乐居新媒体 鲁钧杰 发自上海 2022年已过去10月有余，上海一二手房呈现出截然相反走势。虽受到4、5月份影响，但前10月新房成交额已超去年同期，而二手房同比跌幅几乎腰斩，我们用三组数据来剖析今年至今的二手房市场真相。

  或成近十年第二差年份

  根据上海链家提供的数据显示，今年前10月上海二手房累计成交约13万套，较去年同期减少46%。而10月单月成交1.6万套，延续下半年以来的下跌趋势，如果以此计算，全年二手房成交略超16万套。

  对比近十年市场成交，16万套的成交水平处于历史低位。

  数据显示，近十年二手房年度成交最低点出现在2017年，全年成交14.9万套，最高峰则为2016年的34.2万套。

  业内指出，如果11、12月市场无利好刺激的话，今年全年成交很可能仅比2017年略高，为十年来第二差年份。究其原因，4、5月的成交停摆是一大因素。但不容忽视的是，即使算上这两月，全年成交也不足20万套。

  “事实上，7、8月市场连续单月逼近2万套的成交已经将4、5月积压的需求释放干净，今年二手房市场整体低迷还是受到信心下降、收入减少影响。同时，部分区域一二手房倒挂也将需求引向新房市场。”有专家直言不讳的表示。

  二手房/新房成交比创历史新低

  正如专家所言，新房市场限价，抽取了二手房市场需求。

  有一组数据可见一斑，自有统计数据以来，2009至2021年上海每年二手房与新房成交比均维持在2之上，其中最低年份为2010年，比例为2.02，最高为2020年的3.95。而今年前10月，这一数字已跌破2，达到1.82。

  在业界看来，成交比位于2.5到4之内属于正常区间。市场每成交一套新房，便有3-4套二手房成交，这一水平可以保证房地产各级市场的流动性。

  “二手房市场流动性强，会促使人购买新房信心，因为他们不会担心购买新房后将来无法转手。同样的，新房市场成交活跃后，房企拿地信心也会加强，这是一套环环相扣的体系。”有专家如是分析。

  然而，随着今年前10月二手房/新房成交比跌破2，这一套体系将面临着一场考验。

  谁还在买二手房

  在今年二手房市场低迷的大环境下，还在买房的群体构筑了上海楼市的底盘。那么，今年谁还在买二手房？

  数据显示，今年前10月成交总价低于300万的二手房占比进一步上升，占比超过6成，其中200万以下占比更是接近35%。

  板块成交排行也对此进行了佐证。前10月板块成交前五分别是奉贤南桥新城、浦东周康、嘉定主城区、金山新城、浦东惠南。成交均价最高的为周康板块，约3.55万每平方米，嘉定主城区为2.61万每平方米，其余3个板块均不足2万每平方米。

  一直以来，上海二手房市场的底盘始终是刚需，不管市场如何变化，这部分需求均为中流砥柱。

  今年还剩2个月，上海二手房大局基本已定，成交继续回落成大概率事件，刚需能否托住市场底盘值得关注。