文/乐居财经 李奕和

  2022上半年，全球通胀势态加剧，经济下行压力增大，加之遭受疫情反复影响，房地产市场情绪低迷，行业陷入持续低谷期。

  在寒风阵阵的大环境下，旭辉作为仅有的几家优秀示范民营房企之一，始终显示出穿越市场周期的能力，成为行业的确定性力量与信心来源。

  8月30日下午，旭辉控股（00884. HK）的线上中期业绩会如约而至。其中，上海主会场由旭辉控股董事局主席林中，携旭辉控股执行董事、旭辉建管董事长陈东彪；旭辉集团执行总裁汝海林出席。香港分会场则由旭辉控股执行董事、CFO杨欣连线参与出席。

  面对艰难的行业环境，上半年，旭辉完成了组织结构的调整，完成了开发、商业、代建、职能四大平台的建设。在“同心圆”战略下，旭辉多元化收入占比持续提升，成为其抵御行业周期变化的重要基石。

  1-6月，旭辉控股实现营业收入297.2亿元。当中，除了受疫情等因素影响物业销售及相关收入有所下降，其租金增加60.4%，物业管理收入增加48.1%，投资物业相关收入增加100%。多元业务开枝散叶，很好支撑了旭辉的整体业绩。

  行业正处在新旧模式的变革期，董事局主席林中表示，旭辉要重新对经营理念进行思考，要以全新的身姿拥抱二次创业。

  其指出，相信穿越周期的企业未来仍然大有可为，旭辉的同心圆战略也将帮助公司在多维护获得中长期的竞争力，坚信一定能够渡过本轮的调整，以更健康的姿态拥抱未来。

  多元化开枝散叶

  数据显示，1-6月，旭辉控股实现营业收入297.2亿元，净利润19.04亿元，当中股东权益应占核心净利润18.2亿元。毛利率20.7%，与2021年同期保持在同一水平。在逆市中业绩表现优异。

  经过多年的探索和布局，多元化业务已经成为其重要的业绩支撑。中期报告显示，期内，旭辉的营业收入主要来源于物业销售及相关收入、租赁收入、物业管理及其他服务收入，以及与投资物业相关的其他服务收入。

  当中，物业管理板块的旭辉永升服务期内继续维持高速增长趋势。于2022年6月30日，旭辉永升服务的总合约建筑面积达2.914亿平方米，在管总建筑面积2.079亿平方米，同比分别增长33.0%与60.0%。得益于在管物业数目的增加，旭辉物业管理及其他服务收入27.03亿元，按年增加48.1%。

  在投资物业方面，截至上半年，旭辉有33项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别达为217.31万平方米及152.49万平方米，其中26项投资物业已开始出租。期内，旭辉实现租赁收入、与投资物业相关的其他服务收入分别为6.27亿元、3540.2万元，分别增长60.4%、100%。

  据了解，目前旭辉商业在全国储备30余座商业综合体，总建筑面积超过278万平方米，为未来三年实现租金收入高速增长奠定坚实基础。其已进入16个城市，开业14座商场，总建筑面积约96万平方米，主打“旭辉Cmall”和“旭辉里”两条产品线。

  据林中在业绩会上介绍，这些投资物业整体出租率超过了92%。2022年下半年旭辉还有2个要开业，包括淮安、上海。

  至于在2016年已经成立的旭辉瓴寓，如今已在全国布局21个城市，在运营及自持大社区项目多达30余个，是行业内拥有大社区最多的租赁企业。其已拓展房源8.2万方，开业数量超过3.2万方，稳定期出租率超过96%。

  林中表示，旭辉瓴寓近期启动了A轮募资，首轮募资预计超过1亿美元。

  作为旭辉旗下的“房地产+”的重要业务板块，代建板块的旭辉建管成立或有点晚，但正在加速跑马圈地。2021年是旭辉建管元年。而仅在2022年1-6月，旭辉建管新拓展项目29个，累计在管面积已超700万方，实现政府代建、商业代建、资本代建、企业定制代建及管理咨询服务五大商业模式的突破。

  随着这一轮市场调整的进行，无论是AMC的资产处置，还是政府主导的“保交房”，都有望成为代建业务发展的新机遇。凭借其品牌影响力，旭辉建管或将获得更快的发展。

  一组数据直观说明了旭辉的多元化业务正在快速发展。2021年，旭辉营业收入1078.35亿元，物业销售占比95.2%，租金、物业管理等业务的占比尚不足5%。而半年后的2022年上半年，旭辉物业销售板块的收入占比为88.68%，多元业务的收入占比则上升至11.32%。

  财务保持绝对安全

  期内，旭辉实现合同销售金额631.4亿元。具体而言，其长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额分别贡献约34.7%、23.8%、30.5%和11.0%。一线及二线城市的合同销售金额占合同销售总额约86.4%。

