一、项目概况及转型背景

“秀709”媒体园位于上海市静安区，南起灵石路，北至永和路，西临万荣路，园区占地约157亩，房屋总建筑面积约58592平方米，由灵石路709号、万荣949号和永和路253号地块组成。园区前身是上海第一石油机械厂，2003年上海电气与市北高新成立项目公司共同投资建设成印刷媒体园，2013年由上海电气集团收回管理权，对其进行规划、投资、改造成以电竞、影视、文化传媒为主题，集办公、制作及娱乐、配套商业为一体的综合性文化创意产业园区。

项目改造转型的背景主要基于新静安区（原闸北区）大力支持文化创意产业的发展以及项目良好的区位交通条件。项目距离地铁1号线上海马戏城站和汶水路站步行均在1公里内，临近中环路和南北高架，交通极其便利，同时项目位于环上大影视圈，距离上海大学仅1.5公里，周边集聚有多家转型成功的文化创意产业园，产业氛围十分浓厚。基于此，上海电气集团于2015年启动了项目改造规划设计。

图1：项目改造前（左图）后（右图）

二、项目的改造历程及成果

由于项目涉及三幅地块，采取整体规划，分期改造的策略。其中，灵石路709号地块作为一期改造项目，投入约1.3亿元，占地面积129亩，建筑面积49284平方米。万荣949号和永和路253号地块作为二期改造项目尚在在规划中。

  图2：园区范围图（左）、一期（灵石路709号）总平面图（右）

一期改造前有将近一半的面积对外出租，主要租户有解放日报、劳动报社等传媒媒体，但其余空置的建筑设施陈旧，利用率不高。项目采取一边经营一边改造、有机更新的策略。一期对园区整体道路、绿化都做了新的完善，利用传统工业园区的旧厂房元素，修旧如旧，保留老厂房中的烟囱及水塔，使园区环境既找得到老工业园区的身影，又增加了新的文化创意。合理规划了人行和车行路线，新建了机械车库，设室内机械停车位308个、室外停车位228个，并设充电车位15个、残疾人专用停车位8个，大幅改善了园区停车条件。此外，园区东北角还采取“拆一还一”的方式新建了4层楼的办公用房。改造完成后，园区功能分区更加明晰，整体景观和办公环境都得到了大幅提升，租金增幅达到165%，实现了较好的经济和社会效应。

图3：园区改造后实景图

三、项目的经验启示

1、引入电竞行业头部企业带动上下游发展

在新静安区整体产业规划的指导下，秀709媒体园有着明确的产业定位，并在招商中实现了电竞、体育和影视等文化创意产业的集聚。2014年5月，根据上海市委市政府战略部署，市文广局、市教委、新静安区政府和上海大学建立四方联动机制，并成立区层面的推进工作办公室，编制形成《环上大文化创意产业集聚区发展规划》。根据规划，项目位于环上大文化创意产业集聚区。该区域内共有老厂房26个，总建筑面积53.04万平方米；已改建完成并投入运营的产业园区10个，总建筑面积33.73万平方米。原闸北区经市政府授牌或文创办命名的文化创意类园区达10个，总建筑面积43.88万平方米，入驻企业已近一千家。此外，上海大学与温哥华电影学院已决定合作办学，形成影视后期制作全球基地，为打造文化创意产业集聚区提供了丰富的资源和难得的契机。

秀709媒体园正是抓住了新静安区大力发展文化创意产业的机遇，以原来的媒体产业为基础，积极引进电竞、体育和影视等文化创意产业，实现了区域产业提质升级。目前园区入驻企业主要分为四大类，如英雄互娱等电竞类，韵颖体育等体育运动类，上海大学电影学院、森麦婚纱摄影等、华利达试听、意通形象制作等影视文化类以及商业配套类企业。其中，英雄互娱作为电竞行业知名企业，自2017年起，英雄互娱为王者荣耀职业联赛KPL唯一赛事运营商，王者荣耀职业联赛（KPL）是目前全球最大的移动电竞联赛。每年的电竞活动为园区带来源源不断的人气。园区2019年6月至2021年均被评选为上海市文化创意产业园，2021年凭借电竞、体育、影视等产业集聚的特色被评为静安区特色园区。

