今日下午，《天津半年度房地产市场研究》如期线上见面，由克而瑞集团天津机构肖遥总经理与大家分享当期楼市情况。前几天，在公众号中分享了上半年度市场情况，可以详见链接（复盘上半年，用数据还原天津楼市！）现将，今日分享的重点预判信息汇总如下。

  2022年整体成交还是会呈现出L型走势，“前低后平”，受去年下半年行情影响，整体同比降幅仍有进一步收窄的趋势，区域分化还将持续加剧。历年天津新房市场容量稳定，近年价格涨幅因供需结构调整所致，近10年复合增长率仅5%，22年下半场价格难有突破，容量或有收缩。

  上半场，土地、新房去存为主，红海竞争叠加疫情，需求犹在但观望情绪亦在，市场整体低迷；下半场，持续去存利好部分区域存量压力缓解，新房市场持续分化，市区待入市项目有限，客户圈层固有，竞争环境整体稳定，但环城/远郊/滨海多区域/多板块，产品同质、价格丧失，微观市场中介引导作用明显，客户情绪随波逐流且短期难修复。

  上半年，政策态度180°转弯，半年间近百城推行多维度放宽政策，南方强二线城市反响明显，疫情缓解后市场快速恢复；天津放松政策相对“高冷”，尚未触及置业需求命脉，“稳定性放宽政策”基调未改变；短期看，政策端助推市场恢复作用较小，考虑临近北京等政治因素在内，难有突破性政策颁布。

  从客户心理上来看，当前购房者心中存在一个悬而未决的痛点：新建商品住宅能否如期如约交付。多个民营房企“暴雷”导致全国范围内新建商品住宅项目出现工期延后甚至停工烂尾现象。二手房成交大热的原因除了上文提及的无需担忧停工烂尾的风险外，还有小区周边配套更为完善。不仅刚需客户在考虑二手房，改善客户也倾斜二手房市场，这里的二手房更多的是指次新房。

  2022上半年，新房市场改善继续进阶，刚需产品市场份额明显缩水，即使在平淡的市场下，改善市场韧性较足，信贷放松、购房优惠政策，都将刺激更多改善需求入市。

  面对上半年较为低迷的楼市，央企和国企成为了客户首选，首先去年下半年，央企、国企逆势拿地就已经为现今的行业格局奠定了基础，并且国企和央企的市场风险相对较低，连锁反应也同样挑起了土地去化和楼市供应的大梁。

  下半年随着政策利好和经济恢复，天津或将楼市企稳，但基本面复苏依然不均衡、不稳固，不同区域间楼市发展逐渐差异化，进入共振恢复期还需时间，存量及去化优质板块将提前进入恢复期。

  根据天津前15年的历史成交情况，天津表现出来市场供应透支、需求透支和支付力透支，受当期就业压力增大、收入增速受损，以及未来收入预期担忧影响，居民加大储蓄、收缩支出意愿增强，房产等重大资产购买意愿则更趋谨慎，本轮楼市修复时间相对更长。

  市场悲观情绪蔓延，金融机构降低利率放贷，大家从过去的激进，变成了现状的保守，天津新增住户存款渐高，短期内市场只有靠产品、价格打动到购房者，市场才会有所反馈。房价收入比呈回落趋势，这意味着人们购买房产的难度在降低，而且预计该趋势在未来一段时间将持续。

  2022上半年已经翻篇，无论是房企还是买房人愈发趋于冷静，未来房地产行业也将迈入冷静、稳健的发展阶段。