赴港IPO,这家国资物企酝酿了近7年

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 徐酒眠 9.1w阅读 2022-07-24 14:14

  文/乐居财经 徐酒眠

  “今年以来,物管圈正在上演‘国进民退’的大戏。”

  某种意义上,这句话的确道出了目前物管圈的现状。年初至今,国企、央企属性的物企,收并购、IPO递表、上市敲钟,大有络绎不绝之势。

  华润万象生活成为“新科并购王”,招商积余、金茂服务、京城佳业,在收并购狩猎场上也各有斩获;金茂服务、鲁商服务先后成功跻身港交所;万物云、中湘美好生活服务先后递交招股书。

  如今,与万科同在深圳国资委旗下的又有一家国资房企公告,拟分拆物管赴港IPO。

  7月22日,深圳控股(00604.HK)刊发公告称,公司正考虑可能分拆物业管理业务,并于香港联交所主板独立上市。

  事实上,早在2015年的业绩发布会上,深圳控股就已经抛出了分拆物业平台独立上市的计划。酝酿至今已将近7年之久,此次白纸黑字刊发公告明意,尽管措辞还有些暧昧不清,不过这或许也预示着其已经准备好最终递表了。

  分拆物管业务,将助推的是哪一个上市平台,深圳控股尚未在分拆预告中披露。不过,乐居财经《物业K线》梳理其物业资产腾挪历史发现,最大的可能应该就是深业物业集团有限公司(简称“深业物业”)。

  一方面,过去两年,深圳控股旗下的物管资产公司,基本上都在围绕着深业物业在进行整合;另一方面,目前深业物业已经有独立的官网平台,并持续有相关动态更新。

  最主要的是,2020年年初,深业物业在十四五期间的奋斗目标中,明确提到,要打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”。

  兄弟公司变股东

  穿透股权和历史,在去年9月29日,深业物业股权变更,直接持股股东从“1”变“5”。

  同在深圳国资委旗下的深业泰然(集团)股份有限公司(简称“深业泰然”)、深业置地有限公司(简称“深业置地”)、深业泰富物流集团股份有限公司(简称“泰富物流”)、深圳市农科集团有限公司(简称“深圳农科”),4家公司进入深业物业股东之列,分别持股占比约29.55%、13.60%、4.19%、3.20%。

  随之,原来的直接股东深业南方地产(集团)有限公司(简称“深业南方地产”)的持股从100%下降到了49.47%。

  新增4位直接持股之后,无疑有利于深业物业获得更多资源支持。

  成立于1985年深业泰然,由深业控股持股51%,主要从事房地产开发建设及其配套服务。深业置地则是专注于商业地产开发,最大股东也是深业控股,持股占比80%。

  而所属邮政业的泰富物流,由深业控股持股97.82%,内部职工股持股2.18%。将泰富物流纳入深业物业股东之中,一方面,有利于更好的承接相关业务;另一方面,未来深业物业成功上市,也是对内部职工的股权嘉赏。

  深圳农科与深业控股虽没有从属股权关系,不过其业务宽泛,除了太空育种、花卉、园林绿化、食品与环境检测、农业园区建设、高端农产品销售之外,也涉及有房地产开发、物业管理等领域。

  事实上,深业泰然、深业置地、泰富物流,以及深圳农科,4家公司进入深业物业股东之列前,都曾将旗下物业公司转到深业物业名下。

  2021年9月18日,深业物业从深业置地手中接过了深业商业管理有限公司100%股权。

  一天后,深业置地旗下的深业置地(深圳)物业管理有限公司、深业泰然旗下的深业智慧园区运营(深圳)有限公司、泰富物流旗下的深圳市深业泰富商业物业管理有限公司,也都相继将全部股权转入到了深业物业名下。

  同一天,深业物业还从深圳农科手中,收购了深圳市农科物业管理有限公司100%股权。

  上述5家公司,业务涵盖商业运营、园区运营以及物业管理运营。

  整合“园区+住宅”

  “住宅物业方面,将整合旗下四家拥有一级资质的物业管理公司,成立深业物业管理集团。”

