（一）项目概况及建设背景

当前，上海已经进入到“存量时代”，并且面临着人们日益增长的对美好生活的强烈需求。这种需求推动着房地产业进入了一场城市更新的浪潮之中。无论是住宅地产，还是商业地产，城市更新的气象正在席卷着这座海纳百川、大气谦和的城市。这股浪潮里翻滚的浪花，有科技之光、艺术之魂、文化之脉、年轻之气。如何能够让城市更新更加有序、有新、有质地开展，需要我们在吸取优秀经验的基础上，因地制宜地发挥中国人的智慧。

华鑫置业成立于2011年8月，是仪电集团旗下的智慧产业地产开发平台，致力于成为智慧产业空间整体解决方案的开发商与运营商。华鑫慧享城原址是仪电的上海第二电表厂以及飞乐股份电容厂，华鑫置业通过将工业用地转为混合用地，对区域产业、区域经济整体规划进行彻底调整，在为园区企业提供服务的基础上，依托仪电集团的智慧产业背景，打造“华鑫慧享城”，布局智慧产业生态链，形成智慧产业的集聚地。

华鑫慧享城整体租赁面积超20万方，其中以办公和研发为主的面积是19.3万方，园区配套面积约为1300平米。在华鑫慧享城开发改造过程中，华鑫科技园于2007年进行一期建造并投入运营；华鑫天地一期（田林路200号）于2012年建造，2014年投入运营；华鑫天地二期（一号地块）于2014年建造，2017-2018年先后投入运营。

从品质空间、智慧空间、智慧产业平台，到如今的智慧产业空间整体解决方案，华鑫置业在产业升级与城市更新的每一个阶段都有自己的逻辑性。品质空间的打造让华鑫置业对于智慧园区的空间设计有了一定的了解与经验，智慧空间与智慧产业平台则为华鑫置业积累了丰富的产业资源与运营方式。11年的积累让华鑫置业拥有了城市更新的实践体会与对产业社区智慧运营的认识，并深受社会和行业认可。

（二）转型成果及经验

如果说城市更新的三把钥匙分别是“体验、场景、情怀”。那么华鑫慧享城的一步步变迁也正是围绕这三把“金钥匙”，经历了品质空间、智慧空间、智慧产业平台、智慧产业空间整体解决方案四个阶段的发展。

1、用匠心情怀打造开放品质空间

作为上海市文化创意产业园区，华鑫慧享城的开发理念是开放式的花园都市社区，强调建筑与自然与人的融合；营造优质的公共空间、开放空间、景观空间、交流空间和共享空间。项目邀请了法国建筑大师雅克·菲尔叶亲自操作一期设计，在纸折状的屋顶花园上，生长出三组围合建筑，并和水岸融成一体，屋顶花园采用草甸野生野长的景观方式，这个空间随着季节的变换丰富，特别在春天极为漂亮。建筑立面采用中国传统陶土板和铝合金板组合，在不同角度和光线作用下表现出变换多彩的表情。而传承一期的设计理念，二期的立面，精心设计了窗套，通过排列组合，显得现代、简洁、高雅，极具高贵气质。体现了华鑫慧享城独特的建筑品味。

第二个特点是开放、灵动的空间布局。华鑫慧享城将所有阻隔交流的围墙一一打破，用野趣自然的绿化带作为天然隔断，将生机与城市的蓬勃发展有机地融合在一起。在早晚可以看到白领穿梭在其中，一派人、自然与都市融合的景象，这是开放式都市花园的体现。华鑫慧享城的屋顶花园在四季会呈现不同的野趣，与邻岸的水景，形成一幅人与自然的和谐画面。这些空间创造了非常生动的画面。除了景观，在功能上，园区内还建设了华鑫慧享中心，前卫的设计、多元化的功能，作为共享空间，打破传统的会议空间，备受创新创业者欢迎。

第三个特点是活力、共享的社区运营。华鑫置业倾力打造“创鑫汇”园区共享平台，旨在为园区客户搭建沟通连接的桥梁，通过组织策划一系列园区党建活动、大师文化之旅活动、前沿科技峰会论坛，引入九点水美术馆，丰富的文化、科创内涵，让人们在华鑫慧享城可以深切感受到一种建筑、自然和人亲密融合，体验到华鑫慧享城建筑可阅读、园区可漫步、社区有温度的勃勃生机。

2、用智能科技塑造信息化、数字化智能空间

华鑫置业充分依托集团在新一代信息产业的先发优势，借助集团“双底座、双中台”核心能力及“物联、上云、用数、赋智”数字化转型全链能力的智慧城市整体解决方案，发挥新一代信息技术、不动产开发运营的产业链优势，推动建立与数字化相匹配的新型能力。搭建云服务器底层支撑，建设服务与管理两大平台、应用层各种应用系统等多个子项目，形成“1+1+2+N”，即“一朵云、一张卡、两大平台和N项应用”信息化管理平台框架，实现管理模式创新和产业能力提升相互促进，催生新动能、推动新发展。

公司将在原有信息化、数字化的基础上，进一步加快新一代信息技术在公司核心业务领域的融合创新，加速全方位、全角度、全链条的数字化转型，通过业务数据化、数据资产化、资产应用化和应用业务化的转型闭环，逐步完善全面数据驱动的业务和管理，聚资本、建生态、优营商、智服务、慧生活，盘活B端、C端客户资源，驱动内外部资源整合，实现“数字华鑫”框架初现，形成园区智慧运营数字生态产业链。重点建设一中台（数据中台）、三大业务管控应用（开发运营管理平台、资产管理平台、物业管理平台），打造业财一体的“数字华鑫”平台；同时升级优化智慧园区数字化管理平台，形成多系统数据打通。

