乐居新媒体  杨洋洋  发自沈阳 近日，沈阳2022年第二轮集中供地公告正式发布，共计13宗地块，总出让面积超97.2万㎡，总起拍价超77.35亿元。    

  然而，沈阳此轮集中供地虽说数量较首轮翻了一倍有余，但业内人士透露：“大多数地块非首次推出。”

  比如，丁香湖滨湖区1号地块、虎石台大街东地块、盛世4S店地块在2021年第三次集中供地中遗憾流拍；

  高官台街东-2A地块、高官台街东-2B地块、高官台街东-2C地块、道义第七中学东地块、孝信街西蒲丰路北地块、原加工厂01号地块、原加工厂03号地块除个别面积有所调整，都曾在2021年第二次集中供地中亮相；

  沈阳机电装备工业集团地块更是接连在2021年第三次集中供地和前不久的2022年第一次集中供地中接连流拍过。

  13宗地块，11宗使出降价“回马枪”，起拍价降约3800元/建筑平方米到300元/建筑平方米不等，这样开发商们会心动吗？

  13宗地块明细曝光 起拍价最高降约37%  

  此轮供地区域涉及大东、和平、经开、沈北、沈河、苏家屯、铁西、于洪，皇姑区及浑南区无供应。13宗地块均设有最高限价，达到最高限价后，采取竞自持保障性租赁住房模式确定竞得人。挂牌交易时间为2022年9月15日（星期四）—2022年9月28日（星期三）9时整。

  据沈阳中原研究部数据统计，本次地块或多或少都存在降价。其中，起拍价降价幅度最大的当属迎春街西-1地块，直降3800元/建筑平方米。（与临近地块对比）

  （图片来源：沈阳中原研究部）

  据了解，迎春街西-1地块该地块位于和平区，用地性质为商业用地（B1）、二类居住用地（R2），土地面积81897.96平方米，容积率不大于2.0，商业比例19%-20%，起始价6500元/建筑平方米，最高限价7475元/建筑平方米。该地块采取“限地价、竞自持保障性租赁住房”模式。

  8月29日，沈阳市自然资源局发布和平区迎春街西-1用地规划调整批后公布。地块范围：东至迎春街、西至规划路，南至浑南西路，北至规划路，占地面积约为15.19公顷。

  调整内容：1．规划宽60米水域用地、两侧各30米绿化带，调整为规划宽30米水域用地、两侧各15米绿化带； 2．地块1由商业用地调整为二类居住用地； 3. 地块2由商住混合用地调整为二类居住用地； 4. 地块3商业用地扩大。居住用地面积的扩大，将更吸引开发商的目光。

调整后

  虽然降价幅度大，但并不妨碍迎春街西-1地块本身是一块“香饽饽”。打开地图即可发现，此地块位于近几年大热的和平湾板块，周边双地铁覆盖，即已经开通的地铁九号线和在建的地铁六号线。周边临近项目包括华发龙湖·天曜、华发中东和平首府、中海领馆壹号、方大·长白一品等项目：

  华发龙湖天曜在售建面约145~185㎡，均价约25000元/㎡；

  华发中东和平首府主推建面约127~166㎡的户型，价格约19500元/㎡；

  方大·长白一品在售户型建面约128~178㎡，均价约22500元/㎡；

  中海·领馆壹号主推建面约130~245㎡的户型，价格约25000元/㎡。

  可以说这里是纯正的富人区，高端楼盘扎堆的地方。此外，地块自带商业用地，相信商业配套将更加提升地块身价。

  在此轮土拍明细中，盛世4S店地块起拍价最高，为7700元/建筑平方米。2021年第三轮集中供地中，这块地首次亮相，起拍价8510元/建筑平方米，最终以流拍收场。

  该地块位于铁西区，用地性质为二类居住用地（R2），土地面积16725.84平方米，容积率不大于1.5，商业比例6-7%，最高限价8855元/建筑平方米。该地块采取“限地价、竞自持保障性租赁住房”模式。

  从配套来看，这块地位置还是相当优越的。地块距离沈阳站仅约1公里，离地铁9号线北二路站700米左右，周边聚集多条公交线路。在教育资源方面，这里有市第一二七中学、勋望小学、兴工一校等优质教育资源，且西侧紧邻云峰园口袋公园，生态环境宜居。商业方面，这里紧邻太原街商圈，铁西更是有名的美食小吃聚集地，对于喜好繁华烟火气的人来说，这里是不可多得的宝地。

  并且，地块周边基本没有新盘，二手房包括保利百合花园、罗马假日、鑫丰国际、云峰嘉园等项目，均价在0.95万元/㎡-1.2万元/㎡之间，人文气息较为浓重。

  其他11宗地块分别为：2022-003号丁香湖滨湖区1号地块、2022-004号凌云二期地块、2022-005号高官台街东-2A地块、2022-006号高官台街东-2B地块、2022-007号高官台街东-2C地块、DD-2202号虎石台大街东地块、沈北2021-007号道义第七中学东地块、沈北2021-006号孝信街西蒲丰路北地块、SJT2022-05号原加工厂01号地块、SJT2022-07号原加工厂03号地块、JK2021-003号沈阳机电装备工业集团地块。

  2022首轮土拍露怯 降价遵循市场规律 

  一直以来，人们视土地出让为楼市的风向标和晴雨表，沈阳2022年第二轮集中供地价格下降，与此前两次土拍情况密不可分。

  2021年沈阳的第三次集中土拍共27宗土地入市，有19宗土地流拍，成交总金额共计43.81亿元，成交建筑总面积72.94万㎡。除铁西区的锅炉厂地块有竞拍环节，产生了4.37%的溢价外，其余7宗地块均以底价出让。

  时间来到2022年，首轮土拍沈阳共有8宗地块，5宗为宅地——1宗停止交易，其余4宗底价成交，总成交面积约14.3万㎡，成交总价约14亿元。无论是拍地面积还是成交总价，均居全国集中土拍的22城里倒数第二，长春在5月底仅成交1块地2.6亿元。

  再聚焦到房企上，2022年首轮土拍拿地公司鲜有熟知的大开，4宗成交地块中有一半为沈阳新居置业有限公司摘得。此公司实际控制人为沈阳市浑南区人民政府国有资产监督管理局。

  可以看到，在各方因素综合影响下，房企拿地趋于理性，底价成交稀松平常，国企或政府下属公司企业正为沈阳土拍撑起一片天。

  一位资深地产人表示：“房地产市场下行和房企资金紧张成也是沈阳供地降价的最主要原因。”

  据新峰地产大数据统计，2022年1-7月沈阳新建商品房成交面积396万㎡（去年同期657万㎡），同比减少39.7%，批/售比51%；其中，新建商品住宅成交占81%，成交320万㎡（去年同期577万㎡），套均111㎡（去年109㎡），人居品质持续升级，改善性需求凸显，均价12079元/㎡（去年13055元/㎡），房企有所让利。

  “市场下行影响房企销售回款，没钱就影响房企拿地积极性，为防止出现大量流拍，要么就主动减少供地规模，要么就降价保量，市场规律在哪里都发生作用，不用过于担心。”这位地产人总结说。