二度转让伦敦资产,富力再演“明股实债”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李奕和 12.1w阅读 2022-10-14 17:15

  文/乐居财经  李奕和

  为完成英国伦敦项目的回购承诺,富力李思廉找来了一位“奇兵”。

  近日,富力地产(02777. HK)公告,旗下翘采公司作为卖方,以1.08亿英镑(相当于约9.7亿港元)出售旗下英国公司R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.(以下简称“R&F”)全部股权予Flow Capital SP II。

  买方Flow Capital SPC II为Flow Capital SPC设立的独立投资组合,而后者是Flow Capital(BVI) Limited(以下简称“Flow Capital”)旗下持有的开放式投资基金。

  据了解,目标公司在英国伦敦持有Vauxhall Square地块。该项目由富力在2017年4月以1.58亿英镑从CLS Holding手中买下。

  其与邻近的One Nine Elms、Nine Elms Square两个项目,被外界合称为“伦敦富力城”。

  实际上,Vauxhall Square项目早在今年3月被出售给远东发展,并由富力在今年9月回购。但鉴于富力目前的流动性尚难言乐观,要重新接回这个“担子”,显然有些吃力。

  于是乎,Flow Capital顺理成章地出现了。该买方其实并不简单,它背后的实际控人,实为新世界行政总裁郑志刚。

  这显然是富力暂时的权宜之计,条款不仅设定了富力要在一定期限内的进行期权回购,且交易完成后,富力仍有权对项目继续进行开发和销售。

  换言之,富力并没有真正放弃这个项目。而只是借Flow Capital“过了个桥”。

  内房股频频出险,港资大佬们常以各种方式出现在开发商的“援助”名录,引战、接盘项目,成为一众房企“江湖救急”的灵药。

  几年前,行业一片大好,内房股一路直冲港岛抢地的情形仍历历在目。如今行业下行,企业涉险,房企大佬们仍纷纷南下,跨过深圳河。

  只是与当时抢地不同,他们是来找钱的。

  富力的“奇兵”

  伦敦Vauxhall Square项目最早由富力在2017年4月以1.58亿英镑从CLS Holding手中买下。按照规划,项目总建筑面积13.3万平方米,是包括住宅、酒店及宿舍、办公室、零售及休闲的综合体项目。

  当年,富力还以4.7亿英镑拿下伦敦Nine Elms Square(九榆广场)地块,以及次年以35亿元人民币接手万达的One Nine Elms(伦敦ONE)综合发展项目。由于这三个项目紧密相邻,也被外界合称之为“伦敦富力城”。

  Vauxhall Square的出售,无论怎么看都像是新世界郑志刚对富力李思廉的一次“江湖救急”。

  项目实际在今年3月已被富力以9570.26万英镑出售给远东发展。当时双方约定,6个月内富力需以期权代价将项目回购。

  9月2日,富力方最终向远东发展行驶购回期权,以期权代价1.066亿英镑,赎回了目标公司R&F的全部股权。

  而鉴于富力目前处于流动性紧张阶段,而为促进与远东发展期权的完成,2022年10月3日,富力方翘采公司从Flow Capital处获得过渡性贷款融资1.09亿英镑。

  两天后的10月5日,双方还正式签订买卖协议,紧随远东发展期权完成后,富力将目标公司的购回股份及贷款转让给了Flow Capital。代价1.08亿英镑(相当于约9.7亿港元)。

  也就是说,为了完成事先与远东发展的回购期权的承诺,富力找来了另一位买家Flow Capital接盘。

  不仅如此,最新这笔交易,还藏有富力诸多的小心思。不仅设定了在一定期限内的期权回购,并且交易完成后,富力仍有权对项目继续进行开发和销售。

  根据协议,Flow Capital有权在12个月内要求富力按期权代价赎回期权股份及贷款;而富力有权在9个月期间内要求Flow Capital按期权代价出售及转让期权股份及贷款。