  抛出物业分拆上市计划之时,深圳控股拥有6家国家一级资质的物业管理企业。按照管理层当时的谋划,是欲将物业分成两个部分,即园区物业和住宅物业分别单拆上市。

  据当时的媒体报道,在产业园区物业运营方面,深圳控股将推动太阳物业和深圳天安智慧园区运营有限公司(简称“天安园区运营”)之间的整合,继而整体上市。

  在住宅物业方面,成立深业物业管理集团,整合集团旗下的深业集团(深圳)物业管理有限公司(即现在的深业物业)、深圳市万厦居业有限公司(简称“万厦居业”)、深圳市鹏基物业管理服务有限公司(简称“鹏基物业服务”)、深圳市鹏基物业管理有限公司(简称“鹏基物业管理”),4家以住宅物业管理业务为主的一级资质物业管理公司。

  彼时,时任深圳控股总裁的黄伟表示,相关整合计划预计会在2016年内完成。不过,后来并没有按计划推进。

  其中,对住宅物业的整合,直到2020年才落到了实处。

  2020年初,万厦居业、鹏基物业服务、鹏基物业管理与深业物业从兄弟关系变成了母子关系,由深业物业100%全资持有。

  2020年8月底,深圳控股当年的中期业绩发布会上,时任副总裁的董方对分拆物业平台上市作出回应,“目前深业集团内最主要的物业平台包括物业集团和深业智慧园区,混改工作正在稳步推进当中,包括评估工作和内部审批程序。”

  不过,从目前的情况来看,深圳控股对单独整合园区物业的计划,似乎已经放弃了。2021年9月29日,深业泰然将在天安园区运营所持的50%股权转给了深业物业。

  而为何放弃将产业园区物业单独打包组合,或与其现阶段该业态的微小体量有关。根据深圳控股发布的2021年中期业绩报披露,其在园区运营方面,接管产业园区物业仅约550万平方米,或难以支撑独立上市。

 定位城市服务商

  在深圳控股官网的业务分类中,分别有土地储备、城市更新、物业开发、物业租赁经验、轻资产运营服务,以及其他相关业务。

  其中,对轻资产运营服务的介绍,深圳控股表示,“集团以现有物业为依托,整合资源,发挥优势,积极拓展轻资产运营业务,已搭建智慧园区运营平台、住宅物业服务平台和商业管理运营平台三大轻资产运营平台,并有序推进混合所有制改革工作。”

  简而言之,深圳控股的轻资产运营服务主打“智慧园区+住宅物业+商管运营”。而在2021年财报中,深圳控股新增了物业城市业务,并将轻资产运营服务打包,统一归类在了城市综合运营业务中。

  “本集团全力打造城市综合运营业务,包含商业运营、物业服务、智慧园区以及物业城市业务。”年报披露,2021年,深圳控股在城市综合运营业务板块中,实现营业收入约24.78亿港元,较去年上涨11%;录得净利润约为4.67亿元。

Shape2

Shape1

  以此计算,2021年,其城市综合运营业务的净利率约为18.8%。

  而据乐居财经《物业K线》统计,目前披露2021年财报的51家港股物企与4家A股物企,平均净利率水平约为13.34%。

  其中,净利润率在19%及以上的有7家,分别是越秀服务(19.3%)、兴业物联(19.4%)、华润万象生活(19.5%)、合景悠活(21.0%)、滨江服务(23.2%)、中骏商管(23.3%)、星盛商业(32.1%).

  显然,同期深圳控股城市综合运营业务的净利率超过大部分上市物企。不过,时间倒退一年,其2020年的净利率仅有7.7%。

  年报披露,截至2021年末,深圳控股的城市综合运营业务在管面积约6155万平方米,较去年上涨31%。其中,第三方项目占比75%;物业城市、产业园、公建设施、写字楼等非住宅业态占比54%。

  在目前披露2021年在管规模的48家港股上市物企中,其在管面积大概排在第20位左右;不过,其同期的规模增速排在30名开外。

  目前,深圳控股已经将绝大部分物管业务腾挪进了深业物业。

  根据官网披露,截止2021年第一季度末,深业物业的业务范围覆盖全国9个省份40多个城市,管理项目近500个,管理面积超5500万平方米。

来源:乐居财经

作者:徐酒眠

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