11月6日至7日，上海前滩太古里，太古地产连办两场“从上海到香港：置业升学长远布局”主题分享会。

两天的议程里，香港置业趋势与策略、中小学升学规划、大学EMBA课程、高才家庭赴港升学安排被排在同一张时间表上；被重点介绍的项目，是位于香港港岛东的临海住宅海德园。

一个香港楼盘，为什么要用两天时间在上海讲教育与升学？

太古地产住宅业务董事杜伟业的说法是，公司重视不同城市及家庭在人生不同阶段的居住需要。更深一层的原因在于客源：上海市场对太古地产住宅品牌的认知，已经被入市的陆家嘴太古源 源邸建立起来，而部分源邸买家已经到香港参观过海德园。

沪港联动：瞄准高净值家庭置业升学需求

从现场设置看，这不是一场常规的产品推介。分享会邀请了来自房地产、教育及工商管理教育领域的嘉宾，议题覆盖香港置业趋势与策略、中小学升学规划、大学 EMBA 课程，以及高才家庭赴港的升学安排；活动另设私人咨询与交流环节，供来宾就置业选择、子女教育与家庭长远安排做一对一沟通。

把 “买房” 和 “读书” 放在同一场活动里，指向的是同一类客群：预算在千万元级、有跨境生活打算的长三角家庭。对这类家庭而言，香港项目的价值不只在房子本身，还包括教育路径、生活配套与资产安排的连续性。

支撑这场活动的是可核对的销售数据。据太古地产披露，海德园自推出以来累计售出超过 418 伙，销售总额逾人民币 32 亿元，其中 70 套标准一居室单位已全部售出。按这组数据粗略测算，套均成交金额约 766 万元。

最近成交价区间为约人民币 750 万元至 1120 万元，折合每平方米售价约人民币 15.3 万元至 21 万元。这条价格带，恰好落在上海改善型家庭的可比区间内，也让 “去香港买一套” 从概念变成了一道可以算账的选择题。

据主办方透露，在为期两天的上海路演中，共接待超过300组客户，其中多组内地客户对太古地产的住宅品牌信心十足，并对海德园的质素、长线居住及投资价值深感兴趣，有客户更表示将于短期内亲临香港实地参观，反映项目对内地潜在买家具有吸引力。

杜伟业把这种定价与选址逻辑归入公司的投资标准。他说：“太古地产一直以长远眼光发展住宅业务，以‘优质城市、优质地段、顶级品质’作为项目投资的重要考量，在审慎拓展业务的同时，始终重视项目品质、空间设计及长远居住体验。”

产品与政策双重加持 海德园打开内地市场

海德园位于港岛东临海地段，设计理念是 “Urban Resort” 城市度假式生活。落到具体配置上，项目住客会所 CLUB HEADLAND 面积逾 7400 平方米，提供约 30 项室内及户外运动、健身、休闲及娱乐设施，覆盖个人运动、亲子互动、家庭相聚与社交休闲等场景；物业管理由太古地产自身承担。

户型覆盖面较宽。部分单位 600 多万港元起，两房单位约 51 至 58 平方米，高层与中层单位可享维多利亚港景观。对香港市场而言，这样的面积与配套组合属于主流改善产品；对习惯大尺度的内地买家，它提供的则是另一种换算方式 —— 用更紧凑的面积，换取更完整的社区系统与临海生活。

这也是港资开发商常被讨论的差异：内地买家偏好大户型与强产品力，香港项目擅长在有限空间内做高密度配套，把 “度假感” 嵌进日常动线。太古把会所、物业管理和社区营造打包成一套 “软性产品”，正是海德园试图说服内地客户的部分。

产品之外，香港市场本身的回暖构成了另一重支撑。杜伟业给出的数据是：今年前9个月香港楼价同比上升约 7%，新盘成交量超过15000伙；同期新股集资额位居全球第一，人才来港带动住宅需求；按揭政策大幅放松，针对外地买家、税率约 30% 的额外印花税已下调至最低4.25%。“在这么多支持楼市的因素下，香港市场会继续向好。”他说。

对内地一线城市，他的判断同样明确：无论上海、深圳还是北京，优质地段的高端住宅销售表现都非常好，“我们对内地一线城市的市场走势有信心”。至于产品策略，他的表述是 “发展‘好房子’，并会坚持下去”。

200亿港元投向住宅 太古跨区域谋局

比单个项目更值得关注的，是海德园在太古地产住宅版图中的位置。

公司此前公布的1000亿港元投资计划中，有200亿港元用于住宅买卖业务，投资范围覆盖中国香港、中国内地及东南亚市场。目前已包括数个项目，例如上海陆家嘴太古源 源邸、香港海德园，以及曼谷的 Upper House Residences Bangkok 与 The Wireless Residences by Upper House。

其中，源邸预计于今年12月交付。项目位于黄浦江沿线，周边配置商场与服务配套，是太古在内地住宅市场的一个完整样本。杜伟业称，源邸的产品方向与“828 新政”所鼓励的“好房子”一致。

政策层面，今年8月内地落地的“828新政”，被太古视为利好。“太古地产非常支持新政策。政策主要是为了鼓励打造‘好房子’，而这也一直是我们的强项。”杜伟业说。

另一个关键信息是合作模式。杜伟业明确表示，太古地产在内地重视和合作伙伴一起发展项目，例如在浦东拥有丰富开发经验的陆家嘴集团。在业内看来，这套打法的分工很清楚：本地伙伴解决土地与开发资源，太古输出社区营造与产品设计能力。

结语

当前高端置业市场分化加剧，高净值群体的跨境居住、教育配置需求持续释放。沪港两地高端住宅形成价格带的重叠，也带来新的客群互通机会。太古地产以上海为支点输出香港项目，正是抓住这一结构性窗口。后续，随着源邸交付以及跨城市路演推进，这套兼顾产品、服务与家庭规划的模式，仍有待市场进一步检验。