文/乐居财经 魏薇

  调控频繁，叠加疫情影响，2022上半年，房地产市场难言乐观，百强房企的销售普遍不及预期，多数出现负增长。据克而瑞数据，今年1-6月，TOP100房企实现销售操盘金额30564.7亿元，同比下降50.3%。这一数值，与前两月基本持平。

  从榜单数据来看，碧桂园以2469.9亿元的全口径销售额排名第一，保利发展以2102亿元排名第二，万科以2096亿元排名第三。紧随其后的分别为中海地产1375亿元，华润置地1210亿元，招商蛇口1188亿元，融创中国1127亿元，金地集团1006亿元。

  据碧桂园官方消息，其在今年上半年累计实现权益合同销售金额约1851亿元，累计实现权益合同销售建筑面积约2348万平方米。

  6月单月，碧桂园实现权益合同销售金额约345.2亿元，环比增长20.21%，已连续两个月实现环比增长；实现权益合同销售面积约421万平方米，环比增加17.88%。

  在前段时间的万科股东大会上，董事会主席郁亮曾表示：“从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程。”

  行业回暖的信号或已开始显现，环比销售情况持续好转。国家统计局数据显示，5月商品房销售规模在年内首次实现环比增长。

  5月商品房销售额达10970万平方米和10548亿元，环比分别上涨26%和30%。6月，房企积极推盘、营销去化，以冲刺半年度业绩，部分规模房企项目去化情况较佳，TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61.2%。

  破冰发债，融资通畅

  2022年上半年，规模房企整体融资规模下滑明显。1-6月，规模房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，降幅均超过了50%。

  目前，行业风险尚未出清，支持政策的落地还需时间，导致房企融资未明显回暖，行业信用债的发行以国央企为主，民营房企融资难、融资贵的问题尚未得到实质性改善。

  值得注意的是，自身“造血”能力不断恢复之外，碧桂园的融资能力也保持在行业前列。2021年12月以来，碧桂园已在境内外成功发行了公司债、供应链ABS、境外融资等多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资。

  5月，碧桂园获批成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企之一，成功发行5亿元公司债。据悉，该笔债券简称“22碧地01”，票面利率4.5%，吸引了国有大行、股份行和证券公司等多家机构参与投标。

  接下来，碧桂园还计划继续推进供应链 ABS 产品的发行。此外，其在银行间市场交易商协会的 50 亿元中票也已获批。另外，碧桂园也是目前为止为数不多的获得银行并购融资额度授信的民企之一。

  去年下半年以来，地产违约事件频发。为了缓解资金压力，房企们也使出了浑身解数，如促进销售回款、寻求债务展期、加快资产处置、引“战”引资等。

  当下，房地产行业正处在今年新一轮债务到期小高峰。据克而瑞数据，6-7月，境内200家主要房企债务到期规模在1755亿元左右，约占整个下半年到期量的61%。

  在市场整体信心受影响的大环境下，碧桂园多次主动通过回购债券、增持债券及公司股票等举措，以真金白银保护投资者利益，维护市场稳定。

  据统计，自2021年12月30日起及截至6月15日，碧桂园已公告累计购回优先票据本金总额5570万美元。6月24日，碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据，其中总额约4.11亿美元票据有效交回，这也在一定程度上表明碧桂园资金面宽裕。本次偿付完成后，碧桂园年内已无到期美元债。

  除碧桂园外，包括旭辉控股、中梁控股、融信中国、雅居乐、佳源国际、时代中国等在内的企业接连回购公司债券，进一步提振了市场信心。

  财务稳健，屡获认可

  在融资端未完全放开的情况下，销售回款是房企现金流转的基本保障，也是房企防范风险的基石，因此，抓回款保持现金流充盈，对房企来说至关重要。

  近年来，碧桂园高度重视回款。2021年，碧桂园的权益回款率达90%，且已保持连续6年达到90%或以上。今年1月-4月，回款率更是高达95%，显著优于行业平均水平。

  对碧桂园来说，其正走在从追求规模走向追求稳健的道路上。从历年关键财务数据来看，碧桂园表现优异，2019年至2021年的净负债率分别为46.30%、55.60%、45.40%，持续维持低位，现金短债比倍率分别为2.3、1.9、2.3。

  截至2021年底，碧桂园的现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足，尚有未使用授信额度约2615亿元。销售回款有保证、在手资金充裕，这也是碧桂园安全度过行业低谷的底气。

  2022上半年， 碧桂园稳健的经营及财务表现获得了汇丰、申万宏源、浙商证券等多家券商机构的认可。

  今年6月，汇丰上调碧桂园评级至“买入”，称碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营房企之一。申万宏源最新研报指出：碧桂园的再融资需求较轻，加上进入债券市场的条件完好，将有助于舒缓投资者对其财务状况的担忧。

  截至7月初，共有29家境内外券商机构给予碧桂园“买入”评级，大多数机构仍然看好碧桂园的长期持续发展能力。

  房地产行业正在从去杠杆转向稳杠杆，政策方面也有意支持行业复苏。有数据统计，今年以来，全国已有100余个城市共计出台各类楼市调整政策超过300次，政策调整内容向限购、限贷等方面延伸。随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，相比于上半年，下半年的销售将更值得期待。