代建诱惑 | 封面文章

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 10.3w阅读 2022-09-26 08:21

代建诱惑 | 封面文章

 文/乐居财经 曾树佳

  34岁林成红是王文学钦点的轻资产战略负责人。自从官宣任命后,他便马不停蹄开始到处奔波起来。9月23日,他驻足在亮马桥地铁口,转发了一张红底喜报:幸福安基签约廊坊1.3平方公里、总建面180万方片区综合开发代建项目。

  而在11天前,他还曾转发了一张“幸福安基中标沈阳72万㎡代建项目”喜报。在林成红看来,(这是华夏幸福)积极探索房地产保交付代建新模式,落地第一单。

  这个72万㎡代建项目,大有来头,原为恒大集团持有。以至于网上兴起了一个段子:王文学要帮许家印“交楼”。

  眼下,地产保交楼需要代建“纾困”,房企转型创收同样也需要代建。两把火架在一起,代建行业就自然而然地热了起来。不仅出险房企将代建视为一根“救命稻草”,像华夏幸福、阳光城、世茂纷纷争相入局。此外,万科、龙湖、旭辉、华宇、昌建等代建新兵,也在摩拳擦掌。

  另一边,代建老将也不甘示弱,例如,“代建一哥”绿城管理首当其冲接下了恒大、奥园等出险房企的部分项目,而朗诗地产则被爆出近一个月在一个城市拿了十几个项目。

  虽然众人都在呼喊、追逐代建业务,但热潮之下,仍存在许多挑战。有业内人士认为,在愈发激烈的竞争下,行业的利润率可能会降低;而出险房企若要纯粹靠代建逆风翻盘,可能性也并不大。因为靠代建的利润和营收,来补重资产的缺,是十分困难的。

  眼下,开发商从甲方变成乙方,转换成代建商,心态转变最重要,过往挣快钱的时代一去不复返,现在只能捡钢镚儿的钱。

  出险房企的新出路

  华夏幸福的代建业务正在加速,用林成红的话来说,“每周一单”。

  最新落子的代建项目,在华夏幸福老巢廊坊,它有着地利优势。180万方的面积,相当于近250个足球场那么大。虽然华夏幸福并未透露项目其他信息,但据乐居财经获悉,此次它是帮一家本地房企做代建。

  而在9月14日,华夏幸福旗下附属公司北京幸福安基建设管理有限公司(简称“幸福安基”),刚通过公开招标方式中标沈阳市苏家屯区HD项目。该项目为沈阳恒大文旅城的一部分,原为恒大持有,建面72万平方米。华夏幸福这次中标成为代建方,是为了确保项目的交付。

  这多少有些励志,曾经的暴雷者迅速抽身,如今反而加入到了行业纾困的行列,羡煞了一众泥潭中的地产商。

  实际上,在遭遇流动性危机之前,华夏幸福也提出过加速开拓轻资产模式、轻重并举的构想,但那时候平安刚入局,它背靠金主,并没有将“代建代运营”作为主线,反而开启了双总部商住两线作战。

  直到债务如山、压在头顶之后,董事长王文学才开始校准航向,他一边召开债权人会议、寻找重组方案,一边处理资产,一边让企业加速往轻资产的道路上靠。

  7月5日,他带领一众管理层和员工在河北固安开了一个会。吃过了重资产的苦头,华夏幸福宣布要全面转型成为产业新城服务商。此后的一个月,便成立了代建运营平台“幸福安基”。

  眼下,王文学舒了一口气,犹如当年的王健林一样,一头扎进轻资产的蓝海,不断获取项目。

  无独有偶,另一家暴雷房企阳光城也开启了代建业务的探索与尝试。今年一季度末,阳光城广西区域成立全国首个代建部,随后在5月底,它便与丽诚东集团签订“南宁良庆区大沙田板块滨江项目”代建合作协议。

  在广西,阳光城代建项目开发总面积约122万平方米,其中88万平方米已交付。在代建赛道上,阳光城不像是浅尝辄止。

  而出险房企世茂管理同样获得了项目进展。8月,它与大家健投签署框架合作协议,携手在康养板块开展代建合作。在此之前,它已接下了泉州德化霞田项目、宝鸡康养人居项目世茂·九里君和等的代建业务。

