深圳楼市如今呈现两极分化局面：新房市场喜迎“金九”，而二手楼市表现持续疲乏。据深圳房地产信息网、乐有家研究中心近期数据显示，9月深圳全市二手住宅过户量为1730套，环比再降14%，深圳二手楼成交量已连跌4个月。

　　但据南都·湾财社记者了解，近期“打包”出台的诸多楼市利好政策，大部分已在深圳落地执行。接受记者对话的业内人士表示，近期政策的积极影响已在慢慢显现，未来深圳楼市成交会逐步复苏。

　　深圳二手房成交量已连跌4个月

　　数据显示，9月深圳全市二手住宅过户量为1730套，跌破2000套大关，环比跌幅14%，这也是四个月来首次两位数跌幅。

　　分区域来看，9月，除坪山和大鹏因低基数呈现高增长外，深圳其他主要区域成交量环比均见跌。其中，“刚需重地”龙岗接棒福田成为9月过户量榜首，过户量达到419套，但环比仍下跌6%；福田以349套排第二，环比下跌24%；罗湖过户270套，环比下跌6%；南山过户265套，环比下跌19%；宝安在龙华被拆分出来后，过户量降至176套，环比下跌18%；龙华过户148套，环比下跌8%；光明作为新发展地区，二手住宅存量较少，9月过户量倒数第二，过户17套，环比下跌26%。

　　挂牌和成交价都降了，但挂牌价仍高过参考价

　　挂牌价方面，9月乐有家研究中心监控到的业主挂牌价持续下滑，全市环比跌幅0.22%。片区挂牌价上，环比上涨的区域越来越少，绝大多数处于下跌态势。

　　南都·湾财社记者在找房平台中发现，不少房源标注了“14天内降价xx万元”，降价区间普遍处于10万-150万元区间，记者对几套降价幅度较大的房源询价，得到的挂牌价依旧比标注的参考价高出不少。对此有中介表示，降价并不是最近才有的趋势，属于正常情况。“很多业主以前的挂牌价提的很高，现在哪怕降价了也并没有触底，降到参考价附近的房源很少”。

　　成交价方面，乐有家研究中心指出，9月深圳二手房价格仍然处于跌势，但跌幅相较8月有所收窄。数据显示，9月深圳二手房价环比下跌2%，同比下跌3%。

　　利好政策“打包”发布，深圳已部分落地

　　与过往数据比照，深圳二手住宅成交已出现四连跌。乐有家研究中心指出，“9月深圳二手楼市依然受疫情影响，市场亟需实际性的政策提振信心”。

　　值得注意的是，国庆前夕国家出台多项利好政策，其成效或将体现在第四季度楼市中。其中，9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，6-8月销售价格同比环比连续下降的城市可维持、下调、取消当地新发放首套住房贷款利率下限，70城中已至少有23城符合条件；9月30日，财政部发文宣布，自2022年10月1日至2023年12月31日期间，一年内在同一城市达成“卖一买一”的购房者可退已缴纳个税；同日央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

　　关于政策落地情况，南都·湾财社记者分别咨询了深圳市税务局、政务服务热线以及了解政策的中介后获悉，除第一项政策深圳不符合条件无法执行外，后两项均已正式落地。其中，关于“卖一买一”退个税政策，该名中介表示，由于10月1日刚执行，目前尚未出现已享受政策的业主案例。

　　业内：

　　近期政策有积极影响，未来楼市会逐步复苏

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者对话时表示，深圳的新房市场也只有个别豪宅项目的行情较好。整体来看，新房楼市大环境仍面临各种压力，非常不稳定；而二手房跟着新房走，因此也会存在一定的压力。严跃进还指出，近期疫情防控收紧也将会对楼市造成冲击。

　　另一方面，财经评论员刘晓博向记者分析称，深圳二手房市场变得空前寒冷，主要由于深圳本身是一个高杠杆城市，住户贷款余额仅次于上海，但深圳只有大约200万红本商品房，所以深圳每套房上附加的贷款可能是全国最高的；同时，深圳对外经济依赖度也比较高，当经济低迷的时候，深圳居民的压力相对较大，很多人会转向观望；另外，2020年的“7·15”调控要求深圳户籍居民必须有3年社保，才能获得购房资格，这给深圳住房市场造成了3年的“需求断层”，同时参考价制度也提高了购买二手房的实际首付比例。

　　严跃进表示，未来楼市会总体逐步复苏，“这是一个大的方向，不能体现在具体的月份数据上；不过对于市场的预测还需更加谨慎”。同时他表示，近日多项政策的出台也会给楼市带来积极正面的影响。

　　刘晓博指出，深圳市场有很强的自我修复能力，再加上自有住房率非常低，几乎是全球大城市里最低的，所以前景并不悲观。他认为，9月和10月是底部，未来成交量会逐步好转，因为“深圳刚需和改善需求仍然强劲”。