昨天，黄埔区南湾旧村改造项目（黄埔区AP0906、AP0907、AP0909规划管理单元）控制性详细规划调整对外公示，公示时间为11月3日至12月2日。

较上一版的控规，本次调整中，南湾旧村改造总建设量由56.45万m²调整至147.47万m²，足足增加了91.02万m²。

新增的建设规模，绝大部分来源于住宅用地，居住用地容积率指标由原来的1.5调整至4.6-5.3。

这一变化，让原本破旧的小村庄摇身一变为规划居住3万人的小城镇。

同时，11月1日，番禺区沙湾街福涌村城市更新单元详细规划对外公示，新版控规总建设规模也是增加了84.2万m²，达到了199.95万m²，规划居住人口3.93万人。

回顾：沙湾古镇旁！番禺福涌村规划调整，体量增至约200万m²

两个旧村改造项目新版控规，都是一致进行了扩容，且新增建设量不小。

这就有一个值得思考的地方：旧改总建设量暴增，是不是一个放松的信号？

01

住宅、商业扩容，3万人居住的文旅小镇

本次控规调整范围位于黄埔区东南部，南临港前路，北至黄埔东路，东临夏园村，西至隔墙南路，改造面积约 57.48 公顷。

整体来看，AP0906、AP0907、AP0909定位分别为居住&商业区、居住区、工业区，用地面积分别为约31.85万m²、约67.76万m²、约167.14万m²。

新版控规调整部分主要集中在AP0906、AP0907两个项目地块，将原来的村生活用地、二类工业用地调整为二类居住用地、商业服务业设施用地。

两个项目地块原本的6宗M2用地、5宗M1用地、5宗E62用地，变成了7宗R2用地、4宗B1/B2用地等。

大量住宅用地的增加，使得居住用地的容积率由1.5增加到4.6至5.3，也让改造项目总建设量增加了91万m²。

根据规划，南湾旧村改造项目规划居住人口为3万人，为了配合人口大幅度扩容，改造项目随之增加了商业服务、公共服务设施等用地。

其中，公共服务类用地总面积为11.59万m²，占住宅建筑面积的12.4%，设有112处公共服务设施，比原来增加了93处，包括设有48班完全中学、54班小学、社区卫生服务中心、养老院，以及公交首末站、居民健身场所等。

南湾旧村作为一个古村落，文保上也做好了优化。原有的河涌水系不减反增，新版控规也调整了河涌水系线位，增加了与隔墙南段路的河涌水系。

以及，AP0907项目地块的原有村生活用地的历史建筑进行了保留，这样符合将南村旧村打造为文旅小镇的总体目标。

好了，回到开始的那个问题：南湾旧村总建设量暴增91万m²，是否是放松的信号？

答案显示不是，因为本次控规调整变化，是与最初控规数据进行对比，原有旧村与改造后的小城镇相比，数据自然差别很大。

实际上，2021年9月份，南湾旧村也对外公示了一个控规调整版本。而在这个控规版本中，南湾旧村改造规划居住人口为3.09万人，总建筑面积为155.63万m²，居住用地容积率为4.9至5.3。

与2021年9月的版本相比，本次控规反而是缩量的，人口、总建设量均有所减少。这符合“大拆大建”的指导方向。

02

没有回头路：拆得差不多、个别配套已建成

南湾村位于广州东部黄埔区穗东街，面积0.98平方公里，与广州经济技术开发区相邻，东接夏园，南濒珠江， 西迄庙头，北连广深公路。

早在2019年，升龙介入到南湾村旧改中；2020年5月，升龙成功转正，项目拆迁安置总投资额约54亿元；同年11月，项目复建安置区首开区正式动工。

实际上，南湾村启动旧改前期工作时，同时发布了传统村落保护发展规划。

南湾文旅小镇效果图，以最终官方公示为准

2021年2月21日上午，穗东街举办南湾社区旧村改造项目——文旅小镇首开区动工仪式，标志着文旅小镇项目首开区建设正式启动。

同年3月9日，穗东三个社区累计签约1211栋，累计交楼595栋，其中南湾社区签约率已超过50%，目前该村由升龙负责旧村改造工作。

南湾文旅小镇项目占地约6万㎡，建筑面积约9万㎡，规划容积率1.5，计划总投资7.7亿元，将成为南湾的新地标。

南湾旧村改造推进速度很快。

到了2021年2月，南湾村正在推进复建地块一二及相关配套的建设工作，预计于年底完成5栋复建住宅主体结构工程，累计封顶近12万平米，并启动首批选房工作。

2021年5月末，南湾村已签约1135栋，签约率83.17%；已交楼1083栋，交楼率79.22%。

南湾村旧改清零行动，图源：幸福新南湾

进入“大拆大建”之后，南湾旧村是一条有着600多年的历史古村，也陷入去向不明的问题，尽管如此，然而大量私宅被拆、复建区动工建设，决定了已经没有回头路。

在今年4月份，有村民向我们透露，庙头村已拆除一半，大部分基础设施也拆烂了，南湾村拆得差不多了，不可能搬回去住。

同期，南湾60班小学2号教学楼也成功完成了封顶。

效果图

以及，黄埔区亦发布了南海神庙历史文化综合发展区，将对规划范围7.7平方公里，涉及南海神庙以及庙头村、南湾村和夏园村等片区，进行历史文化遗产的保护、管控、指引，滨水开敞空间策划、临街公共空间策划、绿地景观提升、文旅服务设施布局等。

如今，经过调整之后，新版控规对外公示，也意味着南湾旧村改造也将重新开始动工、建设。