  上半年，旭辉实现经营性现金流为正，回款率超过了100%，其1-7月累计回款现金已超过850亿。这位旭辉的流动性提供了足够支撑。

  而事实上，作为行业仅有的几家示范性民营房企，在财务层面保持在绝对的安全边界，是旭辉的重要亮点之一。

  中期报告显示，于2022年6月30日，旭辉净负债率78.5%。其总债务为1141.41亿元，净负债828.97元；手头现金水平达312.45亿元。继续保持在三道红线的“绿档”。

  其债务结构依然处于非常稳健的状态，整个债务平均期限是4.7年，一年内到期的有息负债的占比是17%。值得一提的是，旭辉期内融资成本首次降到了4.9%，而2021年是5%。保持在民营的低位。

  CFO杨欣表示，“从我们的规划来说，我们希望我们中期的净负债率能够趋向50%，长期的话我们希望我们的净负债率能够降到30%左右。更安全、更有质量的长期发展，是旭辉人所追求的。”

  据了解，上半年，在行业依旧面临风险的背景下，旭辉在再融资方面依旧取得突破。期内完成了包括公司债、中票、美元债、可转债的发行，新增公开市场融资超过了46个亿。

  “通过积极的债务管理，公司年内已无到期的公开的刚性的债券。”林中甚是欣慰地说到。

  财务保持安全边界，旭辉依旧以谨慎的态度对待土地市场。上半年，旭辉坚守价值投资，收购于北京、义乌、上海、长沙、宁波及青岛六个新项目的权益，连同2022年6月30日后的苏州一项土地收购，应占土地出让金合共为36亿元。

  旭辉“二次创业”

  市场低迷，行业信心跌至冰点，对未来市场的看法，成为房企业绩会的必谈话题。

  林中表示，中国房地产今年进入一个深度的调整年，今年也是行业新旧模式转化的一年，中国房地产行业从过去20年的高速增长，到未来的平稳增长的常态，也让很多民营企业放慢了脚步，充分认识到高增长只是这个行业增长的一个阶段。大家开始回归理性，回归生意逻辑。

  即便眼下面临较为艰难的困境，林中依然一如既往看好中国的房地产市场。其称，“中国房地产现在是全球最大的房地产市场，未来还是全球最大的房地产市场，是一个十万亿以上的大市场，这个市场大有可为。”

  林中指出，中国房地产过去是国民经济的支柱产业，现在也是国民经济的支柱产业，如果借鉴欧美日今天的产业格局来看，未来也是国民经济的支柱产业。“房地产行业是一个永续的行业，常做常有，常做常新。”

  对于企业而言，中国房地产业从高速增长的步调，回到了平稳健康的常态化，意味着企业也要从过去的高负债、高杠杆、高周转的模式，将转向未来低负债、低风险、轻资产的新模式。

  在这种模式下，林中指出，未来房企经营要遵循三个原则：一是尊重常识，敬畏规律，回归本质。二是严守财务底线和投资纪律。三是稳健均衡，更加关注利润和现金流。

  房企暴雷仍在继续，行业持续出清，作为示范性民企，林中坚信旭辉能渡过本轮调整，有信心能穿越周期。他主要归结了以下几点原因：

  第一，旭辉是为数不多的财务稳健的民营示范型企业之一，保持财务结构合理，现金短债比保障系数高，能够从容应对行业的变化和波动；第二，旭辉的经营质量好，一直坚持有回款的销售、有现金的利润和有利润的规模，始终保持经营性现金流为正。

  第三，土储质量高，旭辉未售货值中有超过84%位于一二线城市，资产质量高，持有物业价值90%位于上海和北京这两个城市的优良的地段；第四，资产负债表健康，资产远大于负债，始终坚持合规经营、底线思维，坚持长期主义。

  第五，也是最核心的一点，是旭辉的所有伙伴们上下一心，同舟共济，主动求变，积极有为。

  林中指出，在行业新旧模式的变革期，旭辉在对经营理念做出重新思考，其应对策略就是要以全新的身姿拥抱二次创业。

  “我最近在我们内部一直在提倡我们要求来做二次创业，我们要不断地创新、不断地变革，创新新的商业模式，创新新的业务，我们要拥抱变化，我们要有归零的心态，放弃过去成功的这种路径依赖，我们要有创业的艰苦奋斗的精神。”

  以下为旭辉控股2022年中期业绩会媒体问答：

  媒体提问：今年前7月的销售表现，房地产整体大趋势改善并不很明显，管理层怎么看待整体房地产市场形势？公司在当前市场的应对策略是怎么样的？

  另外，今年以来包括旭辉在内的很多优质房企境内外债券都出现了明显波动，这种情况是否会对公司的基本面和经营造成影响？公司有哪些应对措施？

  林中：我认为7、8月份天气其实过度异常，特别炎热，以及停工停贷潮引发客户信心不足，需求被暂时隐藏。随着9、10月份气温恢复正常，以及随着更多的过去不断地各地推出的鼓励购房的政策，市场的恐慌期会逐步消失，购房的需求将被逐步释放，经营健康的企业供需两旺的项目将会迎来相对稳定的市场环境。传统的金九银十还会出现，我相信9、10月份的销售环比7、8月份应该是有20%、30%的增长的。但是成色可能不如市场很好的那个年份。

