停房贷11天后,烂尾业主又默默地续上了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 林振兴 曾树佳 10.4w阅读 2022-07-14 08:50

停房贷11天后,烂尾业主又默默

       文/乐居财经 林振兴 曾树佳

  一场“停贷”接龙,在泰禾南昌院子的业主群展开。

  截至7月13日22时,已有114位业主表达了停贷的诉求。他们公布自己的楼栋号,以及贷款的银行名。

  这里面,只有三位业主已经停贷了。刘欣(化名)便是其一,她曾犹豫过三天。

  在2019年,她以近140万购买了泰禾南昌院子一套上院,首付40万,月供5600元。如果一切顺利,他在2021年11月30日之前,就能拿到心心念念的房子,接家里老人过来一起同住。

  但直到现在,她没等来一纸交付告知书。这三年来,她要按时还月供,还得备受房子时不时“停工”的煎熬,身心俱疲。

  “每月家庭收入1万多,交月供,还要养两个孩子,我不想再往烂尾楼里填窟窿了,它就是无底洞”。在7月1日还款日当天,她第一次没有往房贷的银行卡里充钱。

  在南昌院子业主群里,像刘欣一样焦心的业主不在少数。还有一部分业主是将旧房卖掉置换院子,现在依然一边交房租,一边被银行催贷。

  在延期交房整整2年后,业主们积压的情绪终于集中爆发了,“交房遥遥无期,凭什么房贷却得一直还”。6月23日,南昌院子三期业主代表向江西银保监局、中国建设银行南昌分行等单位,递交一份“暂停还款”通知书。

  “造成南昌院子项目至今无法交付,几近烂尾的根源在于商品房预售资金监管主管部门和相关银行失职、渎职”。业主们在通知书上如是说,但大多数人担心停贷后会影响征信,更多是一种情绪的宣泄,不敢付之行动。

  自去年下半年以来,随着暴雷房企不断增加,停工一年以上的楼盘多了起来。据公开信息显示,目前“强制停贷”的楼盘数量已达106个,从江西、长沙、武汉,再到郑州、石家庄、沈阳、西安,既有省会城市,更多是三四线城市。

  涉事的基本都是暴雷或面临债务违约的房企,恒大集团首当其冲,问题楼盘数量接近30个。这串名单上,还包括奥园、新力、蓝光、泰禾、世茂、鑫苑、实地、阳光城等。

  停贷风波背后,是一场关于业主、开发商和银行三方之间的激烈博弈。

  从网上流传的各类《强制停贷告知书》,业主抱团主动停贷,列举的理由无外乎包括:一是楼盘未达条件(商品房主体结构已封顶),银行就发放了按揭贷款;二是银行将按揭贷款违规划入非监管账户;三是银行未尽到专款资金的监管义务等。

  从表面上看,这是银行与业主之间的矛盾,实则是烂尾业主为了维护自身权益,不得不“断供”自保,理智地把尾款按住。在这个节骨眼上,暴雷开发商已经摆烂了,能救业主的也只有业主自己了。

  烂尾楼后遗症

  7月11日,南昌院子施工现场内,已经没有捶打敲击的声音,墙体外围的脚手架也未拆除。

  铁门上,挂着两张显眼的公告:因泰禾南昌院子迟迟未支付工程款,项目即日起全面停工。落款是承建商中城建设有限责任公司南昌分公司。

停房贷11天后,烂尾业主又默默

  一位业主回想起2018年开盘时的空前场景,号称“城市院墅之尊”的南昌院子,当时销售异常火爆,他甚至托了大学同学关系才买到了一套。没想到两年后,红透整个南昌市的至尊楼盘,却因为开发商违规挪用监管资金,导致无钱建设而烂尾停工。

  如今,在业主停贷通知书上黑字白纸写到,“作为保证住宅项目预售交付的最后一道保障,商品房预售资金监管账户,竟被主体单位“蓝天碧水开发建设公司”的股东挪用金额达到16亿之巨。”

  泰禾南昌院子的开发主体为江西蓝天碧水开发建设有限公司,成立于2003年11月,注册资本为9091万元,由福州恒颜企业管理、南昌市政公用房地产集团、福州泰禾房地产开发分别持股34.0007%、32.9997%和32.9997%。

