朗诗:不止于代建丨代建风云①

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 9.9w阅读 2022-07-05 07:44

编者按:地产凉了,代建生意人粉墨登场。乐居财经·地产K线特别推出《代建风云》系列,还原中国地产代建众生相。本期推出系列①:朗诗绿色管理。

文/乐居财经 杨宏彬

当房地产开发行业规模增长见顶,房企的出路在哪?地产大佬们把目光放在了代建行业上。

近期,有一家房企直接更名,展示向代建轻资产模式转型的决心。

6月30日,朗诗绿色地产(00106.HK)宣布,公司更改名称的决议案已股东周年大会上获正式通过。

根据公告,朗诗绿色地产的英文名称由“Landsea Green Properties Co.,Ltd.”更改为“Landsea Green Management Limited”,并采纳“朗诗绿色管理有限公司”为公司的中文第二名称,以取代其现有的中文第二名称“朗诗绿色地产有限公司”。更名流程预计将于7月底全部完成。

早在发布2021年报之时,朗诗地产就提出了更名之事,此次获得股东大会通过,朗诗地产更名一事已经尘埃落地。而由名中的“地产”变为了“管理”,透露出了朗诗对轻资产模式的侧重。

用董事长田明的话来说,经过近8年的探索,朗诗已经成为委托代建、小股操盘、合作开发上的熟手。

迈向轻资产

“轻装上阵”,是朗诗地产2014年就提出的转型战略,自此之后,朗诗地产大力开展委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产业务,将房地产传统的重资产模式变轻。

在提出“变轻”的战略之后,朗诗地产已经历了3次更名,通过这三次更名,可以看出朗诗对于集团业务重心的变化。

2018年初,“朗诗绿色地产”更名为“朗诗绿色集团”,并重点转向长租公寓、养老服务、绿色金融等多元化“轻”业务。

朗诗更名引发了外界对朗诗将淡化地产业务的诸多猜测,对此董事会主席田明表示,尽管朗诗进入的业态和领域越来越多,但地产仍是核心业务。

彼时,除地产外,朗诗还拥有长租公寓、养老服务、绿色金融、资产运营、建筑设计、装饰和物业服务等多个业务,朗诗为其中多个业务建立了品牌。

如养老服务,朗诗旗下建立养老服务品牌常青藤,租赁服务的品牌则是长租公寓朗诗寓。在金融业务方面,朗诗在2017年与平安不动产、信达投资、中融信托、中信资本分别成立了不同业务的基金和联合投资平台。

但朗诗的多元化转型并不顺利,两年过后,朗诗绿色集团又将名字改回了原来的朗诗绿色地产。同时在当年宣布,将剥离处于亏损状态的长租公寓、物业管理等五类非地产业务,并表示,要将公司重新打造成一家专注于“绿色科技”的地产公司。

地产行业萎靡,朗诗应时而变,又寻找到了新的利润增长点,同时有了公司的第三次更名。

朗诗曾在2021年年报中表示,“2022年,将是我们完成转型跨越的决定性一年。” 再度重申了向轻资产转型的决心。

代建“熟手”

朗诗目前的转型成果如何,用董事长田明的话来说,经过近8年的探索,朗诗已经成为委托代建、小股操盘、合作开发上的熟手。

数据统计显示,目前,朗诗地产代建业务的市场占有率为11.6%,位居行业前列。

年报显示,2021年,朗诗地产于中国新增15个项目,分别来自天津、重庆、武汉、苏州、西安及中山等城市,合计新增可售货值约314.5亿元,新增可售面积约177万平方米。其中来自开发代建服务的12个项目可售面积153万方,可售货值258.6亿元。同时新增开发代建服务合同额约9.81亿元,较去年同期增长约9%。

截至2021年12月31日,由朗诗地产提供代建服务及进行小股操盘的项目有83个,总可售面积约378万方,可售货值预计超706.2亿元,占中国地区总可售货值的比重约91 %,基本完成了从传统重资产的地产开发模式向资产轻型化模式的转型跨越。

朗诗地产目前已合作的代建业务中,类型包括但不限于新建、城市更新、旧改、不良资产(法拍、和解、破产重整)、承债式收购、一二级联动;合作模式也涵盖了委托开发、小股操盘、金融服务、债务置换等多样化选择。

比如苏州的亨通朗诗熙华雅苑,是由亨通拿地,朗诗持小股,并负责代建开发运营的项目。项目所在的地块由亨通在2017年拿下,是当年整个吴江的地王,楼面地价达到18156元/㎡。

绿色科技是朗诗的“底色”。该项目中,朗诗在建筑、景观设计、设备、装修等诸多细节上,都极具创新思维。据了解,项目首开便一炮而红,只开盘2次就实现清盘。

近两年来,朗诗先后与城投地产、恒泰等房企打造了多个项目,其中城投地产朗诗乐府是目前吴江成交价天花板的保持者。

代建项目为朗诗地产2021年的业绩做出了不小贡献,期内该业务收入约7.52亿元,毛利率维持在约40%,远超地产。

同时,轻资产的转型让朗诗有效的摆脱了对财务杠杆的依赖。截止2021年末,公司扣除预收款项后的资产负债率同比下降0.9个百分点至76.6%;两年以下短期债务比例同比大幅下降12个百分点至46.5%;期内加权平均财务成本约为7.0%,较去年同期下降0.6个百分点,债务结构得到进一步优化。


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