乐居新媒体 吴壁生 发自佛山

  新房卖不动，佛山存量房时代已提前到来？

  进入2022年，佛山二手房挂牌量一路上扬！据贝壳找房数据，从年初的6.9万套，现已飙升至8.6万套，全市挂牌总量激增1.7万套！对比存量房市场较为成熟的广州，同期二手房挂牌量亦不过11.8万套。

截止9月1日，贝壳找房网挂牌总量

  据乐居新媒体统计，佛山今年前8月二手房累计网签2.9万套，只堪堪恢复到2021年同期的七成水平。经济下行叠加疫情影响，佛山卖家心态都发生了什么变化？有网友建议效仿济南“带押过户”，又是否具备可行性？

  卖家们心态不一

  “很好的学位房啊”“好想买”，今年6月，一套约90㎡南向的千灯湖万达华府单位，业主经乐居新媒体释出挂牌信息：总价303万、省下中介费6万、单价3.3万元/㎡，一时间引来网友热议不断。

南海万达华府房源实景（业主供图）

  该单位为灯湖小学学区范围，很快吸引了一位购房者前来咨询，他表示可以全款，但要求总价再降低点。“我当时肯定是脑子进水了。”上述业主拒绝之后，如今自嘲道，近期千灯湖多盘重划社区，万达华府从原先灯湖社区，纳入全新的同心社区，就怕学位有变数。（官方称目前暂没有计划对万达华府入学地段划分进行调整。）

  这套季华金品90多㎡单位，挂牌总价175万，折合单价1.94万/㎡，已经放盘了大半年，但始终乏人问津。有一位投资客向乐居新媒体感慨道，“经济不好，没钱用，都快养不起（两个）娃了”，毕竟是2013年8000元/㎡多入手，期间花了大价钱装修并出租，现在怎么卖都肯定是赚的，价钱还可以谈。

  “现在中介玩得很花，签个独家房源，承诺给个市场最低价。”该名投资客向乐居新媒体透露，中介保证3到4月内卖出去，如果不能卖出去，赔偿相应的违约金。现在投资太难了，往往买房被开发商“水”（骗）一轮，现在又要被中介“水”，期间装修的话，可还被装修公司“水”一轮。

  中心区或多或少还有买家咨询，而非限购区的业主，大幅让利也未必卖得出去。一位三水新城的业主急于脱手，远洋天骄一套93方单位，愿意降价让利5万元，给出了“低于发票价”的放盘价。“我要回武汉发展了，准备腾出资金在武汉买”，该业主向乐居新媒体表示，按入手价97万多，再加上这几年的利息，亏大了。但即便亏本卖也无人问津。

远洋天骄毛坯房源实景（业主供图）

  此外，有一位买了三水时代南湾的业主向乐居新媒体表示，因工作变动原因，已常住桂城，只住过一段时间的三水房子，如今也就空置了，暂时没有卖房的想法。据贝壳找房信息，该小区总放盘量达571套，近期成交的单价在8700-10000元/㎡，而该业主2016年入手单价近10000元/㎡，眼下卖至少亏掉利息和装修费。

  放盘量冲上8.6万套

  截至9月1日，据贝壳找房数据显示，佛山二手房挂牌量已超8.6万套，达到了86083套。分区域来看，南海36003 套、顺德24900套、禅城13252 套、三水7752套、高明2651套，南海、顺德两区占比逾七成。

  不过，在二手房挂牌量激增的同时，佛山今年以来二手房成交却一直萎靡不振，前8月累计网签29671套，月均成交约3709套，最高为7月的5083套，最低为2月的1804套，对比2021年前8月同期已经累计网签42232套。

  分五区来看，尽管南海挂牌量远超顺德，但二手市场成交却相对逊色，顺德以网签了11085套的成绩领先南海区的10577套，不出意外，两区也贡献了全市超七成的网签量。但对比去年同期，加上禅城，上述三个区域同比降幅都较大，基本都缩量3成。

