乐居新媒体 发自西安 8月29日，龙湖青云阙、龙湖星河学樘府、紫薇云峰里上线登记；8月30日，金泰·唐618二批次线上登记。

  据统计，8月西安新房市场共推售27批次，房源总量4199套，同比下降超7成。

  供求比不断缩小 “摇号”时代渐行渐远

  根据西安市商品住房销售平台数据显示，近三个月来，西安新房市场供应量呈现明显下降趋势。6月新房上线31批次，房源总量9118套；7月小幅下降，推售新品房源7145套；8月下滑趋势持续加剧。

近期信访意向登记及摇号情况（截止8月29日）

  从各项统计数据来看，西安新房市场在经历了年初的调整期后，5、6月间逐渐发力，尤其6月达到小高潮，不但供应量大幅攀升，意向登记人数也达到了3万+的水准，同时“千人摇”场次增至8场。7月虽然小幅下滑但趋势并不明显。

  值得关注的是，5-7月间新房市场虽小有波动，但供求关系比相对均衡，换句话说，市场关注度与实际供应量保持同步，但这个趋势在8月则出现了明显震荡。

  截止8月29日，8月推售的27批次房源中，达到摇号标准仅6场次，而“非摇”楼盘约占8成，这在西安新房市场“摇号史”上还属首次。

  西安楼市自2018年6月开始执行“摇号”政策，从各年度统计数据来看，摇号楼盘仅在2021年占市场主流。2022年截止目前为止，虽然“非摇”楼盘占比接近60%，但如果9-12月持续下滑，那“摇号”时代将渐行渐远。

  新房首开仅2例 “摇号”楼盘特征明显

  8月新房市场之所以相对冷清，新盘上线数量较少是一大主因。从已上线的楼盘中看到，新盘首开仅2例。

  8月2日，紫薇云峰里首批次136套房源线上登记，该楼盘位于高新三期CID板块核心区域，紫薇地产于2021年10月与龙湖、天地源同期拿地，半年多时间完成前期规划设计并入市，这对于老牌国企来说已经算是小步快跑了。

  紫薇云峰里首批次房源主要面对刚需首改客群，户型面积100-143㎡，均价24000元/㎡，毛坯状态销售，值得注意的是，首批房源预售价略低于拿地时公布的毛坯销售限价，这也是今年新房入市的一大主要特征。

  虽然超越“摇号”红线，但实际意向登记家庭及核验人数并不足以支撑持续供货，紫薇云峰里2批次172套房源本月底将完成登记、核验，不乐观态度认为再次“摇号”达标的可能性不大。

8月新房意向登记情况（截止8月29日）

  8月“摇号”楼盘中，还包括御锦城和融创望江府两大曾经的“人气王”。其中，位于城东、浐灞板块交接地的御锦城号称西安第一大刚需楼盘，价格优势是御锦城一贯保持的显著卖点，虽然同片区一直也有低价楼盘推售，但结合社区规划、配套、教育资源等综合因素，御锦城的性价比相对突出。

  融创望江府作为2022年西安融创销售线的绝对主力，6-8月间推售两批次共1177套房源，意向登记情况良好，市场接受度较高。虽然融创不断有“爆雷”消息传出，但得益于前期市场培育及本地化口碑的塑造，融创望江府的销路未受明显影响，8月推售的472套大平层价格略有上涨，意向登记达到2242组，市场热度丝毫不减。

  刚需加速“回收” 新房两极分化明显

  与此前保持一致，刚需客群在8月仍然表现出明显的“回收”状态，且趋势加速明显。“回收”主要体现在购房区域和品牌选择两方面。越来越多的购房者把楼盘所在位置作为置业选择的第一要素，周边生活配套的实际便利性对于购房群体来说愈加重要。在置业信心不足的当下，对于所谓“新区规划”的接受度降至冰点，相反类似航天板块这样区域配套成熟，且人居密度较大的区域关注度保持提升。

  此外，国央企地产扛起行业大旗已成业界内外共识，土地市场尤甚。2022年上半年西安市共成交商品住宅用地35宗，其中top10房企拿地占比超6成，中建丝路、保利、天地源、中铁建拿地面积均超百亩，购地资金均超25亿元。

  近期成交的土地快报中，中海、保利、金茂、中铁建、曲江大明宫等国央背景房企占绝对主力，这也符合购房群体的客观需求，可以预见的未来，新房市场中国央企楼盘的占比将持续提升。

  从7月开始，上线推售的楼盘中高端改善型产品的占比逐渐增多。以招商地产为例，旗下招商西安序、招商央玺、招商华宇长安玺均为200㎡以上大户型产品。此外，本地国企代表金泰恒业也在7月底投放两大改善型新品房源，金泰·唐618和金泰观澜府，且市场反馈均比较乐观。

