乐居新媒体 任时建 发自北京 9月已过半，传统的楼市营销旺季还好吗？

  9月10-12日，中秋假日，十一前最后一个小长假，也是各地楼市必争之时。各地成交数据出炉，不容乐观。

  中秋成交：市场仍在刮冷风

  华南重镇佛山大部分区域已取消限购，其官方网站显示中秋小长假新房成交293套，网签面积32.7万平米，比新低的369套还少了76套，创下7年新低。受中秋影响9月5日至10日共网签新房895套，环比跌44%，该网签量为6月以来周签约最低值。

  与佛山相比，江苏省会南京的中秋小长假成交更惨，官方网站显示新房认购仅207套，成交12套，只有去年中秋节的2成！（2021年9月19-21日，认购910套）。

  再看深圳，截至13日，9月仅入市一个现房项目，批了两个预售项目，另有10个新盘开放展厅。中秋节里，临海揽山网传销售70套，去化率约18%。

  上海成交也在跌，因为正好卡在7月推出的第三批新房和8月下旬第四批新房之间，9月上半年成交没有亮点，要等下半月情况。

  广州自8月开始市场趋冷，网签下跌，各区热销项目仅见。

  再看其他城市，哈尔滨在降价跑量，长沙和苏州楼市继续分化，武汉南昌在打“骨折”促销……沈阳有所回暖但没有完全回暖，成都重庆则受疫情影响，成交跌到尘埃或者首付跌到1元……

  似乎唯有北京在8月底9月初出现不少开盘即热销的项目：东城的天坛府、石景山的中海学仕里、昌平的北清橡树湾！

  全国来看，楼市“金九”未到，市场仍在刮冷风。但市场预计9月下半月会强过上半月。

  意愿调查：购房者仍在等政策

  市场好不好，主要看购房者的需求。购房者的需求有没有，如何能恢复？这无疑是市场回来的关键。

  9月初，由乐居新媒体组织一个叫《楼市秋收》的购房信心调查报告已经悄然完成。这个有超10万网友参与的投票显示，在30多个主流城市里购房者的需求还是有的，主要以“刚需、刚改住房和子女教育”的需求仍然突出。

  对于楼市“大松绑”背景下，北京、上海、深圳、郑州、西安、无锡、武汉等城市大多数网友投票认为政府会出台更多助力提振楼市信心的政策。

  具体来看，针对“今年是否有购房打算”，不同城市差距很大，北京有40%参与调查网友有购房计划，无锡只有14%网友有购房计划，贵州仅有7%的网友有购房计划。显然，市场好坏直接影响着购房的意愿。

  针对“央行下调LPR利息及各类楼市松绑政策”，上海调查结果显示，18%参与调查网友认为会提升自身购房意愿，但仍有55%认为相关政策没有提升购房意愿。这意味着，大部分购房者仍在观望，仍在期待更有力的政策出台。

  其实在很多城市，购房者有需求却买不到房。

  比如在苏州的冯辉，典型二孩家庭，老大上小学，老二明年上幼儿园，夫妻上班，老人照看孩子，5个人住在现在的小三房里略显局促。

  苏州楼市松绑后，他就想换个大四居，但总价600万的预算，居然买不到160平-190平米的四居。苏州楼市出现的豪宅涨价一房难求，正在武汉长沙南昌很多城市上演。

  而刚需购房者，则仍在楼盘是否会烂尾，房企是否会雷暴中徘徊。

  购房者需要的不仅仅是调查，还需要被指导，去哪里买房不烂尾，去哪里能抢到不涨价的豪宅。

  开发商心态：军令状与特价房

  “别人的中秋：看电影、唱歌、聚餐；地产人中秋：在案场，在案场，在案场”

  南昌刘琦发了一个朋友圈，他自称地产搬砖狗，他所在项目做了“中秋嘉年华”的暖场活动，但因为没有给出特别大的房源促销措施，今年中秋假期案场人气来访虽然不错，但成交一般。

