文/乐居财经 杨宏彬

  启德尚·珒溋，傲居香港启德发展区核芯，商业繁华聚集地，毗邻港铁屯马线启德站，区位优势十分显著，项目上架之后，市场反响不俗。

  该楼盘是龙湖与合景泰富在香港合作开发的项目，从2019年10月开售至今，让两家房企获利颇丰，目前该楼盘已经开发完成，仍有部分未销售。

  但合景泰富想快刀斩乱麻，选择了提前套现离场。

  7月27日，合景泰富集团(1813.HK)发布公告称，将出售鸿才国际有限公司（下称“鸿才国际”）50%的股权及股东贷款予龙湖集团，作价13亿港元。其中股东贷款的金额为5.65亿港元。

  根据公告，鸿才国际是2017年5月17日在英属处女群岛注册成立的公司，出资方为龙湖与合景泰富。目前鸿才国际持有一项目公司，名为喜绰有限公司（下称“喜绰”），除此之外再无其它业务。而喜绰所持有的项目，正是位于香港启德沐泰街11号的启德尚·珒溋，该项目总销售面积约50万平方呎，开发已经全部完成。

  合景泰富表示，出售事项提供了提前变现于鸿才国际投资的机会，所得资金将用于提高集团的资产周转率，偿还债务及降低负债比率。

  收回5.65亿贷款

  提前套现离场，合景泰富是亏了还是赚了？

  根据鸿才国际的财务报告显示，公司2021年度已经处于盈利状态，实现营业收入86.3亿港元，税后净利润为15.88亿港元，可谓是一块优质资产，随着后续楼盘销售工作的进行，鸿才国际的利润或会进一步上升。

  截止2022年6月30日，鸿才国际的总资产达34.21亿港元，净资产为16.21亿港元。按此计算，公司50%股权对应的价值应为8.105亿港元，这样看来，合景泰富以13亿港元的价格售出，是有所获利的，其也在公告中表示，出售事项将是的公司录得税后利润约4.9亿港元。

  但实际上，13亿港元的售价，是包含了合景泰富给鸿才国际的股东贷款的，贷款金额为5.65亿港元，若抛去股东贷款，鸿才国际50%股权的出售价实际为7.35亿港元，按照净资产50%对应的价值，合景泰富约亏损了7550万港元。

  在2019年投入市场后，启德尚·珒溋项目为龙湖与合景泰富带来了不少利润。2019年10月21日消息，香港启德项目尚·珒溋于前一日售出153伙，占整体单位7成，套现约19.2亿港元，平均呎价为25402港元，项目中特一房单位已全部沽清。

  当时合景泰富集团市务及营销总监(香港及海外)张诗韵表示，虽然市场上新盘项目众多，反映发展商取态积极，而尚·珒溋为启德当区唯一的新项目，相信买家入市时亦会考虑地区因素，故项目未被市场上其他新盘影响。

  直至2020年9月14日，尚·珒溋已累积售出352伙，套现逾51亿港元，平均成交呎价为26064港元，最高成交呎价更近35000港元。

  合景泰富的考量

  至于合景泰富为何要出售尚·珒溋项目股权，或与公司偿债需求有关。

  7月21日，惠誉报告指出，合景泰富将有大量债务到期。惠誉认为，合景泰富在2022年剩余时间仍有102亿元人民币的资本市场债务到期，其中包括18亿元人民币在8月份转为可回售的在岸债券，9月份到期的9亿美元高级票据，以及在2022年第四季度转为可回售的17亿元人民币在岸债券和到期的8亿元人民币在岸债券。

  债务压力固然存在，但合景泰富去年至今，一直保持良好的信用记录，境内外也保持着融资能力和弹性。

  根据统计，2022年上半年，合景泰富持续顺利兑付公开市场债券，包括境内债券及ABS合计共23.72亿元，境外美元债券达2.5亿美元，并与多家全国性股份制商业银行签订战略合作协议。

  7月19日，合景泰富已兑付华西证券－合景泰富商业物业第一期资产支持专项计划优先级资产支持证券，合计兑付本息18.17亿，持续顺利完成兑付。

  合景泰富同样表示，融资渠道保持畅通，信用资质良好，债务方面从未有逾期或展期状况。

  但由于评级机构的悲观情绪，合景泰富的评级还是遭遇了下调。4月1日，标普将合景泰富的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”。标普还将公司担保的美元计价票据的长期发行评级从“B”下调至“CCC+”。与此同时，所有评级都被列入负面影响信用观察名单。

  事实上，不仅是合景泰富，2022年至今，标普、惠誉和穆迪均下调多家内房股的评级以及评级展望。据不完全统计，被列入评级负面观察清单或已经被下调过至少一次评级的内房股已达数十家，近期，标普对多家优质房企评级下调及展望均已下调至“负面”。

  对此，合景泰富已主动提出撤销评级机构标普长期发行人信用评级，提出撤销前期评级为B-。据不完全统计，已有30多家地产商主动申请撤销评级。

  有业内人士表示，评级下调里，有在市场下行依然努力偿债和担负市场责任的企业，也有紧抓一线和核心城市局部弹性周期的企业，但境外评级公司无差别下调评级，是对中国房地产行业及经济下行悲观预期所致。