北京进深 徐迪 现房销售制度落地，9月3日即将土拍的两宗70亿+热门宅地，还会有人抢吗？

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；

同日，央行与金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理、推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会出台资本市场支持文件。

三箭齐发，我国住房销售制度正式从“期房预售”转向“现房销售”。

新政发布后的首场土拍，在9月3日，两大高总价项目，分别是：

朝阳区将台乡驼房营629地块，起价75.21亿元。

顺义后沙峪温榆河2001、2002地块，起价70.71亿。

这两宗地块入市节奏飞快，7月30日亮相第九轮供地清单，当天进入用地预申请，次日就正式挂牌。

对北京楼市而言，这两宗地块的土拍结果，将成为现房销售新政后高端地块定价的“风向标”。

将台629地块

占地10.86公顷，规划地上建面17.13万㎡。包含1块住宅用地和3幅体育场用地。

0013地块为住宅用地，占地4.85公顷，容积率2.5，地上建筑规模约12.13万㎡。

地块内含宽度11米的东西向街坊路一条，占地面积约2820㎡。

鼓励通过地下连廊建设与1018-0018地块（原编号为0020）进行连通。

地形较为规整，面宽资源好，适合打造大户型产品。

限高80米，可做高层产品，向北有坝河景观资源。

体育场馆用地有3幅，位于住宅地块西侧的0018地块，以及最北边的0001和0002地块。

3块地总用地规模6公顷，其中地上建面约5万㎡，容积率0.83，限高24米。

将台629地块正式挂牌的7月31日，北京兴太房地产开发有限公司在朝阳酒仙桥成立，注册资本75.21亿元。

坊间猜测，这将是将台629地块的项目公司。

穿透股权，中建智地和太古地产分别持股65%、35%。

两大房企强强联手，足以支撑起大体量复杂地块的精细化操盘。

温榆河2001、2002地块

位置在北京润园的西北侧，临河面相对要窄一些。

项目总占地20.22公顷，规划地上建面20.42万㎡，容积率低至1.01。

2001住宅地块，用地面积约19.92万㎡，规划地上建面约20.13万㎡，容积率1.01，限高27米。

2002商服地块，用地面积约0.3万㎡，容积率1.0，限高18米。

规划两条街坊路，其中安悦北路宽12米、裕园南路宽20米，把住宅地块分成了三个区域，这和北京润园分三期开发的操作思路差不多。

此外，独栋别墅的红线仍在，产品大概率还是洋房+双拼组合。

新政影响：

首先，现房销售意味着房企资金占用周期大幅拉长，参拍门槛抬高。

从拿地到回款，整个周期可能长达3年以上。两宗地块的起拍价都不低，特别是将台629地块，加上体育场馆配建成本，总投入可达百亿元。

即便有主办银行制和分期缴纳土地款的政策配套，资金沉淀压力依然巨大。这对中建智地+太古这对组合而言尚可承受，但足以将绝大多数中小房企挡在门外。

另一方面，对将台629和温榆河2001这种改善级别的项目来说，现房销售制也有可能成为加分项。

两个地块体量大，开发周期本就较长，在现房销售制度下，所见即所得的交付模式与高端改善客群对确定性的诉求高度契合。

豪宅买家最在意的恰恰是交付品质而非开盘速度，现房销售能够提升项目的市场信任度和去化确定性。

综合研判：

底价成交概率最大，但地块价值不受损。

两个地块大概率呈现“低溢价、高确定性”的成交格局。现房销售新政叠加配建门槛，进一步抬高了参拍门槛，竞争者寥寥。

具备充足的资金实力和运营能力的开发商，在低溢价甚至底价摘牌后，以现房模式开发，反而能最大化地块的稀缺价值。

如果房企愿意以底价拿下并承诺现房交付，意味着已经接受了新政下的利润模型，后续核心区优质地块的出让节奏和定价逻辑也将据此调整。

9月3日下午三点，答案即将揭晓。