乐居新媒体 蔡德勇 发自成都

“这都是为了破限售来套现的吧，应该严查”

“建议住建局出台新政：裁决书有效，但要达到五年，方能过户。一下解决”

“应该禁止拍卖限售期房”

……

7月26日，四川乐居将成都四套“限售五年”的网红盘期房即将进行司法拍卖的消息发到了乐居交流群，群友们看了以后纷纷发表自己的观点，观点不仅犀利还切中要害。

限售5年的特殊房源

时光倒回两年前，成都楼市还供不应求、冷热不均，市场两极分化比较明显。一些早些年拿地的项目，由于地价便宜，新房限价也比较便宜，与周边二手房、高价地新房相比有很明显的剪刀差，比如凯德世纪名邸、恒大天府半岛、中建天府公馆等，在很多人看来，这种房子“买到即赚到”。这种楼盘想买的人很多，动不动就“万人摇号”，让外地人误以为成都楼市很火热。

为了解决这种供需矛盾，成都有关部门就调整了公证摇号选房政策，在登记阶段触发了人房比三倍的楼盘（比如拿证房源100套，登记客户超过300组），只面向无房家庭和棚改家庭销售，而且要限售五年，比一般商品住房限售多了两年。假设从买房到交房要等2年，办产权证要等1年，再限售5年，那么这种房子要在8年以后才能入市销售。

但是，有一些人可能等不及。

近日，四川乐居在阿里司法拍卖平台发现了四套期房在即将进行司法拍卖，其中最早的也要今年10月才能交房。按政策，这里面有些房源是要在拿到产权证满五年才能入市销售的。

法拍期房的利润与风险

与司法拍卖现房相比，期房会面临什么问题呢？是否如网友猜测的那样好套现呢？

以成华区双城一路188号2栋15层1503号房屋为例，在拍卖公告里面明确写了：标的物系成都二十四城-9期-2栋-1-1503号房屋，现为在建状态，所涉项目在施工过程中，尚未办理竣工验收相关手续，房屋办理初始登记的条件尚未成就；被执行人已办理了商品房合同备案，合同约定房屋交付日期为2023年6月30日。

将期房进行司法拍卖，对于买家而言，其优势就是交房以后不会有现房可能存在的那些问题，如房子有租约、有欠费、有第三方纠纷、无法腾退、房子用后瑕疵等，其不足就是要等着交房、要等着办产权（可能比较久）、交房屋维修金、交契税等，可能还要“维权”。这里要特别指出一点，等着办产权是个非常不确定的事情，万一开发企业出现什么问题，导致无法办理产权，可能就是另外一个故事了；当然，前文提及的四套房屋应该不存在这个问题，因为已经办理的大产权。

前述这套房屋的建筑面积是122.68平方米，评估价是453万，起拍价是348万，其在2020年预售时的价格约212万。就是因为当年的预售价格与周边新房、二手房有相当大的剪刀差，所以他所在的华润24城9期2号楼124套住房在公证摇号选房登记阶段就触发了三倍熔断，其房源是要限售五年的（从取得产权证之日起五年）。如此一来，这套房屋至少提前了六七年入市；此外，前述四套房屋都是触发了三倍熔断要限售五年的。如果这套房屋底价成交，也比预售时期增值了64%，与当前二手房市场价相差不大；如果有溢价的话，增值幅度会更高，不排除会出现高于市场价的情况。拍卖公告有说明，该房源的竞拍保证金34.8万元；竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果；本标的物尾款期限为成交之日起15日内，尾款期限不可延期。

（标的物所在小区工地实景）

（标的物所在小区工地实景）

值得注意的是，高新区天府一街1366号30栋2单元9层901号房屋位于万科公园5号小区，该小区此前还拍卖过多套期房，最近的四次司法拍卖，都出现了上百次的竞价，最高达到了202次，而且2栋1单元1801号、22栋1单元4层401号、21栋1单元5楼502号这三套房屋的成交价明显高于评估价/市场价。比如21栋1单元5楼502号这套房屋建筑面积为258.48平方米，其评估价为630万，成交价为1044万，溢价率高达65%，成交单价为40390元/平米。在这套房屋在拍卖成交之后，不少媒体都以“8个月赚500万”为标题进行报道，引发了不少的关注。其实，目前万科公园5号的二手房挂牌单价都在六七万以上，政府公布指导价33006元/平米，法拍成交的价格也就是追平了二手房成交价格而已。

 
网友认为应予以限制

乐居新媒体将这些期房即将司法拍卖的消息转发到了乐居交流群，一部分群友发表了自己的观点。

多数人认为，因为没有看到非网红盘的期房进行司法拍卖，那么这种网红盘期房法拍绝对是一种套现行为，应该予以约束，需要有关部门出政策来堵住这么一个漏洞。

也有业内人士认为，这种“套现”行为流程复杂，不可控因素较多，买家和卖家都要承担不少的税费和潜在的损失，非一般人能够顺利“套现”。而且该行为，存在的实例较少，没有对市场产生较大冲击，可能监管部门不一定会及时予以约束。

事实上，成都对法拍房有明确的监管政策。自从2021年3月22日，成都将通过司法拍卖程序取得的住房纳入限购、限售管理以后，当天就有很多法拍房撤回拍卖公告，整个法拍房市场也因此凉了一阵。

近两年，由于疫情影响、收入下降、债务纠纷等各种原因导致市场上的法拍房源在一直增加。第三方机构数据显示，成都的法拍房数量在全国都是比较多的。法拍房的起拍价一般为评估价/市场价的七成左右，如果没有溢价的话，还存在一定的捡漏可能；但是，一次性付款这种要求让人多买家对法拍房望而却步，不少中介机构以经纪法拍房为生存之道。

这四套期房的法拍结果，四川乐居也会持续跟进。