乐居新媒体 发自深圳

  二手房交易量结束“四连跌”行情！

  乐有家研究中心数据显示，10月全市二手住宅过户量为1733套，结束了此前的四连跌态势，与9月持平。

  另外，据深房中协数据显示，深圳二手房挂牌量已突破10万套关口。

  截至2022年11月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源102442套（存重复房源，后同），对比10月1日统计的97402套挂牌房源增加5040套，环比增长率为5.2%。

  市场挂牌量再次上涨，反映出业主出售意愿有所上升。

（数据来源：各机构官网挂盘数据）

  挂盘出售房源接近10万，而当月二手住宅过户量仅千套，按这个趋势下去，会有多少二手房滞销呢？

  市场已处触底企稳阶段

  刚需需求缓慢释放

  根据深房中协收集的数据统计，10月全市二手房录得【本文录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数】2271套，环比增长率为6.7%。

  在叠加十一长假以及疫情等不利因素影响下，10月份二手房录得量仍能保持环比6.7%的增长态势，实属不易，也印证了当前市场已处触底企稳阶段。

  当然，当前楼市的企稳并不能与此前“大起大落”式的涨跌相提并论，在总体预期尚处于缓慢修复阶段的前提下，未来楼市的企稳同样是一个缓慢而略带波动的走势。

  另外，10月小于90平方米户型的录得占比继续呈现上升态势，虽占比上升幅度不大，但反映出刚需需求持续恢复中，刚需客户市场信心在不断增强。

  而东、西版块内部也存在不同情况的分化。

  比如宝安区录得量占比持续走低，已跌破10%，但南山、光明等区的录得量占比有所反弹；

  反观东部版块，除坪山、盐田两区录得量占比持续上升外，龙岗、罗湖两区的录得量占比均有所下滑。

  2000年后建的小区房源受捧

  占比超过50%

  现阶段市场预期不足，有需求的买家不敢轻易出手，很多业主卖房旅程不是很顺利，那么2022年什么样的房子最热门呢？

  乐有家研究中心数据显示，2022年1-10月深圳二手住宅成交占比最大的竟然是高楼层的房源（当前楼层在总楼层大于2/3是高楼层）。

  另外数据显示，目前2022年成交的二手住宅房源中，建成10-20年的房源占比最高，达43.8%，其次是20-30年，占比27%，5年及以内的不足5%。

  建设了10多年的小区，在交通位置和所处的位置，相对于周围的其他小区来看，都算是比较核心的，日常出行的公共交通也会相对更便捷。

  深圳目前比较热门的二手住宅大多数是2000年后建的房子，占比超过50%；其次是2010年后建的房子，占比为31.5%。

  20年及以上的房子也有个好处。在实施改造的老旧小区中，住建部划定的范围是20年以上的小区，也就是说，一些房龄在20年以上，设计标准比较低，维护、养护不到位的小区，可能会被列入老旧小区进行改造。

  乐有家研究中心数据显示，全市2000年后建的小区房源成交最多的是福田区，其次是南山区和龙岗区，但不同的是，2010年后建的小区房源在龙岗区成交最多，其次是龙华区、光明区等。

  1980年-2000年建的小区成交房源则分布在福田居多。

  深圳房租会跌吗？

  租赁参考价低于市场数据

  2021年2月8日深圳发布二手房成交参考价，在此之后有约15个城市跟进，二手房指导价政策实施之后，多地二手房成交规模锐减，价格应声下跌。

  指导价出台后，二手房市场骤然降温，成交均价自2021年2月的7万元/㎡左右，逐渐下跌至年末的6万元/㎡，至今成交均价已低于6万元/㎡。

  对此，部分评论认为，此次深圳发布“房屋租赁参考价格”也会带动整个租赁市场。

  丁祖昱评楼市认为，二手房参考价的重点在于深圳各大银行陆续将根据成交参考价格发放二手房贷款，通过与银行的联动，配合贷款指导政策等一整套组合拳，以实现降杠杆，促进房地产市场平稳健康发展。

  此次“房屋租赁参考价格”的发布，对市场租金影响相对较少，租金价格更多还是受市场供求情况来决定的，尤其是对个人房源来说，即便是同一小区、不同户型、新旧程度都会极大的影响租金价格。

  “房屋租赁参考价格”的发布对保租房的意义较大，以往保租房相关政策中的定价低于周边房源价格中的周边房源定价一直未有明确的定义，此次深圳发布的“房屋租赁参考价格”对未来保租房的建设意义更大。

  克而瑞租售近期发布的《中国住房租赁行业监测报告》显示，2022年9月租赁市场逐步迈入传统淡季，55城个人房源租金为32.87元/平方米/月，较上月下跌1.35%，同比下降2.49%。

  由于疫情反复态势仍然蔓延，各城市人口流动下降，租赁市场活跃度一般，随着毕业季租赁旺季过去，9月份起，租赁市场逐渐步入淡季，因此，租金也开始出现了周期性回落。

  深圳受疫情反复和毕业季旺季消退影响，整体租赁市场反响度一般，个人房源租金同环比下跌显著，为88.28元/㎡/月，环比下跌6.25%，同比下跌8.41%。

  较2021年1月至今深圳个人房源租金平均92.77元/㎡/月还跌出4.49元/㎡/月。

  对比此次发布的《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，平均商品住房参考租赁价格67.5元/㎡/月，商务公寓参考租赁价格85.7元/㎡，统建楼参考租赁价格44.3元/㎡。

  与之相对应的，以商品房为主的深圳个人房源租金9月价格为88.28元/㎡/月，分散式公寓租金为137.28元/㎡/月；以商务公寓为主的集中式公寓租金为86.01元/㎡/月。

  由此可见，深圳市2022年度房屋租赁参考价格与目前市场平均价格相比较低。

  如今的二手房逐渐接近指导价，已有越来越多刚需购房者回归二手市场，而不少持续销售中的二手房除了加速去化外，同样也在考虑出租。