  其中，金泰观澜府为金泰假日花城5期，该楼盘8月26日二批次推售，20套175-316㎡的洋房产品意向登记达到700组，大概率将进行摇号销售，这也是8月为数不多的改善型楼盘热销案例。金泰观澜府位于太白路、丈八东路交汇处，周边生活配套齐全、交通环境良好，且均价控制在2.3万元/㎡以内，市场表现积极也符合大多数改善型购房需求心理预期。

  除产品出现分化外，8月新房公示价格也出现新高。8月25日，龙湖青云阙最新一批次房源价格公示，该批次房源为10#、12#、13#三栋共173套房源，其中12#为总高10层的小高层，共20套毛坯房源，最高单价已达43090.18元/㎡，总价917.82万元，该价格已经突破目前在售商品住宅均价天花板。

龙湖青云阙最新房价已超4万元/㎡

  业内早有传言，未来新房市场将出现明显两极分化，产品受众也逐渐清晰，面向刚需首改保持批量出货，价格将维持平稳，购房群体将逐渐把注意力放在区域和品牌选择上；面对高端改善客群的产品也将呈现更多选择，但房价层面将保持提升，这也符合全国范围内行业发展的必然规律。

  房企积极试探“金九” 高新、大明宫南北双线肉搏

  今年的8.18，不少房企摩拳擦掌。西安万科在17日发布《万科未来星光| 818安家购房节，8重豪礼重磅来袭！》活动，内容称8月18-21日期间组织各种活动，包括到访礼、分享礼、带访礼等8种类型，另外限量18套特价房源；此前，西安万科另一在售楼盘万科·东望也组织了10套特价房，户型面积110-199.58㎡，单套房源优惠力度在2-10万元左右。

  8月23日，西安万科官方订内容显示，万科未来时光在818期间（8月15-21日）组织的促销活动获得成功，目前一期清盘状态，28套特价房去化率达到100%。

万科等房企积极试探市场反馈

  西安中海也在8月18日当天发布活动信息，内容为号召注册加入西安中海全民经纪人，鼓励随需转介、赚取现金奖励。其中中海云锦住宅&商业转介成交奖励10000元/套；中海曲江大城商业小户型转介成交奖励5000元/套。

  西安龙湖在此期间也有特价房源推出，龙湖星河·学樘府1#楼清盘，推出10套特价房，面积段在108-142㎡，总价在188万-260万，楼层也基本上是1-3层或者是顶楼26层。

  此外还有不少在售楼盘在818前后推出优惠房源和对应折扣，其中三迪·灞河壹號推出6套特价房，其中一套房源原总价260.7万，特价房一口价总价213.8万，优惠总金额约47万元。

  利用8.18营销热点积极实探市场反馈，说明在销售压力下，房企正在积极准备应对策略，不排除“金九银十”上线更大尺度的购房优惠的可能性。

  9月也将迎来一波新房上线。近日，网传中海、保利、中铁建、天地源、紫薇等一线房企将大幅提速土储“变现”，抢收金九银十，高新软件新城、CID板块将迎来集中推盘。其中中铁建西派樘樾、保利天汇、天地源棠樾坊、紫薇云上将形成明显的竞争关系。

  除此以外，金茂、中铁建相继加仓大明宫板块。8月18日下午，西安金茂摘得啤酒厂2宗共100.001亩住宅用地、中铁建携手曲江大明宫置业摘得井上村2宗共65.808亩住宅用地。

近期大明宫板块拿地信息

  根据克尔瑞陕西官方消息显示，2022年大明宫板块共成交六宗土地，其中四宗为全国型品牌房企竞得，除金茂和中铁建外，陕西建工也摘得一宗。同时从近期成交层面分析，主力产品面积段140-180㎡，除改善产品供货量大之外，大明宫板块已基本形成高端居住氛围圈层。

  目前大明宫区域内在售住宅产品较少，除均价近3万元/㎡的大明宫金茂府外，另有璞悦府、檀悦府预计下半年推出，其中璞悦府主打刚需产品，檀悦府改善为主。此外，金茂、中铁建、陕建近期新拿地项目有望在年底或明年年初推出，从地块容积率等参数判断，中高端改善的产品定位将保持不变。

  综合全国各大中城市新房交易情况来看，2022年势必成为行业分水岭，西安楼市长线仍保持乐观态度，随着城市等级提升，后疫情时代经济逐渐恢复，客观存在的购房需求保持投入，但必须承认在经历过震荡期后，购房行为对于人们定义幸福生活的占比将回归理性，而对于行业来说，大浪淘沙后也将迎来全新的局面。