  作为基层策划类员工刘琦只是加班吃苦，作为销售、总监、总经理则被公司军令状时刻催促着。

  近日，广州某新盘案场销售在一顿比10010更密集的追魂call后，又爆出了合资买房等一系列迷惑发言。

  商场如战场，金九没有业绩，可能等待他们的就是裁员的结果。

  但如果市场实在不好，军令状能有多少用呢？更多的城市和开发商的选择是推售特价房。

  在哈尔滨，中秋中介向准客户推销的电话就没有断过。金地公园壹号，限时99折；新松玺樾精装准现房限时95折；深哈·万科城洋房9800元起……特价折扣房源不断，一些楼盘成交突破了3000万。

  事实上，特价房已经成为很多TOP级品牌开发商在很多城市的营销常态。

  比如，万科在西安多盘推特价售罄，在无锡四盘推特价市场效果良好，在南昌尽管一直销售业绩不错依然以折扣房加速回款……

  8月31日武汉保利庭瑞阅江台K8地块一口价甩卖；同日，合肥肥西保利紫云台支持首付分期，最低5%，首付7万起买房……

  8、9月以来，“特价甩卖”已经频频见诸媒体，而后不少开发商得到当地政府的约谈。

  所以，当前开发商急需要精准拓客，需要高效成交，只有精装和高效才能让特价成为偶尔为之的策划手段，而不是营销常态。

  天猫好房：金九银十特别企划

  9月下半月到10月，还有四分之三个金九银十。购房者需要专业指导，开发商需要营销利器。

  背靠9亿互联网用户的阿里，拥有8000万潜在购房用户的天猫好房，将线上启动一个特别企划，给中国楼市“四分之三的金九银十”助力。

  两个阶段，两种思路。

  9月19日至9月25日，以“房地产，还好吗”为主题，广泛对话几十个主要城市的房产行业专家，就“当前本地楼市现状及趋势预测”“金九银十不同人群购房建议及分析”“哪些品牌、项目值得信赖与期待”等高频话题，作出有理有据的深入分析，为购房者提供客观了解本地楼市、认清购房需求的机会。

  同时，各地天猫好房团队将实地走访大量项目案场，报道真实客流情况，传递项目金九银十最新活动、优惠等福利信息，并同步项目在售房源情况、价格变动情况等，综合成购房者迫切需要的“项目报告”，成为看房选房的有力参考。

  9月26日后，为活动第二阶段“好房黄金周 置业正当时”。天猫好房黄金周专属购房会场上线，一批开发商直营店中的“标杆好店”将在C位展示，用好房子、好福利迎接购房人光临。

  百元高德打车补贴券、满减淘票票电影券和爱奇艺会员月卡，活动用户到访案场即可扫码激活领取权益。活动期间还有机会获得2000元平台专属购房现金补贴。更重要的是一批全新上架的限量特价房源，也将在活动中上线。

  天猫好房作为淘系生态中唯一面向房产的官方平台，正在整合各种资源，增强平台导购、内容建设与精准流量建设，实现信息化房源成为可交易商品的变革，并分节奏推进线上线下全链路交易闭环。

  9月之后，10月会更好

  9月14日，广州市对新项目备案价进行调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。

  同日，媒体报道苏州市去全域调整外地人购买首套房政策。直白一点说就是对外地人在苏州购一套房取消限制。这是继宁波之后，又一个长三角城市放开限购，尽管没有宁波放开限购那么彻底。

  9月里，政策仍在每个城市逐步放开。

  或放松限购，一线城市之外，二三四线限购放开已成为趋势；或放松限价，允许让开发商更自由定价，才能去库存，才能回款，才能活下去，才能再往前走。

  9月7日，郁亮说，（现在是）黎明前最黑暗，但星光出现，再往下去天就亮了。

  他一定相信：9月下半月一定会比上半月，10月一定会更好。