乐居新媒体 杨扬 发自郑州  

  近日，郑州“大干30天保交楼”的措施，引发全国关注，继建业北龙湖金融岛写字楼项目后，郑州百亿纾困基金再添3个落地项目。分别为郑州市金水区锦艺金水湾、管城区永威滟澜庭、中原区永威西郡等3个项目，获得郑州市房地产纾困基金支持落地，总金额超10亿元，目前尚有5个项目还在洽谈中。

  永威、康桥、融创等企业参加瘦身自救行动会议

  9月8日下午，郑州召开“郑州市房地产开发企业瘦身自救行动”的洽谈会，主要就郑州问题楼盘30天攻坚行动进行细化解读。

  对目前停工烂尾的项目，要“一楼一策一专班一银行”，采取聘请第三方审计调查等方式，摸清底数，准确核算企业资金、项目资金的平衡，厘清项目资产负债，科学审慎评估风险等级，责成企业落实自救主体责任，结合项目建设需求拿出资金筹措方案和化解处置措施，盘活保全资金资产，确保“10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”。

  据9月13日郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组办公室发布《关于对拟使用保交楼专项借款项目开展全面审计的通知》显示：

     截至9月12日，专项借款申报项目共计 95个。其中，市内五区:中原区6个，二七区10个，金水区8个，管城区8个，惠济区2个;各开发区、区县(市):经开区2个，高新区4个，郑东新区5个，航空港区3个，上街区5个，登封市7个，荥阳市10个，新郑市9个，巩义市3个，新密市5个，中牟县8个。

  在谈及具体纾困项目落地时，一位参会的房企代表透露：“公司目前正在积极参与 ‘4+1’救助模式，已填报多个项目申请资料，具体能落地到哪个项目现在还不确定，需要等政府发布。”

  “公法”齐上阵，清除保交楼“拦路虎”

  为加快保交楼措施的积极落地，近日，郑州还开展了五个专项行动，主要为：公安系统“保交楼”专项行动、法院系统“保交楼”专项行动、银行系统及金融机构“保交楼”专项行动、企业瘦身自救“保交楼”专项行动、县市区大干30天专项行动，通过五个专项行动力保问题楼盘的全部复工。

  其中，公安系统“保交楼”专项行动，由郑州市公安局牵头，依法查处房地产领域违法犯罪行为，坚决清除阻碍“保交楼”工作的“拦路虎”“绊脚石”。对楼盘项目开发过程中发生挪用资金、恶意抽逃资金、非法集资、合同诈骗、非法经营，涉嫌经济犯罪的，要及时介入立案侦查，依法追究企业法定代表人、实际控制人刑事责任；要坚决打击专业房闹机构，有力保障社会安全稳定。

  法院系统“保交楼”专项行动。由郑州市中院牵头，妥善、快速审理问题楼盘“保交楼”项目衍生诉讼，依法确定不同利益群体的权利实现顺位，保障购房群众合法权益；

  银行系统及金融机构“保交楼”专项行动。由郑州市金融局牵头，房管、城建、审计、财政等部门积极配合。要逐项目、逐银行梳理预售资金监管漏洞，针对存在问题的银行逐个约谈，推动银行积极参与“保交楼”工作，共同化解问题楼盘，对资产大于负债的难点项目全方位审计，梳理问题线索，及时移交相关部门。

  企业瘦身自救“保交楼”专项行动。由郑州市住房保障局牵头，坚持“企业自主、政府推动、统筹结合、违法必究”原则，压实企业自救主体责任，探索企业纾困新思路，稳妥推进市场风险处置；对不能实质性复工、表演式复工企业，严查企业资产、项目资金，督促企业担当自救、主动化解；

  县市区大干30天专项行动。坚决压实属地化解责任，坚持“一把手”分包项目、兜底包保项目制度，大员上阵，责任到人；用足用活“4+1模式”，管好用好专项借款，大干30天，确保10月上旬前本辖区停工、半停工项目全部复工。

  保交楼措施坚决，市场信心能否被提升

  根据上周的市场成交情况来看，新房市场成交2318套，环涨53.2%；上周5个项目开盘，去化率最高为57%；根据房管局备案数据，中秋三天假期成交293套。

  不过，根据市场反馈数据，多项目现场成交情况不错，以招商为例，招商美景雍瑞园中秋到访150多组客户，成交额超3000万，招商公园1872中秋假期人才房源成交额超2500万元。

  行业内专家表示，9月房地产市场的表现对当前市场情绪的修复、宏观经济的稳定恢复等均较为关键，在传统“金九”到来之际，各项稳市场的举措积极出台和落位，有利于购房者置业意愿和市场信心好转，有利于9月市场活跃度提升。

  纾困红线以及难度

  据相关数据统计，郑州问题楼盘数量多达百余个，到底什么样的企业能够优先纾困？据网上流传的一份“项目筛选要求”文件显示，申报纾困基金支持的项目应符合六个要求：

  1、房地产项目地理位置优越、配套基础设施齐全、开发商信誉良好的项目；

  2、优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目；

  3、项目公司债权债务关系权属清晰，股权、资产不存在查封、冻结等情况，股东之间不存在内部纠纷，且项目公司名下仅有独立开发项目；

  4、项目剩余货值充足，资产超过负债，剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目；

  5、优先选择可适用并购贷条件的项目，如已取得四证、投资强度已达到总投资的25%；

  6、项目不存在规划开发受限及其他潜在风险情况。

       整体来说，净资产存量较高，货值大于负债，风险相对较低的项目企业，获得纾困机率较大。不过这中间还要看开发商是否同意“瘦身”，才能保证纾困顺利进行。

       但对于郑州市场而言，问题楼盘相对较多，纾困难度相对较大，根据纾困红线，或许有些项目得不到纾困救助。

  业内相关专家表示，国家关于保交楼在地方落地比较坚决。尤其郑州，对于各方的主体责任、属地责任在市和区以及各级政府领导之间的分解非常细致，也非常严厉。

 虽然纾困困难重重，但郑州依然在积极应对解决。9月13日，郑州市金融工作局官网发布《关于加大对房地产企业金融支持的建议的答复》郑州将紧抓货币化棚改机遇，已与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，未来将变安开比安置模式为政府主导模式，通过收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性，促进全市安置房全面复工，形成更多实物投资量。不管怎样，开始行动了，就是一个好的开始。