林中“让梨”,旭辉多卖了6个亿

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 杨宏彬 7.7w阅读 2022-09-08 00:19

文/乐居财经 杨宏彬

大约一个月前,旭辉打算把香港的一处物业卖出,而接盘方是大股东林氏三兄弟,这一行为,也被外界视为大股东对旭辉的驰援。

但经过了近一个月的思考,旭辉改变了心意,决定换个卖法。这一换,不仅接盘方不再是林氏三兄弟,而且物业还多卖了6.64亿港元。

9月6日早间,旭辉控股集团(0884.HK)发布公告称,非全资附属公司旭辉地产202006有限公司(下称“旭辉202006”)与华王有限公司签订新的买卖协议,将向华王有限公司出售两间公司的股权及股东贷款,总代价为13.38亿港元。

根据公告,被出售的两间公司分别为旭辉地产202006(香港)有限公司(下称“旭辉香港”)及Xu Nan Investment Limited。同时,Xu Nan Investment Limited还拥有一间全资子公司旭南置业。这三家公司持有香港英皇道101号及111号地段的全部权益。

香港英皇道101号及111号,总占地面积约为12,695平方呎,该地段原来建有商业大厦,目前处于拆卸阶段,计划重建为设有商业空间的住宅项目,现时预计重建将于2026年完成。

出售项目权益,是旭辉早在上个月10号已经做出的决定,现如今还是要卖,但交易的内容却出现了很大的变化。

变更的交易

根据原来买卖协议,旭辉原本是打算直接出售旭辉202006的股权,以达到出售香港项目的目的。

旭辉202006由旭辉持有60%,宏安地产(1243.HK)持有40%。在原来的交易中,旭辉出售的正是旭辉202006的60%股权,作价为6.74亿港元,包含旭辉202006截至2022年6月底资产净值的60%约1049万港元;二是股东贷款账面值6.54亿港元。

旭辉202006的价值在于其间接持有的香港物业。该物业是其于2020年以18.8亿港元代价收购。按此计算,60%的股权对应价值为11.28亿港元。而根据估值师对香港英皇道101号及111号地段进行的估值,该地段于2022年6月30日的评估市值为20亿港元,60%的股权对应12亿港元。

若以6.74亿港元的价格出售,旭辉可亏的不少。但彼时的接盘方为旭辉大股东林氏三兄弟,或许交易后旭辉也只是换了一个方式持有。

但现在交易内容发生改变,旭辉不再直接出售旭辉202006,而是由旭辉202006出售旗下的3家公司,以达到出售香港物业的目的。同时,接盘方也由林氏三兄弟变为了华王有限公司。

公告显示,华王有限公司则由宏安地产及汇集基金的存托机构APG SPV各持50%。APG SPV为APG Strategic Real Estate Pool(“汇集基金”)于荷兰成立的存托机构。

同时,交易的价格也发生了变化,由最初的6.74亿港元变为了13.38亿港元,其中包括旭辉香港的股份代价1.3亿港元,和股东贷款10.28亿港元;以及Xu Nan Investment Limited的股份代价7649.92万港元和股东贷款1.04亿港元。

以13.38亿港元的价格出售,旭辉在这个项目中可小赚一笔。其在公告中表示,新出售事项将可录得收益约2180万港元,所得款项净额合共约6.81亿港元。

同时,由于宏安地产为新接盘方的股东之一,其在香港项目中的权益将上升30%,合计的权益将达70%。而旭辉将不再持有香港项目的股权。


多渠道回笼资金

出售于香港项目的权益,或是旭辉回笼资金的手段之一。除此之外,旭辉还通过配股的方式,募集了一笔6亿港元的资金。

8月31日,旭辉控股集团拟以2.06港元配售约3.05亿股。3.05亿股相当于旭辉控股集团已发行股本的3.33%、扩大后股本的3.23%。上述认购事项完成后,旭辉控股集团所得款项总额约为6.28亿港元(约合人民币5.52亿元)。

上述配股价与8月30日收盘价和近期股价相比均有所折让。8月30日,旭辉控股集团收报2.35港元/股,公告配股价较之折价12.3%。公告前五日和前十日,旭辉控股集团的平均收盘价分别为2.56港元/股和2.43港元/股,公告配股价分别较上述平均收盘价折价19.5%和15.2%。

从年报来看,旭辉的财务依然稳健。上半年,经营性现金流为正,回款率超过了100%,其1-7月累计回款现金已超过850亿。这为旭辉的流动性提供了足够支撑。

中期报告显示,于2022年6月30日,旭辉净负债率78.5%。其总债务为1141.41亿元,净负债828.97元;手头现金水平达312.45亿元。继续保持在三道红线的“绿档”。

其债务结构依然处于稳健的状态,整个债务平均期限是4.7年,一年内到期的有息负债的占比是17%。值得一提的是,旭辉期内融资成本首次降到了4.9%,而2021年是5%。保持在民营的低位。

旭辉CFO杨欣表示,“从我们的规划来说,我们希望我们中期的净负债率能够趋向50%,长期的话我们希望我们的净负债率能够降到30%左右。更安全、更有质量的长期发展,是旭辉人所追求的。”

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来源:地产K线

作者:杨宏彬

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