  其中,大股东福州恒颜是世茂集团旗下,世茂方是在2019年4月26日向泰禾收购该项目公司部分股权,在此之前泰禾拥有67%的股权;二股东属南昌市的国资企业,实控人为南昌市国资委;三股东泰禾则为项目操盘方。

  泰禾虽不是大股东,但仍间接手握南昌院子的施工大权,这或许也注定了南昌院子监管资金被“掏空”的悲剧。

  该项目总包为中城建设有限责任公司旗下南昌分公司。中城建设,一直被外界称为黄其森的马甲公司,深交所也曾为此给泰禾发出过问询函。

  2020年,泰禾集团向第一大供应商中城建设预付63.8亿元工程款,彼时泰禾深陷资金危机,这笔突然向外流出的资金引发质疑。于是,黄其森申请拿回此前对泰禾集团子公司嘉兴晟昱股权投资合伙企业(有限合伙)的69亿投资,并由中城建设代为支付这笔减资资金。

  如此一来,这笔外流的巨额资金,光明正大地进入黄其森个人的口袋中。

  在交易所不断追问中,泰禾一直坚称,此前接受63.8亿元预付款的供应商中城建设并非关联方。据媒体发现,中城建设的高管为泰禾系员工,其母公司的创始股东也是泰禾员工。此外,泰禾早在2010年借壳上市的公告中,承认中城建设的一家兄弟公司为黄其森控制的公司。

  去年8月,福州泰禾房地产所持有江西蓝天碧水价值3000万元股权数额,被福建省漳州市中级人民法院冻结,执行通知书文号为(2021)闽06执保66号,冻结日期从2021年8月27日至2024年8月26日。

  此前,有不少购房者拿起法律武器,以“房屋买卖合同纠纷案”为由,将开发商江西蓝天碧水告上法庭。最终结果也都是胜诉,法院依法冻结江西蓝天碧水的银行部分存款,或查封、扣押其相应价值的财产。

  但打官司也需要时间精力与经济成本,并不是所有业主都能跟开发商耗得起。当下,停贷大潮来袭,业主们多了一种选择,用“断供”自保,及时止损,守住自己最后的利益。

  据刘欣称,泰禾南昌院子已有30多户实行了停贷。大多数业主内心想法很是纠结,“既不想为烂尾楼继续交房贷,但又害怕停贷会影响个人征信。”

  停贷5天后,银行朋友告诉刘欣,“停贷时间长,银行会将拒绝还款人列入黑名单,影响飞机、高铁,甚至会影响孩子后续上学”。

  她有些害怕了,担心影响到孩子们。7月12日,刘欣又把月供的钱打到了银行卡上。但她也表示,“现在全国多个楼盘出现停贷潮,如果大家真的全部都停贷的话,后续我还是有可能会加入停贷大军。”

  泰禾南昌院子业主所涉及的贷款银行相对分散,包括江西银行、北京银行、农业银行、中国银行、建设银行等。在业内人士看来,“涉及银行太广,其实很难能统一谈停贷。”

  
7月9日,南昌市新建区住建局方面表示,泰禾南昌院子的实际控制人是泰禾集团,该项目土地已解押,不欠银行贷款,房屋未被抵押,同时基本不欠施工队工程款。目前该项目的实控人泰禾集团负债信息较多,资金链断裂,官司缠身,其法人黄其森正协助有关部门调查,因此“在建工程抵押”的融资方式在目前难落实,但可以通过合理合法的维权加快项目全面复工。

  纠结的停贷

  泰禾南昌院子发起的停贷通知书,并没有扩散开来。真正让媒体关注的是,同在江西的景德镇恒大珑庭项目。

  有媒体形容,它打响了全国停贷的“第一枪”。

  近日,该项目900多户烂尾楼业主,联合发布了“强制停贷告知书”,痛斥相关银行“违规发放贷款,给业主造成不可挽回的巨大损失”。

  信中直言,如果到10月份,楼盘仍未全面复工,他们将会全面停止偿还月供。而由此造成的相关损失,将由“违规放贷银行、监管不力的政府相关单位、转移资金的恒大江西分公司等”承担。

  一石激起千层浪,随后各地“强制停贷”的楼盘迅速攀升。据网友统计,截至7月13日,被业主要求停贷的项目数量,已经过百。

  涉及停贷项目的城市中,除了郑州、石家庄、南昌、南宁等省会之外,更多的是三四线城市。主要楼盘开发商包括恒大、奥园、新力、蓝光、泰禾、世茂、鑫苑、实地等,其中恒大是绝对主力。

