编者按：2022年的楼市“金九”能否旺起来？乐居新媒体30城推出特别策划《楼市秋收》，以“信心调查+主编联播 +市场透视”揭开楼市真相。本期“市场透视”聚焦哈尔滨。

  乐居新媒体 范范 发自哈尔滨

  坦白说，8月的哈尔滨楼市，可真不如7月。

  体感就不太妙，成交数据一出，果然。

  成交均价下降了2.35%，成交面积下降了9.24%。

  本来7、8月传统淡季，市场就是小低谷。再加上今年8月，哈尔滨不少项目以价换量，楼市成交均价持续下探，购房者置业信心还有待进一步修复。

  以松北区为代表，环西板块曾经的热盘基本在7折左右。

  但整体来看，目前哈尔滨楼市的政策明朗化了，宽松的预期确立。

  比如，房贷利率下调，公积金贷款申请条件放宽，购买新房契税全额补贴，二、三胎家庭一次性购房补贴等多项购房补贴政策，降低居民置业成本。

  所以，今年的7、8月，与其说是楼市淡季，不如说是黎明前的破晓。

  成交量并不拉胯

  本应处于淡季的8月，一个月签约38.3万㎡新房，为今年至今的“第二高”，成绩还不错。

  毕竟身受传统淡季和月末口罩的双重夹击，全国很多城市的下跌幅度都在15%-20%。

  只是2022年上半年，哈尔滨落下太多了。即便加上7、8月，也才200.05万㎡，同比去年同期（297.9万㎡）减少了32.85%。

  所以，刚刚到来的这个“金九银十”，马虎不得，这也是开发商“冲量”的关键月。

  保守估计，9月份新房成交量会在40万㎡以上。若出政策，量会更多。

  价格基本稳定

  说8月成交均价下降，乐居新媒体是不太认同的。

  明显7月不正常，全市销量前十的项目中有7个项目均价都在1万+,均价16595元/㎡的招商贝肯山签约31套；中海·云麓公馆15831元/㎡的均价也签约了136套,整体均价一下子被拉高，但这并非楼市“普适行情”。

  全市8月签约均价9888元/㎡，与7月时相差不大，比较稳。

  6月后，哈尔滨新房成交均价始终在9800元/㎡以上，相比于去年下半年，已经开始修复。

  你可能觉得，不对啊，明明还有降价的，怎么整体倒涨了呢？

第一，降价的盘，要么是边缘刚需，要么是问题房企。刚需去年被割的较狠，透支了；问题房企，降价失灵。别看降价，却无法形成有效成交量。

  第二，改善的势头依旧很猛，高价盘成交份额扩大。这就是现在的楼市，盲人摸象。你看到的，与最终呈现的，存在“信息差”。

  分区来看，涨跌各占一半。

  不过，令人万万没想到的是，小众打败了大众，8月份领涨的竟然是平房区，均价环涨了12%。

  但论绝对值，道里区地位，无可撼动。8月份道里区均价12332元/㎡，稳坐房价头排。

  南岗区紧随其后，签约均价为12261元/㎡。

  香坊区环比小增长，已跻身1万档，签约均价为10113元/㎡。

  道外、平房也是“老样子”。

  整体看，市区房价还是保持“四梯队”的格局。

  第一梯队，核心区域高价板块改善属性明显，板块内部供应不足，价格维持稳定；第二梯度，承接第一梯队置业客群外溢，带动周边板块价格上升；第三梯队板块内部承接部分主城区外溢客户及低梯队板块改善需求；第四梯队以刚需为主，部分承接周边市县人群。

  各区域成交分化明显

  既然8月整体量都减少，那么各区也逃脱不了。同时，区域分化，愈加明显。

  市内六区中，道里、平房成交量少，正常。一个是高价豪宅区，一个是没有新房供应。

  但道外的成交量，还是比较拉胯，才2.4万㎡，没有量，何谈价。

  香坊被松北“偷塔”，以11.7万㎡的差距，遗憾让位，位居全市第二。

  松北区强势反攻，以绝对优势跃居全市第一，成交18.2万㎡，环比上涨48%，也是全市唯一成交量上涨的区域。

  在8月哈尔滨商品房成交金额榜中松北区共有六盘上榜。

  刚需占比近6成

  透过8月份数据，还有一个现象，不容忽视：改善“停滞”，刚需上量。

  深哈中心松江序签约124套；汇智环球金贸城签约146套；深哈·万科城签约105套……新区环西板块、松浦板块这些刚需盘，卖得比原来好了。

  同时，8月份数据显示，面积段在105㎡以下新房成交占比已达57%。

  诚然有开发商“以价换量”的因素，但不否认，政策的也在发力。

  特别是首套房贷利率降低4.1%，史上最低。

  加上现在正处于哈尔滨线上房展会期间，开发商给出的价格也很有诚意，叠加多项购房补贴政策，无疑大大刺激了刚需入市。

  市场已有“回暖苗头”

  楼市就是政策市。

  如今，哈尔滨楼市已进入正向循环，量缩，触底；量放，复苏。

  8月哈尔滨新房供应5.1万㎡，成交38.3万㎡，继续去库存。

  7、8月是楼市淡季，量不具备冲高动力。

  但如果外地人有进哈置业需求，“金九银十”的量不会继续萎缩，刚需板块也能略微激活。