  对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，近两年佛山楼市投资氛围逐渐减弱，就连二手房市场也收到牵连，不少热衷于投资临广片区的广州客也逐渐离场；相反，高明、三水这两个外围区新房价格不高，二手房市场本来就不活跃，再加上去年市场已经被挤出了不少水分，今年的同比降幅反而没有禅南顺那么大。

高明区二手房2021/2022年成交走势

  面对如此冷清的市场行情，难怪有投资客直呼：“（佛山）房价不能再下跌了，否则我们三、四年前买的房子血本无归了。”

  网友建议“带押过户”

  佛山除了“满五不限购”，直接面向二手房的政策并不多，即最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房不再限购，但该政策对二手房刺激作用也较为有限，有业内认为“政策威力似乎还差一点火候。”

佛山二手小区实景

  以禅城石湾为例，二手房的成交量变化不大，客户量也没明显的增幅。一位石湾二手房门店负责人向乐居新媒体透露，“（不过）业主的心态多多少少都有一点点小变化，能出手就愿意让价一点了。”

  为了进一步刺激二手房成交，有佛山网友在“领导留言板”上，建议佛山参照济南推行二手房“带押过户”模式，即不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，从而提高交易质量，降低交易成本。

  该网友盘点三大作用：一是可以缩短交易周期，以佛山为例，二手房交易周期可能长达6个月至12个月，这其中交易环节复杂是重要因素之一，若以济南这种新模式运行，交易周期有望缩短一半；二是有助于加快换房需求入市，济南这一模式在某种程度上对该堵点有疏通作用，对提升新房交易量有所助力；三是该新模式实施后，将会促进新市民购买二手房及在佛山扎根落户。

  8月31日，佛山市自然资源局予以了回应，我市不动产登记机构正在积极研究济南二手房“带押过户”的新业务模式，结合现有业务办理规则，扎实稳步推进不动产登记管理系统升级改造，加强与业务关联部门的沟通协作，争取更加优质高效服务群众。

图源：领导留言板

  事实上，在2022年房地产税改革试点暂缓的大背景下，二手房交易对地方财政收入贡献有限。据相关数据统计，2021年房地产业的狭义税收收入及土地出让金，对全国总财政收入贡献达到36%。所以从中央到地方，年内积极出台政策，在明确抑制投资投机需求的同时，无不强调要“满足首套刚需、支持改善需求”。

  为什么不买新房了？

  在不少购房者眼里，新房陷入一场巨大的信任危机，期房延迟收楼成常态，买了就怕猛降价，房贷利率还能更低！

  “XXX楼盘已经烂尾了”、“封顶就是烂尾的开始”、“延期交楼成为常态”，有不少购房者无奈道。如高明某盘“不断延迟收楼，没有表明任何原因”，原定6月30日交付，已经推迟三次，到目前为止仍然未交付，也未告知原因和具体时间。有购房者表示，“几百户业主焦急万分。”

  2022年6月底购买了祖庙某盘，单价近2.6万/平。但不到一个月时间，7月初项目以“工抵房”的借口进行断崖式降价售房。另一位购房者愤愤不平道，一平方米降价近3000元，同面积房价总价下降30万以上，“严重扰乱房地产市场”，并要求相关部门严查。

  与此同时，首套房贷利率一降再降，已创历史新低。今年5年期LPR已累计下调35个基点，为LPR政策施行以来的新低，同时也是近10年的新低。若叠加央行降低首套房贷利率20个基点，佛山一众主流银行的首套房贷利率低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。

  有持较为悲观态度的佛山房企人士认为，市场没一两年时间恢复不了，尤其是恒大事件，官方一天没给个明确的处理意见和结果，很难给予房企方向及购房者信心。乐居新媒体了解到，恒大在各地的项目陆续由地方国企、信托机构接手处置风险。

  此外，近期全国范围内的停贷事件，也严重动摇了购房者信心。为此，据财新报道，专项用于“保交楼”全国性纾困基金已经启动，初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排。另有多地政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本，共同成立房地产纾困基金，即“保交楼”已提升至国家重要工作层面。