乐居新媒体 路马 发自郑州  在如今的市场上，有几类房子是香饽饽。

  第一类，是由资金实力比较雄厚的品牌开发商，尤其是国央企所开发的期房。这些楼盘还须品质过硬，不能过于偏僻，配套资源还得够强，最好距离交房时间不能太远。

  第二类，是新房当中的现房，能够肉眼可见品质，楼盘周边的交通须比较便捷，教育、商业、环境等配套最好都已落地。

  第三类，是二手房当中地段较好、房龄不太长、且由品牌开发商操盘、品牌物业服务的品质二手房，小区的居住环境最好比较优异。

  在以上几类热销类别中，最能够打动购房者的当属新房中的现房。第一，不用等待，随买随住，既减少了等待的时间成本，又大大降低了购买风险。

  放眼郑州，这类房源并不少。鉴于近两年的市场形势，如果是现房销售，开发商基本都会将“现房销售”作为最大的卖点去虹吸购房者购买。

  但需要注意的是，有些楼盘的现房处于清盘阶段，可选择购买的楼层比较少，要么是1楼、顶楼、14楼、18楼等特殊楼层，要么存在户型结构不合理、产品设计或规划过时等显性弊端；而有些楼盘的现房，是因为距离市心过于偏远，导致销售周期拉长，即便卖到现房，仍有大部分的房源未售出情况。

  孤勇者普罗宣告现房销售，但这个“世外桃源”终将被遗忘在城外

  不久前，普罗搞了个主题为“还没对 如何好”的活动，邀请众多房地产从业者参加。随后，在外宣的文案中，高调宣传普罗掌舵人徐益明在活动现场的发言“未来，理想国所有的销售，都将采取现房销售政策”。

  很快，普罗因为此举赢获市场、媒体、购房者一致点赞，但当真正要拿出家庭几十年继续购买时，很多购房者都会犯犹豫。

  虽然，在郑州提到普罗理想国，很多人都会首先想到该项目所营造的生活方式。普罗理想国也因为体量之大、配套之全、生活品质之高，令很多人无限遐想。但是，因为地处偏远的原因，普罗理想国终究拗不过通勤的硬伤。

  在高铁站附近写字楼办公的人，来普罗理想国必经之路是郑开大道或郑汴物流通道，因为暂时没有高架的原因，开车出行仅红绿灯就有几十个，动辄1个多小时的通勤时间让很多人打退堂鼓。

  而这个主要的原因也导致，即便普罗理想国是理想中的生活模样，满足人们对美好生活的一切想象，但仍会在理性购房观的驱使下选择把机会让给“过来人”。

  要说普罗也挺冤的，通勤硬伤非其之错，但却硬生生的“抹杀”了购房者的积极性。作为一个很负责的开发商，普罗为了树立标杆，斥资几亿打造彩虹隧道，倾力打造郑州第一座清水混凝土建筑艺文中心，将废旧的灌溉渠改造成碧波荡漾的西川公园，甚至努力营造美好社区，却仍未等来更多懂它的人。

  而关于销售情况，普罗理想国就显得更加鸡肋。据了解，从2019年开始，普罗理想国就基本进入了现房销售阶段，而今三年过去，仍有大量的现房在售。聚焦到这些在售现房会发现，除了通勤主因外，单价、总价高也是重要阻力。

  普罗理想国的产品多为联排别墅、叠拼别墅、精装洋房，而每套联排别墅的价位约950万元-1350万元，每套叠拼别墅的价位约450万元-600万元，精装洋房的单价也在1.6万元/㎡。

  用同样的价位买其它地区改善，可选择空间还是比较大的。非购买唯一性且过于偏远等叠加因素，构成了普罗理想国如今去化艰难的主因。相信，在多数人理性置业观的引导下，即便现房销售，普罗理想国也很难实现突破。

  刚需扛把子亚星多盘现房销售，销售却平平难创热势

  提到现房，如今在市场上被提及最多的要属亚星。作为发轫于上街，主要布局二七的老牌房企，亚星是郑州目前比较稳健的房企。在如今地产形势下，因为布局扩张的稳健性亚星顺利地成为市场洗牌后房企中的佼佼者。

  让其引以为傲的优势，便是多盘现房销售。亚星云水居、望江居、环翠居、双河居、亚星观邸、牛顿公馆二期、江南小镇、上湖嘉园等项目，“批量”出售现房。

  放眼郑州，像亚星这样有如此多现房的房企极为稀少。令人不解的是，很多亚星的盘入市时间都并不短，按照正常的房产销售周期早该清完，将精力放在新项目的销售中，不至于是多年卖房仍未未清盘的局面。这，令购房者深为不解。

  如果深入了解会发现，如果按照楼盘入市的年份看，也并非亚星的楼盘不行，而是当时设计的产品，已然被持续攀升的购房审美、居住需求、舒适度、智能社区等给无情甩开。

  在乐居新媒体河南亚星：“西南王”犯愁丨韧性的文章中提过，虽然亚星“多年媳妇熬成婆”，误打误撞占了现房利好，但因为部分楼盘户型设计、小区环境、居住品质等原因还是不足以令所有被吸引去看房的人心动拍板的。

  比如，亚星望江居、亚星江南小镇、亚星上湖嘉园等现房的在售户型，与目前市面上主流的南北通透、布局方正、干湿分离、餐客阳台一体、三开间朝南的全明户型相比真的很滞后。亚星多年前开发的改善项目亚星江南小镇，虽为改善，却与目前市面上的改善产品相比相差甚远。

  在购房需求升级、人人追求品质生活的当下，即便是现房，即便有购房优惠释放，即便赶上如今4.1%低利率的政策利好，仍会让购房者在“舍弃居住品质”与“将就购买”之间做出艰难选择。

  写在最后

  在如今人人热衷于现房利好的需求之下，一些开发商也开始打“现房”甚至“准现房噱头”。近期经常以“将提前半年交付”为卖点的招商美景雍瑞园便是如此。

  可见，需求决定市场的趋势下，现房将被标签化。而除了大多都是现房的普罗和亚星外，郑州其实还存在大量的现房亟需去库存。

  与普罗理想国一样，困囿于距离偏远导致去化周期拉长，卖到现房仍未清盘的楼盘有中牟建业电影小镇之橙园、永威上和郡，经开碧桂园翡翠湾，荥阳忆江南度假区，惠济区瀚海思念果岭、和昌·水岸花城、正商河峪洲，杨金片区美盛北龙台等。

  还有两类现房，一类是落址区域不错，但售价偏高、受众客群过少的现房，如北龙湖永威上和院、正商珑水上境、北龙湖金茂府等，郑东新区永威·翡翠城等；一类是市场热度一般仍未清盘的楼盘，如金地名悦、朗悦公园府、大正水晶森林、汇泉景悦城、和润林湖美景等。

  需要提醒各位购房者的是，现房固然好，固然值得点赞，但购买时也不能丢失理性。卖到现房仍未清盘都是有原因的，多去想想。