龙湖非纯粹代建|代建风云③

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 16.7w阅读 2022-09-09 08:59
       文/乐居财经  曾树佳

  在人们的印象中,龙湖总是那么“另类”。

  当别人在高周转追求规模时,它却一直在平衡经营,不追求排名;当其他房企加足马力分拆物管板块上市时,它也没有立刻开展行动,而是等到今年才递表。

  今年8月,在龙湖中期业绩会上,CEO陈序平才官宣了龙湖代建业务——龙湖龙智造,看起来也像是“慢了半拍”。因为在此之前,已有超过40家品牌房企开展了代建业务,行业一片蓝海,各方主体都想在其中分得一杯羹。

  与其他代建平台不同的是,龙湖龙智造从一开始,就将TOD、科技等,作为自身项目的“标签”,它也只进入龙湖聚焦的城市,并没有任意扩张的想法。

  揭开面纱

  据乐居财经独家获悉,龙湖龙智造的业务主体公司为深圳须弥云图空间科技有限公司(简称“须弥云图”)。

  该公司于2019年11月成立,注册资本为3500万元,属于互联网和相关服务业。股权上,须弥云图由深圳市星座光年技术100%持股,穿透可知背后股东为重庆龙湖企业拓展。

  8月中旬,面对瑞银的做空,以及商票违约的不实传言,龙湖先是增持股票,后又赶在中期业绩会之前,发布了智慧营造品牌——龙湖龙智造,首次将代建业务,公之于众,表明其多元的抗风险能力。

  龙湖集团执行董事兼CEO陈序平,不久前便在业绩会上强调,龙湖的代建业务从今年开始在做,它是有别于其他的一些纯粹做传统代建、代销服务的。

  据乐居财经了解,龙湖龙智造的业务范畴,既有开发管理、前期策划、产品管理,又有方案施工图BIM设计、数字孪生等产品服务模块,可见龙湖的代建野望是“立体”的。

  TOD与科技“标签”

  尽管龙湖对外称龙湖龙智造为“智慧营造品牌”,并没有直接呼之为代建平台,但从其迅速构建团队来看,它显然是看到了代建的蓝海了。

  在去年集中供地潮中,上演了一幕幕国央企举牌的情节,地方国资以及城投拿地激增,手中资源不断集聚;但这类给市场做托底的主体却缺乏开发经验,所以后续它们将更加倾向于找地产商承担起工程建设的角色,让后者为其“打工”。

  而在行业深度调整的背景下,龙湖或许也会在商业代建、资本代建领域,找到发力点。

  早在2020年,仁泽地产破产重整,东方资产最终向它驰援,为其提供最多45亿元的重整资金。此后,东方资产最终决定引入龙湖,开发占地2000亩、曾经无比风光却最终烂尾的昆明西南海项目。

  彼时,有分析人士表示,先由资产管理公司处置烂尾楼项目,再由开发商进行代建与操盘,对仁泽地产来说,减少了很多不确定性,操盘项目的风险也更小一点。而此类需求,正给了代建业务更大的机会。

  与其他代建业务不同,龙湖龙智造在面世之时,就把自身的“标签”确定了下来。它将TOD、数字科技当作了竞争力。

  

据介绍,龙湖龙智造以龙湖近百个TOD项目为基石,开发能力覆盖城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城等项目,覆盖住宅、商业、长租公寓、产业园区、医疗养老等业态,并深耕数字科技领域,构建起行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR(VR+AR+MR)等地产数字科技集群。

  截至目前,龙湖已申请4件国际专利、844件中国专利(其中包含531件中国发明专利),每年持续申报的专利数超过200件。 

  而龙湖龙智造的服务项目,包括重庆龙湖光年、成都滨江天街、广州天奕、北京龙湖蓝海引擎产业园、高碑店·列车新城、杭州杭腾未来社区等。这些项目,确实展现了其多业态、数字化等特点。

  龙湖在代建热潮中,推出龙湖龙智造,受到了较大的关注,但在这个节点,它又开始强调“长期主义”,似乎既想参与市场,又想保持审慎。

  首先,它表示龙湖龙智造只是“一个龙湖”生态体系的核心成员之一,要在集团的框架下生长;此外,龙湖龙智造会坚持整个生意逻辑,进入龙湖聚焦的城市、聚焦的板块,不会去冲规模或者纯粹的项目数量,要觉得有信心了,才会去接项目。

  “另类”步调

  很多人都觉得龙湖的步调,总是那么“另类”。当别人在高周转追求规模时,它却一直位居TOP10上下,不追求排名与规模;当其他房企加足马力分拆物管板块上市时,它也没有立刻开展行动。

  直到今年年初,当业内觉得物管IPO接近尾声时,龙湖智创生活才递交了招股书。

  早在六年前,龙湖集团董事长吴亚军对物业公司的模式并“不看好”,她担心最大的问题是传统物业的人力成本过高。直到龙湖通过科技提高物业管理效率,减少人力成本,做到行业人效比第一,才开始推进物管板块上市。

  按照龙湖多年的惯例,它许多业务都不轻易示人,直到管理层认为解决了行业痛点,符合生意逻辑才会对外讲。物管是如此,代建也是如此。

  龙湖龙智造在进入行业前,通过深耕数字科技,大幅提升了代建效率。乐居财经获得的一份内部文件显示,龙湖龙智造服务的住宅项目,其初版模图出图时间从行业均值的65-80天,压缩到22天,效率提升64%-72%。

  因为有诸多类似的突破,龙湖龙智造才敢正式对外服务。

  在龙湖龙智造官宣之前,发展代建业务的品牌房企已超过40家,既有大型房企万科、中海、保利、华润、金地、世茂,也有中小型房企当代置业、朗诗、雅居乐、天房集团等。但已经上市的仅有绿城管理、中原建业,以及完成更名的朗诗绿色管理。

  此外,“代建第一股”绿城管理,已经在信托的牵线搭桥下,首次将“金融机构接管+代建+代管”的模式,付诸于非标遇困项目之中,紧锣密鼓地接下了恒大、奥园等出险房企的部分项目。

  代建资产也开始整合流转。年初绿城管理打响了收购第一枪,揽下了浙江熵里建设管理有限公司60%股权;世纪金源集团从当代置业手里,接下了北京当代绿建工程项目管理集团。

  轻资产代建市场上百舸争流,但除了机遇之外,行业还存在着许多挑战。

  上半年,除了绿城管理之外,因受疫情以及房地产行业遇冷等影响,中原建业七年来首次出现业绩回调;朗诗绿色管理的净利也遭遇亏损。显然,要等到地产回暖,代建才能更好地重拾盈利。

  也有人认为,各方主体纷纷进入赛道之后,要分得一块代建蛋糕,并不容易。以往,一个项目只有两三家代建公司去投标,现在可能会有八九家代建公司来抢。为了竞标成功,不排除一些房企会在利润上做出让步。长此以往,也会影响整个代建行业的利润率,未来可能会出现下降。

  从一开始,龙湖龙智造就对项目的选择设置了标尺,这在一定程度上降低了项目的风险。但这个刚起步的新业务板块,也同样需要置于竞争激烈的市场里,去检验成色,才能看出它的发展姿态。

  现龙湖的经营性业务收入分为三大块,分别为商业投资、租赁住房、空间服务等服务,今年上半年,其经营性业务收入为达110.4亿元,同比增长26%。在代建板块的加持下,这个板块未来或许会有更大的增幅。


来源:乐居财经

作者:曾树佳

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