精华直击·中海长租饶胤：以现金流管理为本实的发展可持续——中海长租的租住资管实践（含专访）-乐居资讯

精华直击·中海长租饶胤：以现金流管理为本实的发展可持续——中海长租的租住资管实践（含专访）

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 克而瑞租售 4.9w阅读 2022-09-21 14:25

2022年9月14日，由易居克而瑞主办，乐居财经作为首席媒体的第六届地新引力峰会在上海圆满召开，住房租赁分论坛以“回归初心，住有所居”为主题，汇聚行业精英，共同研讨租赁住房的发展经营之路。

中海商业研拓总监饶胤分享主题演讲“以现金流管理为本实的发展可持续——中海长租的租住资管实践”。他表示这次的主题是回归初心，在当下的周期当中，现金流的管理和以精益管理为基础的稳健发展也是让业务实现有质量的可持续发展初心。

一、现状&趋势

从国家战略、政策支持、市场供需、投资市场的后疫情应对等角度饶胤分析了租赁住房行业近年的发展现状及趋势。

这两年租赁住房的发展为什么越来越好？或者吸引越来越多的关注？因为在国家的顶层战略和设计层面把扩大租赁住房供给作为十四五期间“以人为本”的新型化城镇化战略的重要支点。供给加速，供地端、财政金融端、税费端等配套政策力度加强，使得市场规模加速扩张、产品结构持续优化。在行业发展规模的预计上，我们认为这个行业中长期可以做到4~5万亿的规模，中短期2~3万亿左右。在这样一个市场中，当下的行业发展已经逐步体现出穿越周期的稳定经营能力，展望未来所体现的吸引力和由产品迭代带来的租住体验升级，都是一个怀揣理想、美美与共的发展过程。

在这个逐步成熟的过程中，参照对标先进的发展经验，机构化的运营将逐渐成为市场主要的形态，更轻和更重的双向发展会成为核心参与主体的主要选择。

保障性租赁住房公募REITs的发行是今年整个行业关注的重点，退出端的打通对于整个行业发展来说是具有时代意义的。而且我们看到，经过上市首日和次日的上涨，国内三支保障性租赁住房REITs的股息收益率已经追赶至其他产权类的股息收益率。考虑到租赁住房REITs的稀缺性、资产具备较强的稳定性和抗风险能力，长期来看租赁住房REITs收益率将获得更高的估值溢价。

“投、融、管、退”的资管闭环一直都是中海商业的城市运营逻辑核心，退出端的打通及定价、收益率分派实现等都是对我们过往在长租公寓赛道上投资逻辑的一次验证，让我们更有信心将中海长租的资管路径稳扎稳打的走下去。

二、思考&观点

在当下市场中，保租房REITs的上扬体现的是市场对抗风险的选择，是对短中期现金流稳定，且具备长期收益成长空间的好标的需求。这样的表现有几点跟大家分享：

一、投资逻辑。首先，“资源投入抉择”。重资产开发模式下的较大成本端沉淀，以及收益端的平稳渐进，在过往的投资市场中，长租公寓获得的资源倾斜并不多。但在当下市场波动的周期及未来，稳定的现金流、抗风险的能力可能更为重要。且租赁住房市场需求稳定，政策支持突出，搭配标准化的产品和系统化的经营，可以提供稳定、连续、安全的现金流，这些都为租赁住房未来获取更多的投资资源支持提供了基础。所以，“向现金流要利润”是中海长租在整个业务发展过程中始终坚持的本实，回顾布局的城市、项目的品质及运营表现，都不难看出中海长租寻求的是有质量的规模发展，以资管理念专注现金流的实现，进而实现业务的迭代发展。

二、运营难点。虽然行业发展越加成熟，但总的来看，运营痛点上集中需要解决的还是“低租金回报率”和“产品/需求错配”两大类问题。

低租金回报率分门类来看，市场化重资产公寓收益率的高低主要还是取决于资产获取的价格，“面粉价格”仍然占据收益回报高低的主导；集体用地/R4用地项目的收益率目前来看基本达到市场回报要求，但退出仍有一定门槛，不一定适合每一类投资群体，需结合投资诉求和退出来看；竞自持类型项目拿地价格较高，但因为项目所处位置往往更靠近城市核心区，经营效率不错，但看原始成本回报率普遍尚不理想。因此，对重资产长租公寓的发展来说，做好市场和客户研究、精研产品是十分关键的，以经营端的好产品解决需求的错配，实现更好的收益表现来回补投资端面临的问题和限制。