针对物业管理中现有信息系统应用较弱、业务条线信息化有断层、分散园区难以集中管理等问题，借助数字化手段，将华鑫物业的管理和财务条线纳入平台，同步搭建物业管理系统，充分聚焦物业管理的痛点和使用场景，规范各项目处的管理，推进实现业财一体化，以数据驱动业务，推动移动在线管理模式扩大管理半径，并与智慧园区数字化管理平台实现数据集成，降低管理成本，提高物业运营管理效率和服务品质，提升客户满意度和服务体验。同时，在已建成的华鑫慧享城数字化管理平台的基础上，持续完善智慧安防、智慧消防、智慧能耗、智慧停车、智慧服务等子模块的深度智能化，探索全面数据驱动的智慧园区建设和管理模式。

3、用产业集聚打造智慧园区产业平台

我们将华鑫慧享城打造成智慧产业平台和世界智慧产业的栖息地。智慧产业平台的打造有三个路径，第一个路径是仪电智慧城市产业群，上海仪电及下属重点产业集团公司大多均落户在华鑫慧享城，围绕仪电城市数字化转型主力军的重点战略目标，形成了数字信息化引领，人工智能、城市数字化转型赋能的园区产业生态定位。

第二个路径是通过“双创”，目前华鑫慧享城已经形成了“一带一路”的创新创业空间布局，以仪电的智慧产业为核心，以“双创”为引领，打造仪电核心产业为龙头的产业生态链，智慧产业平台重要的是要形成产业生态圈。2016年，华鑫慧享城引入全球第八家“微软加速器”扎根上海，落户园区。这家号称比哈佛还难进的创新创业加速器，汇聚行业领军企业、投资机构、合作伙伴等多方力量，依托微软全球业务、市场、研发等强大资源，为创新企业提供全方位支持，估值增长比率平均每家超过400%。同时华鑫置业打造了徐汇－仪电双创平台“云赛空间”，短短3年成功获得了国家级众创空间、上海市专业化众创空间等诸多荣誉。抓创新就是抓发展，谋创新就是谋未来。以企业为主体、以市场为导向的创新，呈现出强大的溢出效应。也正因这些年的积累，华鑫慧享城在区域内打造了宜州路创新街区，将双创平台、创新展厅有机结合，为区域营造了浓郁的促创新、促发展氛围，宜州路创新街区也助力徐汇区入选了全国第二批大众创业万众创新示范基地。

第三个路径，华鑫慧享城筑巢引凤，引进世界一流或者旗舰性的龙头企业落地，以此带动上下游企业入驻。聚焦数字化转型需求和以人工智能为核心的数字经济产业集群，依托徐汇区人工智能产业发展优势和仪电集团上海市属唯一信息技术领域集团公司产业优势和数字化转型建设能力经验，引入了包括人工智能、游戏产业、精密仪器、信息技术、互联网金融等诸多500强、行业标杆企业。为更好地服务园区企业，在园区内与属地政府合作落地了党群行政服务站、知识产权服务中心、虹梅庭公益服务站等服务机构，从企业服务、人才服务、便民服务等多维度支撑园区企业，努力打造海内外优秀企业、优质人才的汇聚之地、培养之地、事业发展之地、价值实现之地。也正基于此，华鑫慧享城整体承租率常年保持在95%以上的高水准，租金也保持在周边园区的较高水平，实现了较好的经济效益。

4、用专注砺业沉淀智慧产业空间整体解决方案

“用智慧打破界限，为产业创造空间，所创不止所建”，这是华鑫置业的醒目标识，凭借专业的整合能力与丰富的产业资源，华鑫置业的“智慧”不再局限于仪电集团旗下的存量工业用地的开发，而是走向市场，通过华鑫慧享城这样的成熟案例实践，沉淀出完善的智慧产业空间整体方案，来实现“增量”发展。其核心是对接产业和政府，为产业落地服务，更为政府提供围绕核心产业区域发展的整体解决方案。其要点是能够实现完美协调人、园区、城三方关系，一是以人的需求作为根本出发点，以个体推动社会进步，以人的发展为本，实现面向未来的数字包容，让园区中的人类生活更美好。二是通过感知技术，将人、物的相关信息进行全面的感知与互联，形成智慧的泛在信息源，实现泛在信息之间的无缝连接，协同联动。三是园区形成具有持续创新发展的内生驱动力量，围绕这种内生发展动力，实现自我适应调节、优化和完善，构成城市的基石。

（三）结语

华鑫置业通过超十年存量开发实践，经历了不断提升的4个阶段，有了智慧产业资源的积累，初步形成了能够为产业空间发展、政府区域发展提供整体解决方案的能力，最终目标是要走向市场，从存量发展要走向增量发展。华鑫慧享城项目为华鑫置业积蓄了三项重要的核心能力，一是具备了智慧产业资源的积累，二是形成了智慧产业空间建设运营的解决方案，三是沉淀了适应城市发展，促进政企共创的合作模式。上海未来的发展，取决于上海城市更新的品质。我们希望上海可以涌现更多的城市更新类似优秀案例和示范，助力上海城市产业转型，为上海打造国际科创中心，为上海打造文化创意高地贡献力量。

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