文/乐居财经 邓鑫妮

  “预料之中的增长。”看到雅生活（03319.HK）的中期财报，不少人有此感叹。

  8月17日晚间，雅生活如期发布2022年中期财报。次日一早，雅生活召开中期业绩发布会，董事会联席主席、董事长黄奉潮，执行董事、总裁李大龙，首席财务官黄嘉毅，首席市场官田雨出席发布会。

  房地产市场的周期性变化影响了资本市场对物管股的态度，物企市值回归理性，物业自身价值逐渐成为估值标准。

  作为老牌实力强劲的物企，雅生活上半年的的业绩增长依旧可圈可点，其通过加强非周期性业务增强了营收韧性，并表示道：“集团发展战略将坚持长期主义，平衡短期业绩增长及长期价值。”

  上半年，其营业收入为76.2亿元，同比增长22.0%；毛利为20.5亿元，同比增长9.5%；股东应占净利润10.6亿元。

  规模方面，第三方增拓强势。截至2022年6月30日，雅生活在管面积达5.29亿平方米，年内增长3968万平方米，合约面积达7.06亿平方米，年内增长4341万平方米，期内第三方市场拓展新增合约面积超过3500万平方米。

  城市服务收入翻三倍

  雅生活的四条业务分别为物业管理服务、业主增值服务、城市服务和外延增值服务，报告期内，其持续优化营收结构，其中物业管理、业主增值服务和城市服务三大非周期性业务整体营收达66.3亿元，同比上升34.1%，占比从79%提升至87%。

  社区增值业务涵盖业务广泛，是物管企业不可缺少的业绩加速器。做好增值服务，一方面提高收入，另一方面增强业主粘性，由此更能显示物企的实力和底色。

  上半年，雅生活聚焦长期主义及结构均衡性战略，深耕“物业服务+生活服务”模式，围绕社区及家庭服务场景，不断丰富产品组合，持续提升服务专业化及市场化水平。

  业主增值服务是雅生活培育的第二增长曲线，期内，业主增值服务整体营收为10.8亿元，同比增长34.3%，占总收入的14.2%。

  雅生活业主增值服务中细分业务众多，但都取得了不错的业绩增幅。其中，生活及综合服务收入约为4.2亿元，同比上升41.5%；家装宅配收入约为1.9亿元，同比上升44.4%；空间运营及其他服务收入约为3.0亿元，同比上升33.0%；餐饮、通勤等机构类增值服务收入约为1.8亿元，同比上升14.1%。

  对于持续释放的业主增值服务潜力，雅生活表示，要坚持“短期向存量挖效益，中期向市场要能力”的发展策略，下半年将推进增值服务体系全面发展及落地，未来3-5年内孵化多个拳头产品，实现细分赛道领跑。

  此外，城市服务的表现也颇为亮眼。破冰城市服务一年，雅生活该业务的营收翻了三倍，为2022年收入涨幅最高的单项业务。

  报告期内，雅生活城市服务收入较去年同期增长302.4%至6.4亿元。2021年中期，雅生活首次将城市服务作为单独的营收板块列出，彼时首次披露业绩，半年收入1.6亿元。

  上半年，雅生活大力开拓市场，获取郑州市二七区京广路等街道环卫保洁及管理服务项目等多个大型城乡环卫一体化项目，新增年化合同金额超亿元。

  超八成规模来自第三方

  2022年房地产行业整体下行，项目交付受到影响，雅生活灵活调整拓展策略，聚焦受周期影响较小的非住宅及住宅存量项目，同时围绕既定战略和深耕城市增加存量管理密度、培育及增加长期合作伙伴企业客户黏性。

  因此在报告期内，雅生活的规模依旧实现预期增长。截至2022年6月30日，雅生活在管面积达5.29亿平方米，在管项目达到4383个。

  雅生活项目布局覆盖住宅、公建和商办等多种业态，尤其是非住业态，服务营收已经超过住宅。截至2022年6月30日，在管面积中住宅类业态占比为43.3%，公建占比为44.8%，商业及办公占比11.9%。按收入划分，住宅服务营收占比为42%，非住宅服务营收占比为58%。

  近些年，雅生活第三方规模占比持续提升。截至2022年6月30日，来自第三方项目的在管面积约为4.41亿平方米，占总在管面积的比重超过83.4%。2018年-2021年，第三方在管面积占比分别为61.7%、73.3%、80.3%、82.4%。

  第三方增拓早已成为雅生活规模的主要来源，其透露：“第三方项目通过市场拓展、收购整合等方式迅速扩张。”

  在非住领域，市场拓展的速度更为迅猛。通过加强与成员企业之间的资源联动，先后斩获新增合同金额过亿的广东省中国移动多个服务标段、上海绿地外滩中心商业二期、广东美术馆、汕头大学、大兴机场海关大楼、华东多条轨道交通线等，覆盖政府办公、高端商写、高校、轨交及公众场馆等多个细分业态的优质项目，持续巩固全国化多元业态布局优势。