发展的大势所趋之下，最终考验的仍是企业的产品力以及运营力。回归初心就是提供更好的产品、好的服务、好的空间，把需求搭接、运营保障、收益提升的三种可能综合起来。

三、退出破题。REITs试点扩容至保障性租赁住房，但涉及类型还相对聚焦，规模要求、土地端出让转让限制等前提下，很多自持项目暂时还没列入公募REITs退出环节。而这类资产往往在城市更核心的地段，且提供了更高品质的产品和社区配套，如何让更多这样类型的租赁住房也能实现退出应该是促进行业更加快速发展的重要源动力。

回顾公募REITs的上市表现，关键还是在于现金流，现金流情况决定募资规模，拿到满意对价的基础为现金流是否充足、稳定、安全。从市场表现上来看，6月首批REITs战略配售解禁达百亿，解禁后的价格波动及交易量符合预期，凸显市场的认可度，以及对REITs的中长期投资理念，也表明REITs溢价虽受到一定“资产荒“的影响，驱动的关键还在于底层资产的表现。

在市场对好资产的需求比较急迫的情况下，是不是可以让更多运营表现较好的资产也能加入到公募REITs的退出舞台？

三、中海长租的实践&沉淀

中海长租公寓是中海商业城市运营产业集群与商业生态中的战略元素构成，目前形成中海海堂和中海友里2个品牌体系，全国布局规模约2万间。

两个品牌落地过程中，中海长租也经历了一次经营收益和资产管理理念的转换。过往在经营管理维度下，我们更注重收益达成的指标，而现在我们更加看重“投融管退”四个维度的贯穿和落地。不止关注经营收益，也对发展节点计划、运营标准化、成本变动规划、资产回报及估值提升等进行全面管理，确保资产的保值增值和良性发展。

大资管逻辑下，中海提出自己的长租五力模型，主要聚焦在资管力、运营力、产品力、服务力、组织力上，这“五个力”帮我们识别到市场中的竞争机会和可能的机遇点，去寻求和打造现金牛的明星产品。

“好产品”是现金流稳定的保证。好产品的精工筑造沿袭了中海地产的发展基因和严苛的产品标准。对经营性业态来说，尤其以租住为核心的经营性业态，“好产品”是一切发展的中心和根基！是居住稳定性和高续租率的保证，让长租公寓真正的实现长住。

“精研发”是现金流提升的基础。中海长租有专业的研发团队，从客户需求精研入手，把产品拆分成不同模块，不同客群特点对应不同模块的配置，以有效模块的组合来实现客户需求的落地，并直达“居住情绪阈值”。

“优空间”是现金流上扬的助力。我们在每个项目上做了很多社区空间营造的探索，比如在杭州，我们对标北欧的儿童跑酷设施自主研发了室外宠物跑酷乐园，一经推出，大受欢迎；我们在苏州，租赁社区整体围绕苏式慢生活的理念营造了立体园林、健康娱乐和慢行系统，且不定期会举办Go Glamping露营等社群活动，这些将空间专注的尝试从室内聚焦到社区的探索也逐渐成为项目的和品牌的名片，去反映到资产管理体系的回报上。

“组织管理”是现金流高效的基石。全国统筹，敏捷管理，实行总部到各端的二级管理，以最高效的人效实现敏捷管理在现金流和资产管理上的兑现。

不管是回到业务发展的初心，还是回到行业认知的初心，中海长租都是以好产品、好服务为基础，呈现好空间，通过资管赋能达成好回报。叠加好的客户满意度，以及美好生活创造，共同构成可持续的商业模式。

对于大资管时代来说，资产管理已不只是简单的产品建设/将产品翻新迭代，而是考虑市场周期以及资产配置，用资管逻辑重新为空间和运营赋能。这样的赋能也是一个基于洞见市场及客户需求，与资产价值研判、策略定位、开发建造、运营管理并实现资产增值和预期投资回报的的全周期过程，并在这一过程中实现业务发展的可持续。

