中海“撒网”,颜建国没有食言

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 11.5w阅读 2022-10-24 17:01

  文/乐居财经  魏薇

  行业承压之下,国进民退。当下的土拍市场,国央企是顶梁柱。最近的中海发展,可谓是来势汹汹。

  10月17日,天津第三次集中供地落幕。本次推出的17宗建设用地全部成交,起始价98.856亿元,其中有16宗地块以底价成交。

  没有悬念,本次拿地的主力依然是国央企。中海发展更是以一己之力贡献了三成的土地成交额,斥资34.64亿元摘得梅江16号地、解放南路32-34号地,也是本次供地中仅有的两宗市区地块。其中,梅江16号地是本轮唯一溢价出让的地块,成交价6.35亿元,溢价1300万元。另外,中国建筑工程总公司旗下中建新塘以5亿元拿下滨海新区塘沽湾两宗地块。

  中海发展的“豪横”不仅于此,在9月23日结束的北京第三轮集中供地中,中海发展也是最大赢家。两天时间内斥资147.45亿元斩获3宗地块,分别为海淀永丰013地块、015和016地块、丰台区大红门004地块,前两宗地块的溢价率均达15%。此轮集中供地结束后,中海发展今年内在北京的拿地额已经达到286亿。

  不到一个月时间,中海发展在拿地上花费了182.09亿元。

  不仅是北京、天津,在多个城市的第三轮土拍中,都可见中海发展的身影,如东莞、厦门、宁波以及南昌等。例如,在9月上旬,中海发展以43.5亿元竞得厦门市思明区泥窑石村2022P15地块,溢价率0.46%。当月底,又以16.17亿元竞得宁波鄞州区JD05-06-02地块,溢价率2.54%。

  中海发展董事会主席颜建国曾在中期业绩会上直言:未来几个月,中海发展会保持积极姿态,全面撒网,希望有更好项目能够进来。

  这里的撒网,是全方位的。除了公开拿地之外,中海发展还在收购优质项目。2022 年上半年,中海发展在广州、上海、成都并购了相关项目的股权,并购投入 106.6 亿元。

  安全边际

  在地产下行周期,优质的土地资源是投资硬通货。越来越多的房企在撤离三四线,回归一二线。

  中海发展方面在北京第三轮集中供地结束后也表示,去年以来中海发展聚焦强一、二线城市,北京市场表现不错,是公司继续拿地的原因。

  北京是中海的必争之地。据克而瑞数据,2019年至2021年,中海地产连续3年是北京销售额最高的房企。按照目前的形式,中海发展2022年大概率还是北京销冠。

  2022年上半年,中海发展在一线城市北上广深和香港的合约销售额占比达到36.8%,提升了10.1个百分点。从单个城市来看,北京贡献了240亿元的销售额,天津贡献了超100亿元的销售额。从区域来看,华北区域是中海发展的主要销售贡献区域,上半年的销售占比提升6个百分点到23%。

  中报显示,今年上半年,中海发展斩获27宗土地,总购地金额达531.1亿元,新增货值约1081.9亿元,聚焦在北京、上海、广州、重庆、成都、长沙、厦门、南京、宁波、青岛、大连、西安等13个核心一二线城市。截至2022年6月30日,合计土地储备达7439万平方米。

  颜建国表示:“中海要抓住土地市场竞争强度降低的机遇,持续投入资源,进一步强化公司在主流城市的竞争优势,大幅提升主流城市的市场份额。”

  优质资产的抗风险性在业绩上也得以体现。今年上半年,中海发展实现了1385.01亿元的合约销售额,同比减少33.2%。同期内,TOP10房企的销售额同比下降幅度是45.5%。

  9月,中海系公司逆势增长,实现合约销售金额228.26亿,同比增长12.0%。

  

稳健和超越

       早在3月底的2021年业绩会上,中海发展董事局副主席罗亮强调:“战略稳健是我们的基因,但我们绝对不会为了刻意的稳健,丧失任何超常发展的机会,也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。”

       该出手时就出手。更何况现在的竞争对手少了,拿地也变得相对容易。

据公开数据,2022年前9个月,中海发展收购的土地,累计应付土地出让金达745.22亿元。

       市场低谷期,也是抄底的好时机。不仅能帮出险房企一把,自己也能淘到好项目。今年 2 月,中海发展还与中国农行签署了300 亿元意向性并购融资战略合作框架协议。

      1月底,中海发展以36.88亿元收购雅居乐、世茂所持广州利合73.33%的股权,对应项目为广州亚运城;3月,以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目,成为该项目的最大股东。

       中海发展行政总裁张智超表示,公司的并购原则为“三个主流”,即主流城市、主流地段、主流产品。截至到中期业绩会召开,中海发展已经筛选了400-500个项目。一旦有机会,就会寻求突破。

       被称为最会赚钱的房企,中海发展自然有几把刷子。凭借超低的土地成本及资金成本,中海发展的净利润几乎连年稳居行业榜首。

       作为运营稳健的央企,又有国家信用背书,在融资收紧的时代,中海发展的融资渠道相对通畅,多次成功发行债券,今年上半年的平均融资成本仅3.44%,处于行业最低区间。

       这是很多民企同行羡慕不来的。

财务安全是中海发展的一大优势。自2020年“三道红线”的要求提出后,中海发展就一直保持“绿档”零踩线。截至上半年末,银行结余及现金1253.2亿元,加上未动用银行授信额度有573.7亿元,可动用资金达1826.9亿元。

       颜建国在中报中表示:一大批企业已经退出赛场,一批企业在咬牙坚持,一批企业在第一梯队领跑。

       而中海发展身处第一梯队,粮草充足,目标是夺取胜利。

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