2、政府规划的引导和持续孵化为项目发展提供动能

随着上海打造“全球电竞之都”工作目标和“文创50条”举措的深入推进，静安区提出大力支持电竞产业的发展并持续出台相关扶持政策，从企业集聚、人才引进、原创能力提升、场馆建设、赛事活动等方面支持电竞企业发展，为电竞产业的繁荣保驾护航，同时也为秀709媒体园等电竞产业园区的持续发展提供动能。根据2019年发布的《静安区电竞产业发展规划》，静安区将打造灵石中国电竞中心，争取成为中国最“灵”电竞产业领旗者。在空间布局上，形成以灵石中国电竞中心为核心辐射发展，并在内部形成“北灵石、南新华”的布局。“北灵石”区域，即在环上大原有规划基础上，以灵石中国电竞中心为核心区域发展电竞产业，以静安体育中心片区为赛事功能配套。“南新华”区域，即以电竞产业和文创大数据为核心产业，配套综合性商务文化创意园区。

图4：灵石中国电竞中心空间布局

图5：“北灵石”区域重要载体和入驻电竞企业

正是因为区政府和街道对电竞产业大力支持，“北灵石”区域的电竞产业实现了从萌芽到集聚，709园区、珠江创意中心、大宁财智中心等项目云集了大批电竞行业企业，已经产生了聚集效应和虹吸效应。为了更好的服务和凝聚电竞行业中的新阶层人士，大宁路街道积极探索尝试，2020年11月，全市首家电竞行业的新阶层人士联谊会（简称静安电竞新联会）正式成立，在载体创新、活动设计、会员服务上大胆探索、积极作为，瞄准电竞行业特色，从行业发展、联情联谊、社会公益三大板块，将电竞新联会打造成为行业发展助推器、个人成长加油站、社会公益发起人。其中入驻709园区的“英雄体育vspn”获选“中华文化走出去”扶持项目。英雄体育vspn联合创始人、首席运营官郑夺表示，自落户静安以来，英雄体育vspn受到了静安区的大力扶持与帮助，2018年，英雄体育vspn成为了电竞赛事运营公司中第一个成立党支部的公司，在大宁路街道社区党委的领导下，从政策引领到日常关怀，英雄体育vspn都获得了长远发展的保障。党支部的成立也帮助英雄体育vspn积极培养德才兼备、思想素质过硬的年轻同志，不断巩固壮大党员队伍和党组织，推动企业向更高更快更好的目标发展。

3、对原建筑保护性改造是园区转型的根本

工业厂房转型为创意园区需要在“三不变”的前提下进行改造。一期建筑物栋数达到53幢，各单体建筑面积和层高差异较大，故改造基本保留既有建筑的平面布局、框架结构，以及主体建筑原有工业特色的基础，重塑交通动线、建筑形象与内外环境，调整建筑群落的功能布局与连接空间，形成独具特色的空间形态与建筑布局，打造成色彩缤纷、充满活力的园区。如44号楼，充分利用其较高的层高、大跨度的空间等工业建筑特征，吸引了韵颖体育入驻，打造成排球、篮球、羽毛球等体育培训基地；如60号楼单栋面积较小，改造参考上海老洋房设计布局，增加了露台等室外空间，打造成小而美的独栋办公，吸引了摄影类企业。沿灵石路和万荣路规划为商铺，引进快餐、茶饮、便利店等业态，为办公人群和周边居民提供丰富的商业配套。

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图6：园区建筑实景图

四、结语

秀709媒体园作为上海市文化创意产业园和静安特色园区，把握存量盘活机遇，紧贴区域产业规划，实现从老厂房到文创园的蝶变。在产业上，以电竞、体育、影视等为特色，并不断将电竞产业发展壮大，与周边园区共同构成电竞生态圈，实现区域产业转型升级；在空间上，打造生态环境优美、空间需求灵活、充满活力的文创园区；在模式上，上海电气通过自主改造和运营，积累了存量改造和有机更新的诸多经验，成为上海存量工业用地盘活的先行者。未来，随着二期改造完成，围绕电竞等产业，将会集聚更多上下游企业，也会有更多样化的办公空间，满足更多元的客群需求，助力灵石中国电竞中心和上海全球电竞之都目标的实现。上海电气集团也将依托自身资源优势，积极探索城市更新的新模式，打造更多标杆性项目。

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