文/乐居财经 徐酒眠

  盼望着，盼望着，万物云的上市时间终于敲定，9月29日，赶在了国庆节前。

  为期4天的全球招股路演，也如期而至。随着全球招股章程的发布，万物云定价区间、发售股份的数额，以及募资用途等信息一一揭晓。

  根据计划，万物云拟全球发售1.16714亿股H股，其中90%为国际发售、10%为香港发售；另有15%超额配股权。每股招股价介乎47.10-52.70港元，假设超额配售权未行使，募资约54.97亿港元至61.51亿港元。

  这一募资规模，虽未达到此前市场预期——跻身港股物企IPO募资榜榜首，“不过在行业的弱市期，能有如此高的募资也实属不错了。”业内人士点评道。

  据乐居财经《物业K线》统计，截至目前，上市物企IPO募资净额（未行使超额配售权）超过50亿港元的仅有5家，分别是华润万象生活、融创服务、恒大物业、金科服务以及世茂服务。其中华润万象生活高达120.05亿港元的募资额，至今无人撼动。

  上述5家物企的上市时间较为集中，在2020年11月前后，彼时正值物企上市的风口期，诸多物企股价达到峰值。而在近一年多的时间里，物业股估值“泡沫”不断被挤去，资本风力随之变弱。

  综合各大券商数据，截至下午3时半，万物云暂时录得2708万港元孖展，若以公开发售集资6.15亿港元计算，暂未获得足够认购。

  市盈率30倍上下

  事实上，从当前已知信息来看，万物云的市场估值在行业中的排名并不算低。

  公告披露，其本次拟发行不超过10%（超额配售选择权行使前）的新股，以此计算，万物云的市值约在549.71亿港元至615.08亿港元之间，折合人民币487.87亿元至545.88元。

  再以万物云2021年度约17亿元的净利润计算，其市盈率或约为28.70倍至32.11倍。这一估值水平，目前处在上市物企前列。

  截至9月19日收盘，61家上市物企中，有3家物企市盈率处于“亏损”状态，余下58家上市物企的平均市盈率约为10.27倍。其中，市盈率在25倍以上的有4家，分别是特发服务（34.11倍）、华润万象生活（33.48倍）、招商积余（31.12倍）、新大正（27.93倍）。

  尽管万科及万物云管理层不止一次对外强调，万物云上市不是为了追求行业估值的顶点去上市，而是希望能获得市场理性的估值，让参与股东在万物云IPO后的发展中共同分享市场价值的增长。

  不过，万物云对估值或许并没有看上去那样风轻云淡。对于万物云此次选择将公开配售比例定为10%，有分析认为，或是基于对估值的追求。

  万科在此前的公告中曾透露，超额配售选择权行使前发行的H股股数，为不高于万物云发行后总股本的15%。而新股配售比例10%，则低于预期。有分析人士表示，“较低的配售比例，能使得成功配售的概率更高，上市后于二级市场价格的变化浮动也更为温和。”

  根据相关规定，上市公司在首次公开募股时，总股份小于4亿的，上市后社会公众股占总股本比例要大于或等于25%；总股份大于4亿的，上市后社会公众股占总股份比例要大于10%。

  相较于万物云的保守招股比例，今年新上市的5家物企招股比例均在10%以上，最高达到了27.7%。除了央企物业股金茂服务全球发售股份占总股本比例较低，约11.3%之外，余下4家物企的发售比例均在25%及以上。

  7位基石投资2.72亿美元

  万物云招股启动，CEO朱保全在朋友圈转发了一篇题为《今年港股最大的IPO就要来了》的文章，并配文“差市场结交真朋友”8个字。

  上周五，万物云向外界披露了其豪华基石投资者阵容。其中既有首次涉猎物业股的新面孔，也有上市物企的老熟人；既有外来资本，也有国资基金。

  根据最新招股书披露，7位基石投资者合共来带2.72亿美元的投资金。

  具体来看，中国城通旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、中国诚通投资有限公司分别投资认购5亿元、2000万美元，UBS AM Singapore认购6000万美元，高瓴旗下HHLR基金及YHG投资认购3900万美元，CEPHEI认购3900万美元，淡马锡认购2500万美元，Athos Asia认购2500万美元。

  有分析人士认为，万物云的基石投资者结构多元、外资占比高，这是在市场火爆的时候才会出现的情形，说明其是当下市场少见的优质标的之一，各方对其价值很认可。

  以其每股发售价的中位数49.90港元计算，上述7位基石投资者将合共认购约4347.93万股发售股份，约占发售股份的37.25%，以及紧随全球化发售后公司已发行股本总额的3.73%（假使超额配售权未行使）。

  除了豪华的基石投资者外，上市前的战略投资者早已吸引了一波眼球。股东架构中，控股股东万科企业(02202.HK，000002.SZ)持股51.41%、万科企业附属公司持股5.19%，员工持股平台持股7.71%。

  而博裕资本，通过Radiant Sunbeam Limited持股占比15.42%；58同城(WUBA)，通过Dream Landing HoldingsLimited持股占比2.57%；深圳琳珠集团，通过瑞轩持股2.57%；华能贵诚信托，通过珠海达丰持股占比1.71%；海南云胜持股占比1.81%。

  原阳光智博的投资者阳光海南实体，分别通过海南慧优持股0.41%、海南智博持股0.44%、海南慧佳持股0.62%、海南瑞鸿持股0.13%。

  募资35%用于“街道”

  “2020年我们给自己做了一个更有挑战性的话题，就是进入老城市的老街道。”

  去年10月底，万科物业更名万物云一周年，旗下品牌“万物云城”满一周岁，朱保全在媒体交流会上谈及针对老城的“千条街道计划”。几天后，11月5日，万科首次以红头文件的方式披露了万物云的上市计划。

  彼时，万科认为万物云住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，上市时机成熟。

  事实上，以“城市服务商”的身份去敲钟，一直是万物云的信念之一。或许是基于此，万物云对于募集资金的用途，大头部分划分给了街道计划的发展，用于收并购的比例则刷新了近两年上市物企新低。

  根据最新招股书披露，万物云募资金额的约35%，将用于为在选定街道、发展公司聚焦浓度战略，以及在全国范围内推行万物云的“万物云街道”模式提供资金，从而扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会。

  具体来看，约25%将用于业务扩张，约10%将用于投入标准化和数字化建设，以促进万物云街道所管理空间的整合及资源共享。

  此外，约25%将用于投入公司AIoT及BPaaS解决方案的开发；约20%在未来三至五年将用于收购三至五家增值服务提供商，以及万物云行业上下游供应链服务提供商的大多数权益来孵化万物云生态系统；约10%将用于吸纳及培养人才；约10%将用于营运资金及一般公司用途。

  数据显示，今年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长38.2%。

  分业务线来看，其中社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，同比增长59.0%。