朱荣斌的心海

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  进深News 曾树佳 林振兴 7.4w阅读 2022-08-10 15:35

文/乐居财经 曾树佳 林振兴

在公开露面演讲之前,朱荣斌犹豫了很久。他原本想着,创业之初,应该心无旁骛地埋头苦干,而且现在形势也比较复杂,更应该低调从事。

但他最终还是带着准备了将近三千字的发言稿,出现在了公众眼前。这是他离职阳光城半年后的首次亮相,以“海南雅诚房地产开发有限公司董事长”的新身份站在演讲台上。

27年的地产履历,加深了他对行业的洞察,会上,他剖析了房地产发展模式及现状,既讲变局,又讲机遇。眼下的市场环境,给了他创业的机会,他也坚信未来的地产领域,仍将长期稳定发展。

月有阴晴圆缺,季有春夏秋冬。过去很长一段时间,地产行业都在高歌猛进,如今正处寒冬,地产人都要重新思考,重新建构,才可能适者生存。

此次深度调整,带来的绝对不止是阵痛,不止是刮骨疗伤,可能更是再造重生。朱荣斌直言已做好了“过苦日子”的心理准备。

放不下“地产”

年初离职阳光城,朱荣斌说,自己经历长时间的纠结、博弈与无奈,近日他进一步道出了当时踌躇的心境。

原来在2020、2021年两年间,他就一直困顿在离职一事之中。在此期间,他一心只是想卸掉工作,至于以后是继续干?怎么干?还是退休?这些问题他都没有考虑。

不过由于各种原因,他还是拖到了今年年初,才转身离开阳光城。当职业经理人的生涯告一段落,他走出企业,举目望去,房企接连不断地暴雷,他身边不少优秀的同事、刚参加工作的年轻人,也失去了工作。

那时候他心里非常沉重,直言已非两年前的预想。面对别人关心询问去向,他也陷入了短暂的忧虑。

后来,他去请教老领导、原中建董事长孙文杰,终于豁然开朗。孙文杰告诉他,“正因困难,更要带头向前。不能因为财务自由就游手好闲。不管做大事还是做小事,还要坚持做事。”老东家碧桂园主席杨国强也勉励他,优秀的人更需要勤奋。

从中海到碧桂园、阳光城,朱荣斌进入地产行业27年,正好一半时间在央企,一半时间在民企,期间他创造了不少靓丽的企业成绩单,对行业的起落、企业发展状态的变化,也颇有感触。

朱荣斌曾在离职感言里,写下了一句话:“难忘过去几年,犹如一场大酒,豪情壮志,至酣至畅。醒来痛如刀绞,仍无怨无悔,无愧无惧。” 从中可以看出,虽然经历了一些失落,但他仍没放下地产情结。

既然意识到自己的优势还在地产,那还是在“知天命”之年,燃起干劲,重操地产,扯旗创业。朱荣斌对此也做好了四个思想准备。

第一,要有思想准备过苦日子。行业不景气了,理当减衣缩食。对于创业起步的团队,更是要艰苦奋斗,奋力拼搏。第二,要降低预期。面对微利的时代,企业或个人,必须降低对利润、收益、市场环境的价值降低预期。第三,要重新评估、提升个人的工作能力。第四,永远保持工作热情。

显然,这是一段与以往截然不同的新旅程。

背后三大金主

3月23日,朱荣斌以“荣宇建设(广州)有限公司”为新起点开启创业之旅,他把第一个项目选择在海南清水湾。

老朱创业的起点很高,不仅一开始就拿下了雅居乐清水湾项目中的一小部分未开发用地,还得到了不少资本力量支持。例如,蔷薇不动产投资有限公司(简称“蔷薇不动产”)。

4月13日,乐居财经独家获悉,海南雅诚房地产股东持股发生变化,原股东广州番禺雅居乐房地产所持股权由51.0044%下降到 30%;蔷薇不动产持股比例从 48.9956%上升到 70.00%。据查,前者为雅居乐集团旗下公司。

据了解,海南雅诚是海南清水湾下属的三个项目公司之一,就总体规划面积来看,该项目公司持有及开发清水湾项目不到2%的体量。

在蔷薇不动产成为大股东后,海南雅诚的人员也发生了变动。新高管团队里,朱荣斌接任董事长一职,并带来了不少旧部。董事兼总经理吴圣鹏,曾任阳光城四川区域总裁;出任监事一职的杨艺武,曾在多家碧桂园旗下公司任职,也曾出现在阳光城2018年股票期权激励对象名单中。

在业内,海南的雅居乐清水湾素有“中国文旅地产第一盘”之称。从2009年首期开售,清水湾业绩便一路飙红,连续多年为雅居乐业绩贡献占比三成左右的销售额。

对于合作方,朱荣斌表示,“雅居乐已经在清水湾开发了13年,项目拥有12公里的沙滩,又有丰富的酒店,高尔夫球场,学校,商业设施,可以说是配套应有尽有。”同时其也坦言,没有今年的行业环境恶化,不可能取得机会进入清水湾。

据他所述,目前项目推进顺利,10月份后就会进入市场。这次创业首秀上,朱荣斌也提前公布了项目的案名:心海。

在词典里,心海指心。以思绪翻滚如海之扬波,故称。《楞伽经》卷一:“外境界风,飘荡心海,识不断。”

之所以取名“心海”,启发源自前一段时间他看了一部叫《心居》电视剧,故事围绕买房置业,一个家庭经历多少周折和不幸。最后,主人公感慨,家不是一套房子,而是一个可以安放心灵的地方。

看完后,朱荣斌的心情难以平静,并下定决心,“我再做的项目,一定要做成客户安放心灵的居所。”通过心海项目,他还想完成自己多年来的一个心结——做好房子。毋庸置疑,心海将是他的倾心之作。

