乐居新媒体 任时建 发自南昌

  “仅5套特价好房，内部员工专享福利价”“买房成交7重好礼相送”。

  8月下旬，作为楼市风向标的万科，在南昌不断推出特价房、员工指标房的优惠政策，定调了南昌楼市现状。“价格战”延续，将成为“金九”的主旋律。

  没有卖不出去的房，只有卖不出去的价格。

  南昌万科多盘“特价”

  根据乐居新媒体梳理，万科在南昌的多个项目在今年6月份开始大打特价，并延续到8月底。

  位于青云谱的万科四季都会在8月底推出5套特价房，内部员工专项福利价，房源为26#、27#楼的87-107㎡户型，折后单价9285元/㎡起，折后总价81万起，同时购买高层还额外优惠2万元，成交送送家电10件套等礼品。

  位于南昌县象湖滨江的万科江右东方同样推出5套特价房，房源为2#楼的88-116㎡户型，折后单价9486元/㎡起，折后总价84万起。

  万科天空之城推出8套员工团购指标房，房源为1#的95、122㎡户型，折后单价99.4元/㎡起，折后总价98.6万起。

  位于南昌县象湖滨江的万科江右东方，打出“劲爆一口价”特惠房，价格最低9197元/㎡，而该项目在网上的正常对外报价是高层均价11500-11800元/㎡、洋房均价13500-14500元/㎡。

  从推出特价房源的楼盘不难发现，这些楼盘主要为南昌刚需板块的刚需项目。

  而万科大打价格战，也取得了不错的效果。

  以万科四季都会为例，今年前5个月，备案套数均在50套以内，备案金额在0.5亿元以内，而到了6月份开始，由于该项目采取特价房等优惠措施，备案量有了明显的上涨，6月份备案套数88套，备案金额0.98亿元，7月份备案102套，备案金额1.16亿元，月度备案金额首次破亿。

  不过随之而来的，是均价的下降。

  数据显示，2022年7月，万科四季都会的备案均价为11009元/㎡，而2022年整个上半年的备案均价为11321元/㎡，7月的备案价格环比上半年下降了超300元/㎡。

  值得注意的是，在今年5月份以来，拿到多栋洋房房源的预售，因此在今年5月以来该项目主推洋房产品，而在5月之前为高层+洋房，年初推出了一栋27层的高层，彼时对外的报价为高层均价9500元/㎡、10270元/㎡封顶，洋房均价11500元/㎡、12500元/㎡封顶。

  真优惠or营销噱头？

  对比当下的特价房房价与备案价格来看，万科四季都会有一定的价格优惠，但似乎并没有如广告宣传海报中的力度大。

  但这样以“价格优惠”为广告，却能够对购房者尤其是对价格敏感的购房者产生一定的刺激作用。

  南昌房信网显示，截至8月30日，万科四季都会共拿到预售6.95万方，已售面积4.31万方，整体去化率62.07%。

  在6月初，该项目的整体去化率为32.44%，去化率大涨30个百分点。

  通过“价格优惠”，以价换量。

  或许是尝到了“价格营销”的甜头，除了万科的刚需项目打“价格牌”，热盘华侨城万科世纪水岸，面对来势汹汹的同区域竞品，也打出了价格牌。

  江西易居研究中心数据显示，2022年1-7月，华侨城万科世纪水岸以备案金额19.50亿元，排名南昌榜首，7月份也备案了超4.7亿元排名第二，按照当前稳扎稳打的顺销趋势，华侨城万科世纪水岸再度取得南昌全年度楼盘首位问题并不大。

  不过在7月份开始，华侨城万科世纪水岸打出了“单价17800元/㎡起上车世纪水岸、89㎡小面积湖景洋房”的宣传海报。

  到了8月份，“价格营销”愈演愈烈。朋友圈的一则广告，则让华侨城万科世纪水岸在各大房产群引发热议。

  “华侨城万科世纪水岸内部员工指标房转让，较市场价低30万，直签新房合同，无额外费用。有意者速联，懂的都懂手慢无！！！”

  不过知情人士透露，“这是转发任务，价格仍是1.9-2.1W一平。”

  “价格营销”推动房企业绩

  8月3日，云火虫数据联合发布了2022年1-7月南昌房企销售排行榜。

  从榜单来看，2022年1-7月房企销售排行榜中，TOP10房企销售门槛为10.5亿元。其中，保利发展、万科企业、红城投包揽销售金额前三位，保利发展成交总额43.97亿元，万科企业成交总额28.67亿元，红城投成交总额17.3亿元。

  同口径下，上半年万科成交21.35亿元，这也就意味者7月南昌万科成交7.32亿元。从月度的销售数据看，万科从6月份开始，销售明显提速，前5月月均销售额2.646亿元，到了前7月，月均销售额增长到4.096亿元。可见“价格营销”对于南昌房企的助力作用。

  事实上，不单单是万科，前7月销售业绩排名前三位的保利、红谷滩城投也在推出特价房、购房补贴等活动。

  保利天汇8月底推出10套特价房，房源为1、4、6、7、11、12、13#楼，户型建面约100-132㎡，折后单价10486元/㎡起，折后总价107.8万起。

  红谷滩城投禧悦雅云打出“区域难得高层13XXX元/㎡起”的宣传，另外VR科创城打出“30套房最高补贴500元/㎡，买房最高送40g金条”等。

  业内人士指出，当前南昌楼市处于买房市场，开发商只有拿出更多的价格优惠，才能在市场上突围，因此今年的“金九”大概率是“价格大战”。