  乐居财经获悉,世茂管理全称为“上海世茂建设管理有限公司”,注册资本为1亿元,由吕翼牵头,担任法人,并最终持有世茂管理18.81%股权。目前,它旗下有7家子公司,分布于北海、上海、厦门、杭州等地。

  世茂对代建领域的布局野望,早已有所表露。2020年初,在那次并购福晟的发布会上,世茂就表示将通过代建、品牌输出等方式介入福晟运营,包括对项目的债权重组。此后,它也是按照该准则去执行的。

  眼下,出险房企们没有了“杠杆”做支撑,他们拖拽着重资产,显得有点不堪重负。正因如此,代建的业务形态,也逐渐进入各方主体的视线。这是是一种趋势,更是一条出路。

 新兵凶猛

  如若说,之前仅是不知名的小开发商,急切需要与具备开发经验的大型房企建立代建合作关系,借用对方名企做背书,引入资金,扩大市场。

  那么当下,随着资金链断裂、债务违约的暴雷房企逐渐增多,在行业出清的情况下,市场上的不良资产亟需处理,这也为代建增添了广阔的空间。

  甚至连地产老大哥万科也杀入了代建。近日,深圳市安居建业投资运营有限公司(简称“安居建业”),从深圳益田股份手中,接下了深圳御龙天地项目。

  御龙天地原为木头龙旧改,项目耗时长达10余年,早在2010年就被列入旧住宅小区改造计划,拆迁房屋栋数共61栋,总户数1340户,改造难度大、周期漫长,这对开发商的资金链有着相当高的要求。

  安居建业的股东行列里,隐藏着万科的身影。

  年初,安居建业才被设立,经营范围为房屋拆迁服务、住房租赁、房地产开发经营。它由深圳市人才安居集团持有40%股权,由万科、深业集团、深圳市特区建工集团,各持有20%股权。

  据统计,自成立至今,安居建业已驰援多个出险房企的涉险项目,涉及商品住房、公共住房、商办面积,总计超百万平米。6月,它与龙岗城投合作,盘活了城市之光、锦苑、都会、深汇等项目。

  换言之,万科已与深圳几大国资携手,开展代建业务。此前,万科管理层在线上投资者会上表示,公司基于“城乡建设与生活服务商”的定位,代建业务尚处于初期阶段。如今依靠安居建业,或许能使其业务提速。

  龙湖的代建板块“龙智造”酝酿了许久,也在中期业绩会时公之于众。CEO陈序平直言,“机会确实比想象中来得要快,今年多地的政府地方平台公司托底土地,缺乏操盘能力,这是一个比较好的机会。”

  与其他代建业务不同,龙湖龙智造在面世之时,就把自身TOD、数字科技的“标签”确定了下来。至今,龙湖龙智造的服务项目,包括重庆龙湖光年、成都滨江天街、广州天奕、北京龙湖蓝海引擎产业园、高碑店·列车新城、杭州杭腾未来社区等。

  另一家重庆本土地产商华宇集团同样嗅到了市场机会。在龙湖公布龙智造前后,华宇与中国信达,举行了安徽阳光半岛项目代建合作签约仪式。它显然也在纾困的大蛋糕中,有所斩获。

  安徽阳光半岛项目位于安徽淮南寿县,总投资100亿、占地面积8000亩,曾宣称将打造为华东地区文旅发展的前沿和示范基地。但在备受期待中,它却历尽波折。

  项目最开始由安徽省政府牵头,阳光半岛投资与山水盛典文化产业公司共同打造,2011年正式开工,3年多便资金链断裂。后由恒大接手,更名为恒大阳光半岛,只是恒大爆发债务危机,项目再次停工、被转手。

  可见,现金流尚可的房企都在积极入局代建。

  除了上述提及的万科、龙湖、华宇之外,曾经的浙系黑马房企中梁,也宣布成立中梁建设管理集团有限公司,中梁原西部区域总裁周建中为中梁建管负责人,统筹负责中梁建管的各项业务工作。