  关于债券市场的波动，因为债券市场的波动是在整个行业波动的背景下面，也是资本市场一个正常的反应。我相信随着房地产市场的稳定，我相信随着政府纾困项目的资金不断的推出，行业正在逐步向好。我相信债券市场出现的一些不合理的价格也会逐步得到修复。

  旭辉来看，第一个，我们还是要坚持公开透明，跟资本市场介绍好我们的经营和发展。旭辉到目前为止没有一笔负债违约，没有一笔利息延期支付，这是我们企业能做的。同步我们可能能腾出一些有限的资金，在市场上能回购一些债券。但是这个资金量不会太多，因为企业还是要把钱留着去发展我们的业务，因为我们不是一个券商，我们的钱拿来是要为股东创造价值，我们是要去更好的发展业务，未来能跟股东产生更大的价值，有更多的盈利。但是在波动的时候，我们有余钱，我们也会在市场上持续做债券回购。我相信旭辉有信心，能100%回购到期的所有债券。谢谢。

  媒体提问：现在旭辉有多家合作方已经违约或者面临高违约的风险，请问管理层如何研判这类风险？公司计划如何化解合作项目的风险？

  林中：2022年中期我们会并表的权益后的负债159亿，较2021年年末204.4亿大幅度下降，下降了22%。其实我们合作方风险的敞口是在下降的。第二个，合作的风险得到了有效的控制，因为旭辉的合作经验丰富，我们对合作方进行主动的分类管理，主要合作方为主流稳健的国企、民企开发商和外资的开发商，比如恒基、置地等等，来实现优势互补。

  我们在合作项目上不做超额担保和兜底，这是规避合作风险的最重要的基础，旭辉也没有义务为合作方进行任何形式的投入和兜底。经过我们的排查，涉及到债务违约的合作方的项目总量可控，这个比重在我们旭辉总的项目比例里面在个位数。

  总体看，过去一年多的时间，旭辉对合作方主动分类管理，并通过预售监管、合作归编等方式，确保总体敞口可控，而且正在不断下降，不会影响公司的正常经营。新增加的项目的合作方，主要是地方国企和战略伙伴为主，合作方的影响在逐步减少。

  媒体提问：您提到现在行业的这一轮调整是 “深刻”的，这对行业会产生什么样的深远的影响？另外，想问一下旭辉现在有没有想法AMC合作并购房地产项目？对于目前的行业出现的资产甩卖潮，您觉得是否是一个机遇？

  林中：我认为中国房地产行业经历过一个高速增长以后，中国房地产行业跟任何一个国家的房地产行业一样，它一定会从城市化最快速的时候逐步回落，这是一个谁都没办法改变的客观的规律。但是我说房地产行业是一个永续型的行业，因为即使在美国、欧洲、日本，在城市化率超过了85%的时候，你现在去看它每年还是要有不断地推出一些新房。

  中国市场也是一样，中国市场未来的比如我们每年房子的更新改造，中国还有些房子居住环境不如人意，居住的品质不如人意，还是存在着大量的存量改造。第二，中国的家庭的人口会趋向于小型化，也就是说原来我们一家都是三代同堂住在一起，未来家庭人口数会越来越小，所以对于成套住房的需求是在增加的。特别是中国的大城市，有持续人口流入的大城市，还是有巨大的需求。

  中国未来房地产市场一定是一个十万亿+以上的大市场。房地产市场行业跟上下游的涉及的产业众多，在这么大的市场体量下，一定也是一个国民经济的支柱产业。所以我认为中国未来房地产仍维持在10万亿或者10亿平米，我认为是中长期可以维续非常多年，即使在中国房地产进入一个平稳、健康发展的常态下也是。

  从我们目前来看，我们跟AMC的合作主要是在并购一些出行企业的项目，包括跟旭辉有合作的项目，因为这些项目我们比较容易，知根知底，我们对债务很清楚，我们对成本造价很清楚，我们对项目可销售的价格预测的非常精准。我们在对外其他项目收购上，其实我们还是要有机遇。

  第一，要有非常合适的吸引力的价格。第二，要公司的债务清晰、干净，特别是或有负债，因为即使通过尽调也是不能把握的。第三，相关的一些疑难杂症的问题能得到解决。如果有合适的项目，这个机遇我都叫可遇不可求，我们也会牢牢把握住，我们也会跟AMC合作，一起来推进这类项目的收并购。