  同时在9个月的期限内,富力方还将作为Flow Capital的代理人,继续管理及经营目标集团,并有权发展及出售项目。若项目得以发展并成功销售,在扣除上述出售事项代价后,富力有权获取剩余销售所得的净盈余。

  根据约定,富力回购期权代价为此次交易代价1.08亿英镑,加向Flow Capital提供的保证回报,以及由卖方承担的与目标集团相关的成本、费用及负债及第二项出售事项产生的成本、费用及负债。

  可以说,通过引入Flow Capital接盘,富力不仅解决了眼下缺钱不能及时完成项目回购承诺的问题。

  同时,实力资金方的引入还让项目开发得以顺利推进,且保留了对项目的管理及经营。而如果到时资金允许,富力还可以行使认购期权购回项目,可谓一举多得。

  只不过,富力能否在限定的期间内完成对项目的发展和销售,仍有待时间的验证。毕竟,该项目主场地的发展目前尚未动工。

  房企一路向南

  愿意在水深火热之时向富力及时伸出援手,Flow Capital并不简单。它背后的实际控制人指向了新世界发展行政总裁、K11创始人郑志刚。

  乐居财经《地产K线》查阅了解,Flow Capital是由新世界郑志刚和香江集团董事长刘志强之子刘根森在2019年创立的多元资产管理平台。但关于该平台的更深入信息,外界鲜少有披露。

  仅相隔一条深圳河,港资房企与内地大部分开发商却风格迥异。经历过多次金融危机、并成功存活下来的香港开发商,偏向保守,保持着极低的负债率。而内房股,以往常以拉高杠杆赢得市场与规模。

  甚至在16、17年,楼市如日中天之时,内房股一路南下直冲港岛抢地,引起热议。而如今行业下行,企业涉险,房企大佬们也纷纷南下,跨过深圳河。不过与此前抢地不同,他们更多是南下找钱的。

  事实上,富力并不是这轮危机中唯一搬来香港“援兵”的房企。去年下半年以来,内房股为筹得资金补充流动性,纷纷抛出在香港的资产,不少就由港资接盘。而在项目的收并购之外,部分房企还不惜引入港资战投。

  去年9月,也即中国奥园陷入流动性危机的前夕,其曾引入恒基兆业李家杰以4亿港元认购1.08亿配售股份。李家杰的强势战投入股短时间内稳定了奥园在资本市场的“军心”。但毫无疑问,奥园后来的危机还是爆发了。

  这样的例子还有很多,典型的如恒大。

  早在2008年陷入危机之时,许家印心急火燎南下香港,最终拉来了郑裕彤、刘銮雄等人注资5.06亿美元,成功解了恒大的燃眉之急。到现在,刘銮雄的华人置业仍是恒大的忠实支持者。

  这一轮危机中,此前市场也有盛传,原恒大总裁夏海钧为找钱,就曾多次奔波于香港和内地两地。

  而在最新动态里,与恒大扯上关系的是“超人”李嘉诚,此前7月,恒大寻求以90亿港元估值出售湾仔恒大中心之时,李嘉诚的长江实业就有意入标。这一度被认为是李嘉诚对恒大许家印的“打救”。

  不过,因湾仔恒大中心已遭债权人接管,这笔出售仍未有最终结果。而恒大的债务重组也仍在途中。

  值得一提的是,随着内房股一个个涉险倒下,港资开发商与内房股之间的角色正在互换。凭借着极低的负债水平和充足的手持现金,港资房企们显得更为从容和游刃有余,他们多有反扑北上之意。

  8月份接受媒体采访,新世界郑志刚说,中国的房地产市场已经见底,新世界明年计划投资土地100亿元。9月份举行业绩发布会时,他表示,现在是内地房地产最好的投资时期。

  一个时代结束了,但另一个时代正在到来。

来源:乐居财经

作者:李奕和

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