文/乐居财经 杨宏彬

     “三十年河东，三十年河西。”这是一句广泛流传的谚语，用来形容世事兴衰更替，感叹世事变化无常。用来形容房地产市场，也同样适用。

  回望过去的30年，中国房地产市场经历风云变化，有支持，有收紧。因利好政策而崛起的房企很多，在收紧政策下衰落的房企也不在少数。而能在市场中处变不惊，稳健成长的房企，可谓是业内的佼佼者，合生创展便是其中之一。

  创立于1992年合生创展，在今年迎来了30周岁的生日，来到了而立之年。从地产起家，在成长中不断克服阻碍，突破自我，如今的合生创展已经转变成了承载多元化业务的投资控股平台。

  多年以来，合生创展的优异表现在业内是有目共睹的，无论是媒体还是市场，都对合生创展给予肯定。

  据了解，合生创展曾多次荣获“中国房地产公司品牌价值TOP100”，“综合价值运营商”、“盈利能力10强企业”、“商业地产城市杰出运营商”、“年度影响力商业地产运营商”、“品牌影响力企业”、“年度资本价值”、”中国综合实力投资控股企业”等多项称号。

  2022年8月19日，在第五届乐居财经年度论坛暨财经之夜活动中，合生创展被授予2022年中国地产蓝筹企业奖项。

  优质产品力激发品牌活力

  一直以来，合生创展以“优质生活，完美体现”为宗旨，秉承“地产价值投资”的理念，将国际级居住理念引入中国。

  依托丰富的土地资源，合生创展完成了全国化的布局。以北京、上海、广州三大城市为轴心,积极向二、三线城市拓展，构筑“环渤海”、“长三角”、“珠三角”三大经济圈为一体的事业版图。先后于广州、北京、上海、天津等中心城市成功扩张，并逐步拓展至惠州、太原、大连、杭州、宁波等二十余座全国主流城市。截止2021年12月31日，合生创展的土地储备约2944万平方米。

  在拿地阶段，合生创展践行严苛的择址标准，坚持深耕重点经济圈以及一二线城市的核心位置。比如，合生·珠江帝景择址广州塔下，地处核心位置，坐拥一线江景；合生·杭州湾国际新城精准落子杭州湾核心区位，占据融杭接沪的关键节点，并拥有绝佳的宜居资源。

  在产品上，合生创展立足于城市建筑与人类生活和谐共存、融合发展的审美高度，提出了优质人居的理念，从择址标准、产品规划、精工精装、空间设计等方面进行考量，不断精研、探索、创新，在产品运营中融入城市质感，凝聚匠人精神，构筑品质人居。

  凭借优质的产品力，合生创展在所到城市都留下了深刻的烙印。其成功搭建并不断升级“高级豪宅、中高端品质住宅、写字楼及公寓”三大住宅产品线，紧随目标客群对于产品的要求和审美，打造了合生·缦系、帝景系、骏景系、国际城等系列精品，率先构建出属于地产行业的特色产品IP，全方位透析并营造全新生活方式，筑就具有合生特点的城市高品质人居名片。

  截止目前，合生创展已在全国开发近百个项目，累计开发面积超3000万㎡，深得百万业主的信赖。

  销售额是印证产品好与坏的关键数据之一。2021年，在国内房地产开发企业的销售百强榜上，合生创展的排名是75位。2022年上半年，合生创展已经跻身于前60名。排名的前进充分说明了购房者对合生创展产品及品牌的认可。

  多元业务开花结果

  合生创展不仅仅有地产。经过多年的发展，公司旗下已有地产、商业、基建、合生活、投资五大板块，以及智慧科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车、设计等多元化业态。

  合生创展的商业与合生活板块，表现同样喜人。经过多年发展，合生商业的打法逐渐清晰和成熟，通过城市级商业标杆项目的树立，养成商业团队的核心运营能力，并通过轻资产输出的方式，实现规模和效益的提升，为项目所在城市和居民提供高质量的“商业基础设施”。

  目前，合生商业业务线已覆盖商业综合体、写字楼、产业综合体、高端酒店及服务公寓这四大板块，在北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市拥有近100余个在营项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米。旗舰品牌合生汇已成为城市现象级商业地标，出租率动态保持在99%，北京、上海区域的日均客流突破12万人次，自有会员超过200万。

  合生活是合生创展旗下一家集物业管理、科技服务、社区商业管理及智慧城镇运营为一体的综合型集团公司。目前，合生活已经布局社区商业、供应链、房产、金融、家装、汽车、医养等社区服务领域。

  科技赋能是合生活的最大特点，通过联网、大数据、人工智能技术等技术，合生活立足社区经济，构筑起全链路社区产业生态闭环，自研开发的合生活APP用户量达300万，月活率、复购率、客户转换率及GMV复合增长率均领先同业，稳居中国互联网社区运营领先企业TOP1，综合实力跻身行业前十。

  截至2021年12月，合生活总经营管理面积超1.6亿㎡，覆盖全国30座城市，以领先的社区产业生态，为100多万户家庭提供优质服务。

  财务的稳健与自律

  成立30年，稳健一直是合生创展身上的标签，这也是其为何能不断穿越周期的重要因素。

  2021年以来，房地产市场再次进入新一轮的调整周期，在强有力的调控之下。行业雷声阵

  阵，而合生创展凭借着自身良好的财务状况，平稳度过。具体的财务指标，可以从其年报中窥视一二。

  在融资极度收紧的情况下，房企的现金流无疑是生存根本。而截至去年末，合生创展现金及银行存款同比增加22.47%至363.12亿港元。

  债务结构方面，截止2021年末，合生创展总有息负债941亿元，其中一年内到期有息负债233亿元，占比24%。据乐居财经《2021年内房股长短债比榜》，合生创展长短债倍数达到3.17倍，明显高于行业均值2.95倍，债务风险整体可控，财务安全壁垒较高。

  细看合生创展的有息负债品种配置，有90%以上均为资产抵押贷款，其中开发类占比38%、商业运营类占比26%、城更旧改类贷款15%、信用债占比8%、信托贷款占比7%、境外贷款占比6%，总体结构较为健康合理。

  现金流较为充沛，使得合生创展能够从容应对到期债务。2022年1月合生创展已偿还5亿美元债，年内无公开市场信用债到期。而后，7月19日，合生创展再次宣布，已向指定银行账户存入足够资金，在到期日全部偿还票据的本金总额7.2亿港元及应计利息。

  至此，合生创展没有其他将于2022年年底前到期的离岸票据。

  从“三道红线”硬性指标来看，合生创展净负债率减少10个百分点至70%；剔除预收款后的资产负债率为63%；现金短债比1.05，属于绿档企业。

  从融资方面来看，合生创展的融资渠道多元化，融资成本维持低位。2021年其加权平均财务成本约为6.3%，相比于2020年下降0.5%。

  事实上，合生创展对外部融资的依赖程度并不高，其自身“造血”能力较强，地产之外的商业、投资、合生活等多元业务板块均可为集团稳定输送现金流。比如，2021年投资性房地产业务部份租赁持续产生现金流，贡献40亿港元的收入，社区科技及物业板块“合生活”的收入大幅增至44.76亿港元。

  合生创展优质的财务状况也得到了评级机构肯定。6月15日，联合资信通过对合生创展集团的信用状况进行综合分析和评估，确定其主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定；境外评级方面，6月20日，标普评级发布评级报告，对合生创展集团维持评级B，展望稳定。

  房地产行业调控未到终点，而合生创展将凭借稳健的多元化运营及较高的财务安全系数，穿越周期，稳步前行。