专访

TITLE

中海商业研拓总监

饶胤

Q&A

开始

Q：中海长租公寓作为国企，从入局住房租赁市场以来，稳中有进，未来在规模扩张上有怎样的思考？

Q：中海长租公寓此前主要以重资产模式推进，在重资产拓展的积累下形成了运营服务体系，在轻资产输出上有着怎样的布局？

Q：中海长租公寓注重以客户需求为导向，打造高品质居住产品，在产品打造上，中海长租公寓有怎样的优势？

Q1 中海长租公寓作为国企，从入局住房租赁市场以来，稳中有进，未来在规模扩张上有怎样的思考？

饶胤从中海过往几年的发展路径上看，规模扩张是建立在有质量的发展前提之下，与我今天分享的主题“以现金流为本”是紧密关联的。

第一，我们有扎实的城市发展研究框架，在进入城市选择和城市地段比较上，有我们的选址模型，这个是我们提到的资产管理的基础。在这个模型基础上，我们会判断成长的可能性、一城深耕发展的延续性和组织效能的实现。经过这一套动作下来，我们现在布局的城市和规模都非常的聚焦，城市内和城市间联动都非常高效，让规模更经济。

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‌第二，过往几年我们的规模扩张也比较积极，从现有项目的整体运营效率和运营资产的回报表现，跟我们当时的预期也是相符的。‌‌未来，我们会依托“UROOM管理服务体系”在重和轻两个方向上沿着我们的战略实现积极的有质量的规模扩张。而且，随着公募REITs的开放，在这方面我们的资管体系布局已经形成了优势，退出的可能实现也会给我们的规模发展实现更好的助力。‌

Q2 中海长租公寓此前主要以重资产模式推进，在重资产拓展的积累下形成了运营服务体系，在轻资产输出上有着怎样的布局？

饶胤行业会向更重和更轻的两端发展。从更重的角度来说，我们过往以重资产为核心的发展来看，已经形成了自有的‌‌品牌体系、业务标准体系、运营标准体系、产品体系和管理体系，这些标准化的体系都是通过对资产管理的‌‌不断实践、总结和经验提炼所实现的，现在我们把这些经验和标准化的体系提炼形成了“UROOM管理服务体系”进行对外输出。‌‌希望通过我们自有的这套以资管逻辑为贯穿的运营管理体系，赋能更多人、更多企业和更多资产上，以我们自己‌‌逐步走过来的实践积累，通过轻资产拓展与更多同路人共创美好，未来我们整体的发展策略也是更重和更轻，两端并行。

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Q3 中海长租公寓注重以客户需求为导向，打造高品质居住产品，在产品打造上，中海长租公寓有怎样的优势？

饶胤 ‌产品一直是中海长租公寓在市场的口碑点，我们的团队对于产品研究、客户研究以及客户生活场景的描摹都是非常深的。未来我们会在既有的客研体系、产品标准化体系和产品的场景、以及与客户需求之间联动的模型关系当中，继续深化，不断迭代已形成的产品标准更好的满足客户对美好生活向往的一些需求，让产品本身始终成为中海长租的一张名片。

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‌未来我们会更加聚焦客户的分类描摹，把客户的分类描摹做得更细致，加入更多的标签转化来让长租成为长住。目前的产品标准化中，‌‌我们把整个平面分成了不同的模块，比如睡眠模块、办公模块、休憩模块、卫生间模块、厨房模块。以前我们讲平面，未来我们的产品可能讲‌‌模块，让每一个模块更加契合客户画像的标签，把模块做不同的组合就会形成一个更好的平面，‌‌把平面和客户的需求连接起来，把客户的需求和平面以及最终的租金表现契合起来，进而和回报结合起来。‌形成一个贯穿衔接，以产品为导向，最终完成资管和客户闭环的业务链条。

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‌我们一直强调的长租资管，本身它不是一个单纯的理念或者动作，而是贯穿在整个业务经营的每一个动作当中，这个动作覆盖了投资端、定位端、设计端、运营端。‌对应的产品模型其实是把我们对市场的了解，对客户的认知和研究，对整个未来运营体系的贯穿都做了一个融合，形成我们的产品‌‌呈现，这个产品的呈现又把我们的投资和后端的回报拉通起来，最终让这个产品本身的形象更丰满，我们跟客户也会处于一个共赢的局面。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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