乐居新媒体 任时建 发自青岛 叠拼别墅算不算普通住宅，是最近几年困扰房地产市场的大问题。毕竟该产品是否算普通住宅，直接决定了物业费的收取标准。业主拿钱不高兴，物业被罚委屈，监管机构执法也多次被提起诉讼。

  在搜索软件上搜索相关问题，也都是公说公有理婆说婆有理。而就此引发的相关问题，便数不胜数。日前，在青岛引发的多起叠拼物业费之争，又引起了市场的关注。

  市民投诉叠拼的物业费收高了

  如何处理引各方争议

  购买了青岛西海岸新区越秀君悦府小区叠拼别墅的市民马先生反映，这个小区的物业不执行山东省物价局和青岛市发改委的文件规定，对叠拼别墅收取的每平米4.3元/平的物业费高于政府对普通住宅物业费的限价，而且该房屋不允许按照普通住宅申请空置优惠。（根据青岛市普通住宅前期物业服务费指导标准为：带电梯的物业费最高不超过3.02元/平方米/月、不带电梯的物业费最高不超过2.496元/平方米/月。）

  针对这样的投诉，西海岸新区的答复是，西海岸新区市场监管局早于2021年9月，已经对越秀地产山东物业管理公司青岛分公司不执行政府指导价的行为立案了。但由于该行政案件存在普通住宅认定标准及相关规范性文件如何适用存在争议，因此需要有权机关做出解释或者确认，因此没有办法如期办结案件，已经中止了调查，等待相关影响因素排除后，继续调查。

  值得注意的是，答复中还提到，西海岸新区还参考了城阳区类似案件的处理结果。之前，城阳区市场监管局曾针对“万科物业”超标收取叠拼别墅物业费做出过“责令退款”的行政处理。

  万科起诉城阳市监局

  但随后万科将城阳区市场监管局告上法庭。城阳区人民法院认为“普通住宅界定标准及相关规范性文件如何适用尚未明确”，据此判决撤销了城阳区市场监管局的行政行为。而城阳区市场监管局不服一审判决，上诉到青岛中院。青岛中院依然维持了一审法院的判决。

  龙湖起诉城阳市监局

  星河湾起诉城阳市监局

  除上述万科物业外，鲁昊棠琳湾叠拼别墅每平方米4.8元的物业费，越秀君悦府每平米4.3元的物业费等等都曾被业主投诉。而龙湖物业青岛分公司、广州星河湾物业青岛分公司等多家物业公司也曾将城阳区市场监管局告上法庭，并在一审二审中取得胜诉。

  叠墅究竟该如何界定

  主管部门多方博弈 意见多元

  根据山东省物价局鲁价综发（2018）90号文件规定“普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅”。

  按照该文件规定，独栋、双拼、联排已被明确被划分在普通住宅外，但对于这个“等”字的模糊概念，很多业主认为叠拼也应属于普通住宅，应按照普通住宅收取物业费。“毕竟普通住宅与高档住宅物业费差的不是一点半点儿。如按照建筑面积200平方米的叠拼，虽然每平方米每月相差的物业费只有一两块，但一年下来也是笔不菲的费用。”

  而根据该文件，西海岸市场监督管理局也曾表态，认为叠拼户型属于应按照普通住宅收取物业服务费，并据此对高出规定收取物业费的物业公司下达责令改正通知书，责令物业将多收取的物业费退还给业主。

  但也有部门给出了另一番解读，认为由于法律、法规尚未对“独栋、双拼、联排、叠拼、叠墅”等住宅分类有界定标准，因此要求小区物业降低物业收费标准没有法律依据。

  由此可见，叠拼到底是算不算普通住宅，主管部门的意见也不统一。

  因此在城阳区市监局被判败诉之后，青岛各区主管部门对于相关投诉，都处于观望的状态，等待政策制定部门对“独栋、双拼、联排、叠拼、叠墅”等住宅分类的界定标准、依据进一步明确，再处理业主相关投诉。

  政策空档期众说纷纭

  发改委一锤定音

  2022年6月，青岛市发改委发布了《青岛市普通住宅认定标准》（征求意见稿）。征求意见稿中，将叠拼别墅认为就是普通住宅。但目前，征求意见稿还只是征求意见稿，并未真正形成确定文件出台。

  那么对于意见出台前的空档期，“叠拼”到底是否应认定为普通住宅？

  10月11日，青岛市发展改革委作出回复，表示2022年9月9日已下发《青岛市发展和改革委员会关于继续执行青发改价格[2019] 257号文件的通知》。通知明确在新政策出台前，《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施<山东省物业服务收费管理办法>的通知》(青发改价格[2019] 257号)继续执行，新政策正在抓紧研究制定中。

  “目前，青岛市对普通住宅的界定标准继续按照山东省发展和改革委员会《关于普通住宅界定标准问题的复函》(鲁发改价格函[2019]162号)执行，即:《山东省定价目录》规定的普通住宅，是指除独栋、双拼、联排等各类别墅之外的住宅。”

  一锤定音，新文件出台前，叠拼仍然是普通住宅，叠拼的物业费应按照政府指导价收取。在文件出台以前这段时间的物业费，青岛各房产的叠拼，还是应该按照普通住宅的政府指导价收取。

  相信这一《通知》也让执法主管部门有了执法依据。