停房贷11天后,烂尾业主又默默

  乐居新媒体统计的78个停工楼盘里,真正出现停贷的项目只有17个,其余61个停工楼盘的业主,对停贷一事更多持观望态度,或者只单方面发出了停贷告知书。

  在这次停贷潮里,每一份停贷告知书,都透着购房人的心酸与无奈。

  郑州名门翠园项目,已逾期交房1000多日,项目自2019年10月停工以来,业主收了一封又一封的延期通知书,仍未看到尽头。中途“白衣骑士”佳源集团来了又走,最终依然没有带来实质性的进展。

  南昌新力城,一组数字揭开真相:项目自2021年8月停工,已过交付期限8个月,仍未交房;新力城售房款60亿不知所踪,目前资金缺口高达10亿元(交房资金缺口4亿,办理产证55亿)。

停房贷11天后,烂尾业主又默默

  沈阳恒大中央广场项目二期,自2020年底全面停工,按照合同,项目应于今年7、8月底精装修,应交付共计1096户,但疫情缓解以来,项目复工并不如人意。

  福州闽侯天泽奥莱时代项目,自2018年8月底全面停工,2021年1月曾短暂复工,但好景不长,同年10月再次全面停工,上万业主家庭维权近5年,至今难有收获。

  凡此种种,不一而足。一边项目交房遥遥无期,一边还要向银行偿还贷款及利息,一些业主坐不住了,便以宣布停贷的举措,来表达诉求。

  出现这种现象的直接原因,是近两年的地产行业下行,导致不少房企资金链断裂,由此引发楼盘停工,无法按期收房。

  据相关机构数据,截至2021年年底,在24个重点监测城市中,尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达10%。

  郑州、长沙、重庆和武汉项目交付风险较大,尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。其中的郑州,正是此次停贷风波的重灾区。

 未知的博弈

  银行对预售资金负有监管之责,留存的预售资金,是为了防止开发商将资金挪做他用,从而为避免项目“烂尾”上一道保险。然而,业主们大多指出银行监管不力。

  比如,闽侯天泽奥莱时代的业主便认为,在项目房屋预售过程中,各银行均可能存在不同程度的典型的违规发放贷款、未履行资金监管银行义务的行为。”

  深圳一家暴雷房企楼盘的业主也声称,该项目开盘以来,已经售出1452户,但该项目于2021年11月,因监管资金被非法挪用,导致整体全面停工。他们对“各违规发放银行贷款的银行”,是不认同的。

  基于此,各地烂尾项目的购房者,向银行做出了最后的“通牒”,表示如果在某个时间节点后,仍未见项目复工,就停止月供,开启一场又一场未知结果的博弈。

  地产调控时期,不少购房人掏空钱包买入期房,假如项目烂尾,就相当于斩断了他们薄若蝉翼的未来,因此,他们的停贷举措是可以理解的。不过,在很多人看来,这似乎并不是问题的最优解。

  业主跟房地产公司签订的是购房合同,跟银行签的是借款合同,两者并不相关。购房者和银行之间是借贷合同关系,在银行没有出现违约的情况下,购房者作为贷款人是没有权力强制停贷的。

  依此看来,强制停贷的购房者,可能会是“输家”。房贷一旦超过3个月未还款,银行会按照借款合同和担保合同的约定,向法院提起诉讼。等法院判决下来后,会依法强制执行以清偿银行的贷款损失。

  假如留下不良的个人信用记录,除了会产生额外的罚息之外,还会被禁止乘坐飞机高铁等出行,甚至影响今后孩子的教育。

  有律师建议业主,可通过政府部门和舆情影响和银行进行谈判,或许可促使银行与业主达成暂时的停贷协议。业主也可投诉银行违规行为,迫使银行出来协调,这样比直接发送强制停贷告知书要保险一些。

  翻阅此前购房者偶有的停贷胜诉记录,均建立在解除购房合同,或与银行达成某些协议的基础之上,因此,循序渐进看似更为稳妥。

  在现实中,更多的烂尾业主仍表现出了理性一面,他们处于观望状态,只言“考虑跟进”。

停房贷11天后,烂尾业主又默默

来源:乐居财经

作者:林振兴 曾树佳

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