乐居新媒体  高明东 发自西安

  7月25日，西安住建关于最新一批商品住房销售价格公示中，金泰·唐618（备案名：金泰·青龙台）首批次104套房源价格公示，数据显示该批次房源毛坯均价28586.93元/㎡，最高单价已破3万元/㎡。

  就在6月底，招商地产双盘同期线上登记，信息显示，招商西安序28套房源均价37424元/㎡，招商央玺42套房源均价31290元/㎡，两座楼盘最终仅有26组购房意向通过核验。

  西安商品住宅市场中高端改善盘价格遭遇瓶颈，“3万+”似乎成为难以逾越的门槛。

  产品力走入“误区”

  回顾过往，自2020年以来，商品住宅价格公示平台中“3万+”出现仅有9次6个楼盘，换句话说，真正冲击过“3万+”门槛的楼盘寥寥无几。

  与价格走势同步的是，商品住宅在产品力方面的提升在近年来一直裹足不前，“品质提升”的呼声早就沸反盈天，但实际取得的突破甚微。

  从今年入列“3万+”阵营的招商西安序的情况来看，首批入市的28套房源，最小面积为305㎡，360㎡以上的户型有15套。把面积做大，好像成为提升产品品质的必选项。这样的情况在招商央玺同样存在，最近一批次42套推售房源户型区间205-279㎡，230㎡以上户型为主流产品。

  做大，就代表品质提升吗？实则未必！产品力的提升应该更多从智能家居、绿色科技、人性化服务能方向着眼，而并非一味求大。

  除了放大户型，品质提升的呼声也催生出“河景大盘”、“生态居所”，代表性楼盘包括名噪一时的源邸壹号、自然界河山，虽然周边的生态环境对住居品质确有提升，但针对行业整体水平的带动作用并不明显。

  户型结构的“创新”也成为品质提升的新路子，在招商西安序和招商央玺的大面积产品中，278.85㎡三室两厅一厨四卫、370.06㎡三室两厅两厨四卫让不少购房者“眼前一亮”，这种“多厨多卫”的户型设计是切实从需求出发还是标新立异，也引发了行业内外不小的争议。

  被迫产生的“精装包”

  如果说把户型最大、把河景做卖点的做法算是强行提升品质的话，那其实并不是开发商的本意。

  曾有行业内人士透露，在土地价格、建安成本不断提升的市场压力下，开发商要保证现有市场口碑，还要兼顾品质提升，更要确保利润率，这实在有些为难。

  “房价要稳”，这是各地楼市的统一要求，在此大背景下，成本上升和品质提升之间形成了不小矛盾，如何能在获批价格的范围内实现“三全其美”，“精装包”的出现成为了一种偶然的必然。

  在毛坯时代，偶尔会有开发商提供给业主选择“精装房”，这个套路实在过于明显而不被广泛接受，但在精装房成为主流产品的现今，“精装包”的出现对于购房者来说似乎有些画蛇添足。

  素以高品质、高科技产品著称的西安金茂，在今年内推出南北两大产品，高新金茂悦园和大明宫金茂府先后入市。此前，长安金茂府和未央金茂府的交付口碑不错，“五恒系统”也得到了市场认可，但对应产品的高附加值却带来了新的问题。

  2018年9月28日，西安金茂经过24轮的激烈竞价，最终以77720万元、溢价率42.03%的代价拿下未央湖板块117.379亩商住用地，经测算地块楼面价达到了6621元/㎡。至2020年未央金茂府首开，130套房源预售均价25012元/㎡。

  2021年6月和12月，西安金茂先后在高新鱼化板块和大明宫摘地约169亩，经测算金茂鱼化地块楼面价13429元/㎡，大明宫地块楼面价也达到10930元/㎡。

  根据最新消息显示，高新金茂悦园和大明宫金茂府新品房源价格分别为24031.99元/㎡、23556.60元/㎡，换句话说，与此前的未央金茂府相比，西安金茂今年推出的两大新品在楼面价上近乎翻倍，但获批预售价格均有不同程度的降低。

  摆在面前的问题是，在现有价格体系下如何不降低品质？“精装包”的出现看似合理实则无奈，在走访金茂两个项目的同时了解到，虽然“精装包”名义上属于选装，但实际成为购房必选，而结合金茂产品体系来看，“精装包”也无法放弃。

  高端需求锚定二手房

  商品住宅的无奈在二手房市场上的体现并不明显，早前有“学位”加身的高新某二手房，售价早已突破顶豪新房，“一二手倒挂”也一度成为热议话题，随着“民转公”的节奏不断加快，高新、曲江不少借“学位”飙高价的二手房源逐渐降温，而这些房源也成为高端需求的一大关注热点。

  相比起招商浐灞双盘、自然界、源邸壹号等新房，曲江有不少二手房源在品质和区位上也可以满足高端购房需求。

  以招商西安序为例，一套369㎡三室两厅两厨四卫户型总价已经逼近1400万元，同样的价位也可以在龙湖曲江盛景找到5室3厅、364.2㎡的房源，当然二手房市场存在较大的个体差异，但高端购房需求的选择空间更大。

  同时对于终极改善型购房群体来说，能否实现销售语言描述是一大困惑，打铁还需自身硬，高价高质是理想状态，但也有价格标高但实惨的先例，若由此想来，二手房几乎没有置业风险，似乎更适合大手笔的购房计划。

  今年早些时候，曾被万众瞩目蓝光、阳光城的高端楼盘默默偃旗息鼓，虽然房企爆雷的成分居多，但由于价格和产品两大层面存在的分歧而形成的不协调现象，正在楼市中不断加剧。

  有乐观态度认为，本轮行业调整已近尾声，住宅类产品最终将向基本居住和高端改善两大需求集中，作为代表一个城市人居水准的制高点，3万+的售价不应该成为向上的阻力，而购房群体的诉求始终不变，那就是——不怕花钱，但钱要花的值！