惠誉确认中国海外宏洋集团长期发行人评级为“BBB”,展望“稳定”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 惠誉 8.7w阅读 2022-07-11 13:01

  乐居财经 严明会 7月11日消息,惠誉评级已确认中国海外宏洋集团(00081.HK)的长期发行人违约评级为'BBB',展望稳定。惠誉同时确认中海宏洋的外币高级无抵押评级及其担保未到期票据的评级为'BBB'。

  惠誉采用自上而下的评级方法,基于中海宏洋母公司中国海外发展有限公司(中国海外发展,A-/稳定)'bbb+'的独立信用状况,下调一个子级得出中海宏洋的评级。鉴于中海宏洋的业务规模及其对实现中国住房建设目标的重要性有限,惠誉预期,中国海外发展的最终母公司国有企业中国建筑股份有限公司(中国建筑,A/稳定)向中国海外发展提供的支持不会惠及中海宏洋。

  中海宏洋‘bb’的独立信用状况受到其稳健的市场地位、较低的杠杆率以及较高的财务灵活性的支持,但同时受到其小于同业的销售规模的制约。

  关键评级驱动因素

  强大母公司构成评级支持因素:惠誉认为,中国海外发展支持中海宏洋的意愿在运营层面为“高”,在战略层面为“中等”,在法律层面为“低”。中海宏洋在运营层面与中国海外发展的核心房地产开发业务密不可分;中国海外发展持续扩大在一二线城市的业务布局,而与中国海外发展共用品牌的中海宏洋则专注于强三四线城市。中海宏洋在低线城市的业务对于中国海外发展这样一家全国性房企而言有战略意义。然而,中海宏洋对中国海外发展的财务贡献度较小,并且中海宏洋和中国海外发展在法律层面的绑定(如担保、交叉违约等)有限。

  杠杆率维持低位:过去两年,中海宏洋的杠杆率(以净债务与净物业资产之比衡量)一直保持在30%左右。鉴于中海宏洋保守的土地储备策略,惠誉认为其杠杆率有望维持在当前水平。2022年上半年,中海宏洋的权益购地金额仅为61亿元人民币,相当于该公司2021年同期权益购地金额的25%。

  中海宏洋的资产负债表透明度较高,隐含现金回款(合同负债变化加上房地产开发业务营收)与公司披露的总销售额之比高于90%,合资公司净债权与净物业资产之比低于5%,少数股东权益净债权与净物业资产之比低于15%。在项目合作方面,中海宏洋采取了与中国海外发展类似的策略;两家公司都倾向于操盘中国内地的项目并对这些项目进行并表处理,因其认为这种做法更具时间和成本效益。

  回报效率高于平均水平:惠誉预计,未来两年中海宏洋的回报效率(以EBITDA与资金投入比率衡量)将降至10%-12%左右(2021年为16%),这是因为该公司在与同业竞争中或面临定价压力;同时惠誉预计其销售额和营收确认将减少。然而,中海宏洋的回报效率应仍优于‘bb’评级同业5%-10%的水平。过去三年,中海宏洋的利润率下滑,毛利润从2019年的33%降至2021年的23%,扣除土地增值税后的EBITDA利润率从16%降至14%。

  销售额将下降:惠誉预计,2022年中海宏洋的销售额将下滑30%,与惠誉对整个房地产行业销售额回落25%-30%的预期一致。2022年上半年,中海宏洋披露的合同销售总额下降51.9%至208亿元人民币——该降幅在整体销售额降幅为15%-55%的‘bb’评级同业中属偏高水平。惠誉认为,这是由于中海宏洋将业务重点放在需求较弱的低线城市。尽管政府出台了扶持政策,这些城市持续性需求的复苏之路仍充满不确定性。不过,惠誉认为,鉴于中海宏洋在低线城市强大的业务实力,该公司将是率先实现销售回升的房企之一。

  评级推导摘要

  中海宏洋的发行人违约评级比其母公司中国海外发展'bbb+'的独立信用状况低一个子级。中海宏洋独立信用状况的制约因素在于,其权益销售规模低于‘bb’评级同业的水平。惠誉预计,2021年中海宏洋的权益销售额为600亿至650亿元人民币,低于大部分‘bb’评级同业至少750亿元人民币的水平。不过,中海宏洋的回报效率、杠杆率及资产负债表透明度优于大部分同业。

  关键评级假设

  中海宏洋评级研究中惠誉的关键评级假设包括:

  2022年合同销售总额减少30.0%,2023年增加3.0%(2022年上半年为-51.9%)

  2022年新购土地楼面面积与已售楼面面积之比为1.0倍,2023年为1.3倍(2021年为1.5倍)

  2022年和2023年现金回款率保持在95%的强劲水平(2021年为101%)

  新增贷款平均成本为4%

  2022年和2023年派息率为20%-30%(2021年为21%)。

  评级敏感性

  可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括:

  除非有证据表明中国海外发展在法律层面支持中海宏洋的意愿增强,否则惠誉不会对中海宏洋采取正面评级行动。

  可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括:

  惠誉认为中国海外发展支持中海宏洋的意愿减弱。

  惠誉下调中国海外发展的独立信用状况。

  流动性及债务结构

  流动性充足:2021年末,中海宏洋持有不受限制现金199亿元人民币及受限制现金(包括受监管预售资金)126亿元人民币,而其短期债务为128亿元人民币。该公司总债务中约有85%-90%源自银行贷款——惠誉认为该等银行贷款的再融资风险低于信托贷款和资本市场债务。2021年中海宏洋的平均融资成本从2019年的4.7%和2020年的4.0%降至3.8%。

  发行人简介

  中海宏洋是中国的一家中型房企,在低线城市居领先地位。该公司在其经营业务的40个城市中的17个城市位列前三(按2021年销售额衡量)。

来源:乐居财经

作者:惠誉

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