蔷薇不动产不仅是朱荣斌创业新项目的重要跳板,它还入股了荣宇建设子公司——海南荣乐建设管理有限公司。

据乐居财经获悉,海南荣乐成立于4月13日,注册资本2000万元,由广州利莱实业控股、蔷薇不动产和荣宇建设各持股40%、30%和30%,目前并未有投资迹象。

两位金主中,广州利莱是一家刚刚成立的公司,由林惠清、欧阳新香、覃乃烽各持股33.3333%。其中,林惠清、欧阳新香是名副其实的资本老手,两人曾创立了专业PE投资机构钥石财富(全称“深圳前海钥石财富管理有限公司”)。

蔷薇不动产,由蔷薇控股股份有限公司100%持有。据了解,蔷薇控股背后的资本赫赫有名,它于2017年7月24日注册成立,注册资本118亿元,由16家国内知名民营企业发起,包括巨人网络、中民投、亿达控股、信发集团等。

除了广州利莱和蔷薇不动产以外,朱荣斌在创业路上还得到了宏升投资的鼎力相助。

6月的最后一天,荣宇建设入股广东宏腾五号投资合伙企业(有限合伙)。目前该公司由姜少华、叶跃洪、荣宇建设、广东宏升新能源投资、广东宏升投资管理,分别持股25%、25%、25%、24%、1%,并无任何对外投资迹象。

其中,广东宏升新能源投资背后大股东是广东宏升投资控股集团(简称“宏升投资”),后者由付恩平和刘乐仁分别持股80%和20%;广东宏升投资管理(简称“宏升投资管理”)则由付恩平、刘乐仁、林斌、黄卓芬、陈刚、罗国各持股44%、33%、12%、5%、5%、1%。

宏升投资董事长付恩平也是一位资本大佬,不仅曾在汤臣倍健任财务总监,负责该公司上市工作,还先后任粤泰控股财务总监、常务副总裁,协助旗下上市公司粤泰股份完成资产重组,后任粤泰股份副总裁、粤泰金控董事长。2018年12月,他正式卸任粤泰股份所有职务,专职于宏升投资。

据官网介绍,宏升投资主要着力于私募股权投资、私募证券投资、不动产投资(包括地产基金、不良资产、产业地产三个方向)三大业务板块;宏升投资管理则以“智能制造、新能源、大健康、消费升级”为投资主线,参与上市公司华鹏飞、岭南股份、苏大维格、豪尔赛、利元亨、金钟股份、德瑞锂电的投资。

在地产方面,宏升投资联合海南同康控股集团设立的地产基金“广东宏升基石三号投资合伙企业(有限合伙)”投资的海南宏盈同康置业,于5月成功拍下位于海口市江东新区淘沙路的住宅地块,楼面地价10277元/平。未来,不排除宏腾五号投资也会采用此种模式联合拿地。

眼下,不仅有三大金主在资金上助力朱荣斌创业,还有一群40岁以上、年富力强的地产老炮跟随他。除了上文提及的吴圣鹏和杨艺武,还包括原阳光城云贵大区营销负责人章隆、原阳光城产品研发中心执行总经理吴悦肇、原阳光城四川区域、云贵区域项目总朱晓杰等等。

这些人基本都是跟了朱荣斌长达二十年以上的老部下。比如杨艺武,一路追随朱荣斌,从中海到碧桂园,从阳光城再到如今创业。

“行业不会消失”

朱荣斌对现时的行业,有着较为清楚的认识。

他认为,目前行业遭遇的困难,是房地产长期高速发展的必然调整。在长期的发展过程中,行业积累了太多问题。不光集中体现在企业负债及经营管理问题,市场管理,土地供应、金融税收政策等各方面,根据社会经济及行业巨大发展变化,也是时候需要调整了。

这次调整,带来的绝对不止是阵痛,不止是刮骨疗伤,可能更是再造重生。

朱荣斌为行业敲响了警钟。在他眼里,地产暴雷集中在民企中,目前还潜藏着许多可能暴雷的企业,说不定哪天就暴雷了。与此同时,也不能忽视国企中隐藏的问题,眼下他们没有出现债务危机,但他们的资产质量、经营水平,也需要被关注。

除此之外,他也提出了疑问:地方政府平台花了很多钱,现在成了地产的主力军,这些政府平台的负债,又有多少是跟房地产有关的呢?

他一直觉得,调控之下,这场风暴会很猛烈,是一场大变局,政策措施要足够清晰有力,才能度过这场危机。过去的行业,是良莠不齐,谁都可以在里面赚钱,但大变局之后会出现很大的分化。

但正因为行业处在调整期,才出现了很多机会。朱荣斌表示,行业是不会消失的,有变局就有机会,如果没有这次危机,他也可能没有这个创业机会。优秀的企业还是要坚持,保持信心,未来的路会越走越好。

“我喜欢说熊市,熊市是珍贵机遇。”去年,恒隆集团的陈启宗在论坛上的这句话,对朱荣斌有着很大的启发。他相信,中国的房地产行业仍将长期稳定发展。

房地产未来还是一条10万亿以上的大赛道,市场即使下行,规模降低,仍然值得大家坚守;随着人民生活水平需求的提高,对住宅的改善需求越来越多;大规模的城市更新将陆续展开,虽然不会大拆大建,但新模式的城市更新肯定是一个巨大的市场。

基于此,他劝诫正在寻找新工作机的同行,在充满不确定的时代,做确定的自己。不要迷茫,保持冷静,优秀的人员在适当调整之后,都能找到自己的位置,找回市场的机会。大浪淘沙,真金方显。

这显然是他多年履职经历,总结出来的肺腑之言。



来源:进深News

作者:曾树佳 林振兴

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