  而旭辉则启动了新一轮组织架构调整,设立四大平台:地产开发平台、商业平台、代建平台、职能平台。代建平台被单独拎出来,由深受林中信任的陈东彪负责,可见其备受重视。

  早在去年底,旭辉建管就浮出水面(全称“海南旭辉建设管理有限公司”),注册资本1000万,由旭辉集团直接持股65%,剩余35%由上海翊昶持有,后者由杨欣(旭辉控股执行董事、CFO)和高颉各持股99%和1%。

  2022年上半年,旭辉建管新获取29个代建项目,其中政府代建项目4个、商业代建项目21个、资本代建项目4个。

  打铁还需自身硬,代建业务是一个对企业综合能力、产业协同能力要求都很高的赛道,若要接下出险项目,进行品牌输出,就要保持自身流动性的健康,拥有抵御风险的能力。


代建诱惑 | 封面文章

  代建内卷

  代建新兵崭露头角,老兵也不甘示弱。

  “代建第一股”绿城管理,已经在信托的牵线搭桥下,首次将“金融机构接管+代建+代管”的模式,付诸于非标遇困项目之中,紧锣密鼓地联合多家金融机构,落地包括恒大江阴项目、奥园广州云和公馆项目,以及广西柳州官塘破产重整项目在内的多个资方代建项目。

  AMC、信托等金融机构的参与,一定程度上打消了代建方资金回款的后顾之忧,这间接推动了代建业务的热度。同时,绿城管理也积极开拓承接金融机构主动投资方向,在项目勾地与融资阶段与资方对接,前置锁定代建业务,与北谷金融落地浙江温州和义乌两大项目

  另一家是朗诗,直接将公司名称由“朗诗绿色地产”更改为“朗诗绿色管理”,展示向代建轻资产模式转型的决心。

  用董事长田明的话来说,经过近8年的探索,朗诗已经成为委托代建、小股操盘、合作开发上的熟手。另据业内人士透露,朗诗近一个月在一个城市拿了十几个项目,可谓生猛。

  眼下,代建市场的增量,大都来自于城投公司和金融机构。一方面,去年城投公司在全国大概拿了2-3万幅土地;另一方面,随着越来越多房企暴雷,AMC和信托等金融机构被迫接盘。不管是城投还是金融机构,均催生了代建业务需求上升。

  虽然轻资产代建市场上百舸争流,但除了机遇之外,行业还存在着许多挑战。

  上半年,除了绿城管理之外,因受疫情以及房地产行业遇冷等影响,中原建业七年来首次出现业绩回调;朗诗绿色管理的净利也遭遇亏损。显然,要等到地产回暖,代建才能更好地重拾盈利。

  也有人认为,各方主体纷纷进入赛道之后,要分得一块代建蛋糕,并不容易。以往,一个项目只有两三家代建公司去投标,现在可能会有八九家代建公司来抢。

  为了竞标成功,不排除一些房企会在利润上做出让步。长此以往,也会影响整个代建行业的利润率,未来可能会出现下降。

  而出险房企若要纯粹靠代建逆风翻盘,可能性也并不大。

  在乐居财经的年度论坛上,就有参会嘉宾表示,“如果之前的杠杆,大到把资产都变卖掉,都不足以覆盖的情况下,靠代建的利润和营收,来补重资产的缺是很难的;除非房企之前的杠杆比较低,去做置换才有可能。”

  另有嘉宾点出了代建的实质。当下可以看到,很多公司转型做代建,大家把代建当成热点话题,当成网红在看,但代建本身的很多属性是容易被忽略的。

  首先,代建行业本身是需要长期积累;其次,代建的底层逻辑是服务属性,它和房地产的投资属性有着天然的差异;此外,代建的背后,要有强大品牌和主体性的背书,如果一家公司自己的项目无法交付,但要给别人提供代建服务,从商业的底层逻辑上是说不通的。

来源:乐居财经

作者:曾树佳

相关标签:

进深News

重要提示: 本文仅代表作者个人的立场和观点,并不代表乐居财经的立场或观点。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系方式:400-606-6969或ljcj@leju.com。

网友评论

最新文章推荐

进击的蜂巢能源

当养蜂者取蜜时,他们会破坏掉整个蜂巢才能获取蜂蜜。

原创 乐居财经 12-01

中国建材:常张利不再担任总裁,魏如山接任

常张利不再担任公司总裁,并将由执行董事调任为非执行董事

原创 乐居财经 12-01