文/粤进深 严明会

深圳龙华檀悦府，没能顶住去化缓慢的压力。

这两天，项目传出消息，在原有备案价打85折的基础上，进行了新一轮的降价。

当中，81㎡的3房2厅2卫，折后总价312-331万/套，单价3.85-4.08万/㎡；

95㎡的3房2厅2卫，折后总价407-423万/套，单价4.28-4.45万/㎡；

96㎡的3房2厅2卫，折后总价421-437万/套，单价4.38-4.55万/㎡。

这个楼盘，是在去年5月取证开盘的，

当时备案均价5.67万/㎡，备案单价5.08-6.22万/㎡，总价409-728万/套。

曾打出过“350万起买三房”的口号。

如今新一轮的降价之后，项目折后单价3.85-4.55万/㎡，总价312-437万/套。

相比此前，最低总价也降了38万。

价格甚至跟周边二手房产生倒挂，贝壳找房显示，项目附近挂牌二手房新阳丽舍均价4.1万/平，香堤雅苑4.8万/平。

檀悦府位于龙华区龙华街道油松社区民望路与骏龙路交汇处，由水斗新围山嘴头工业区城市更新而来。

总占地面积约1.6万㎡，总建筑面积约19万㎡，计容建筑面积约14.1万㎡，容积率8.3。

项目共由4栋32-47层高住宅 1栋33层办公组成。

其中，1栋1单元办公33F，1栋2/3单元商品房47F，1栋4单元住宅32F，1栋5单元住宅46F，2栋配建1所6班制幼儿园。

整个小区并不算大，总规划882户，其中商品房610套，最高为3梯7户设计；回迁房168套，保障房104套。车位占比约1：1.46。

降价，很大程度上跟檀悦府的去化不佳有关。

据CRIC数据，项目自去年5月开盘，至今卖了一年，成交套数仅有42套。去化率仅7%左右，不足一成。

粤进深查阅深圳住建局数据则发现，檀悦府目前已经取证预售的房源，绝大部分为“在建抵押”状态，仅少量房源显示“期房待售”或“已备案”状态。

“在建抵押”，指房屋售出前开发商为贷款将房屋抵押给银行，根据其与银行的协议，在一定条件下可以销售。

更让人意想不到的是，项目此前是由合正集团操盘的，如今大股东也已经变更。

檀悦府的开发主体为深圳市汇珠实业有限公司（简称“汇珠实业”）。

2024年11月，汇珠实业持股51%的大股东深圳市合正房地产集团有限公司（简称“合正房地产”），退出了持股。

转而由新进入的投资方深圳广汇兴投资发展有限公司（简称“深圳广汇兴”）接过了该51%股份。

前者合正房地产，由深圳市佳远集团有限公司持股98.95%，最终由合正控股集团控制，实控人为袁富儿。

而新大股东深圳广汇兴，为深圳市辰阳贵金属科技有限公司全资子公司，最终实控人为熊莉。

去化不佳、大股东变更，如今的檀悦府能否通过进一步的降价策略以价换量？

其实，该项目的质地也不算太差。

就区位而言，檀悦府地处龙华国际商圈，处于深圳中轴核心带，半小时车程，便可覆盖福田、南山、罗湖等核心区。

其距离地铁25号线在建的上油松站仅有100米左右，且周边有壹方天地、天虹商场等商业，交通、商业便利度还是不错的。

不足的地方，可能更多来自项目本身。

首先一点，檀悦府有不少的回迁房和保障房，居住的客群可能没那么纯粹。

且在后期二手房流通上，或也存在一定程度影响。

另外，项目的容积率偏高，居住密度较大，舒适度上也有不足。

还有一点，虽然项目周边有不少的商业综合体，但就整体而言，檀悦府附近的城市界面还是比较差。

四周被工业园区、城中村环绕，片区旧改周期较久，城市界面需要较长时间的改善。