钟爱中国建筑,与中建三局、中建四局、中建五局等都曾有合作关系。

  这也导致了这家巨无霸的央企建筑公司有不少恒大的应收款,手里抓了一大把恒大在建项目。以至于有投资者直接在网上询问董秘,中国建筑到底涉及恒大等违约房企的应收账款规模?

  但换来的回复是,“公司旗下少数子企业虽在过去几年曾承接其(恒大)工程项目,但近年已少有承接新项目。公司正在积极采取相关措施确保公司权益不受影响。目前,公司生产经营一切正常,无重大风险事项需披露。”

  而在业内人士看来,如果恒大集团宣告破产,根据债务清偿的顺序,处于劣势地位;届时像中国建筑这类的总承包商将面临巨大损失。

  眼下,为了保全资产,中国建筑旗下三局、四局和五局,纷纷拿起了法律武器,起诉恒大地产。

  例如,去年11月,中建三局第一建设工程(承包方)向恒大地产全资子公司佛山市南海俊诚房地产提起诉讼,讨要到期工程款2325122.41元及利息。据乐居财经了解,双方曾于2013年10月签订《金名都项目三期xx栋总承包工程合同》,所涉工程的总造价为93004896.54元。

  此外,牵涉恒大业务颇多的还有中建五局。2018年,中建五局河南公司签下恒大地产400万平米的第一大单,变成了现在的“第一大坑”。去年11月,中建五局第三建设因为建筑施工合同纠纷,正式起诉恒大地产。

  众所周知,房地产是一个资金高周转、高杠杆的行业,能花别人的钱,地产商一般不会动用自己的资金。所以供应商签完合同后,大多自己先垫付材料、工程等费用,等后期开发商把房子卖了,有了资金后再慢慢支付款项。

  据不完全统计,至少有60%的开发商使用商票进行材料采购、劳务支出和工程款支付。

  但由于去年下半年以来,房地产市场遭遇前所未见的寒冬,整个销售周期拉长,这使得开发商的资金变得更加紧张,工程款结算周期变长,以至于一度出现商票逾期和违约兑付事件。

  中建各局身处建筑行业,与房企交集甚密,被拖入商票追索的情况也时常发生。其中,山东宝山科技有限公司(简称“宝山科技”),算是中国建筑在法庭上的老对手了。

  它曾主张票据追偿权,起诉济南中智置业、中建一局、山东聚力混凝土有限公司等,但因后来撤诉,外界无法了解其中的来龙去脉。不过,在宝山科技状告中建二局的同类型案件中,便可对案情窥探一二。

  2021年2月,青岛融创建晟投资有限公司(简称“融创建晟”),曾为中建二局开具了票面金额为50万元、到期日为2022年2月6日的电子商业承兑汇票。中建二局随后就将该票据转让了出去。

  六经转手之后,宝山科技从山东维茂元达经贸手上,接下了该票据。不曾想,等到票据到期日,宝山科技提示付款却被拒付,一气之下,它便将融创建晟、中建二局等告上了法庭。

  融创建晟是融创房地产旗下的项目公司,票据的兑付,最终还是要落在它身上。

  但融创建晟仍说出了自身拒付的理由。它表示,经查询得知,宝山科技存在大量票据追索权纠纷,因此它有理由相信,宝山科技是通过贴现获得的商票,违反法律规定,其获得商票的行为应属无效。

  中建二局也略显“委屈”,商票是融创建晟开具的,自己只是作为转手的其中一方,宝山科技理应向出票人和承兑人追索,与它无关。况且,宝山科技未提供拒付理由,以及退票理由书,不具备行使追索权的条件。

  退一步讲,即使宝山科技可以向它进行追索,但前者提示付款被拒后,并没有按照规定期限通知后者。现中建二局并未收到过任何书面通知,所以认定自己不应承担逾期付款利息。

  但融创建晟、中建二局的辩解,并不被采纳。法院认为,宝山科技手持的商票不仅有效,还具有连带追偿权。汇票的出票人、背书人、承兑人和保证人对持票人承担连带责任,宝山科技可以对其中任何一人、数人或者全体行使追索权。

  自此,中建二局无从逃避,只能认栽。

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  “进击”的B面

  任凭诉讼雨打风吹,中国建筑扩张的节奏,并没有受到影响。

  早在北京第一轮土拍中,国资阵营里的“中建系”就一直很活跃。除了中海以32.6亿元,底价拿下昌平国际工程技术创新基地地块之外,中建三局、中建一局也不甘示弱,底价拿下了北京大兴西红门地块、北京房山拱辰街道地块。

  6月,中建二局以66.8亿元,触顶摇得太阳宫地块,项目成交楼面价约8.8万/平方米,住宅销售指导价为13万/平方米;建面达7.57万平方米,政府持有产权比例为10%。据此计算,其可售货值大约88.57亿元。

  这是一宗位于三四环的稀有地块,此前已酝酿了一年多,备受关注。挂牌之后,不少地产商都摩拳擦掌,跃跃欲试,包括华润、中海、金茂、首开、保利等7家房企都来了。

  拿到地后,中国建筑的喜悦之情溢于言表,它还特地发了一则公告,称将“助力公司深耕北京房地产开发市场”。据它所述,太阳宫项目总投资约81.57亿元。

  据不完全统计,今年上半年,中建系房企已拿地525亿,成为隐形的拿地之王。在“国进民退”的趋势下,中国建筑成为最显眼的主体之一。

  但购置土地过猛,也会影响手中的经营现金流。例如,2020-2021年度、2022年度1-3月,中建一局的经营现金流就呈现下降趋势,分别为37.30亿元、28.07亿元和-83.81亿元。

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  中国建筑麾下有8个局,一直以来都各自竖起旗帜,发展建筑、地产业务,他们均有不俗的实力。

  乐居财经查阅获悉,中建8个局的注册资本,均达几十上百亿;截至去年上半年,中建二局、三局、四局、五局、八局的总资产,都已过千亿。其中,中建八局更是达到2490亿元,规模居首。

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  中国建筑的房屋建筑收入,长期以来占比都在60%以上。2021年,其该项业务收入达到1.15万亿,同比增长14.7%,新签合同额则突破了2万亿。

  除了建筑业务之外,中国建筑的地产版图同样不可小觑。它旗下拥有两大房地产品牌,一个是中海地产,另一个是中建地产。

  中海地产即其下属中国海外集团的地产业务,包含上市平台中国海外发展,规模长居于TOP 10之内;而中建地产则是各局院地产业务所使用的品牌,主要业务为一、二线城市的中端地产开发,以及三、四线城市地产项目的属地化经营。

  在2021年房企销售TOP 200排行榜中,除了规模达3524.5亿的中海地产之外,“中建系”还潜伏着三家进入TOP 200的地产公司,合计规模达378.8亿。四家兄弟公司同时入榜,可谓“一门四登科”,确实非同寻常。

  但并非流动性充足、懂建筑,就能做好地产商。建筑商欠缺市场、营销、产品创新等方面的能力,具有一定的局限性。在现实中,中建地产部分楼盘被维权,可能也是有此内在原因所导致的。

来源:乐居财经

作者:曾树佳

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