供销社的地产角落

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李姗姗 10.3w阅读 2022-11-11 10:56

 文/乐居财经 李姗姗

  “先打酱油醋,后撕小花布。坐收白瓜籽,再购干菜薯。筐担敛鲜蛋,换钱不出户。”三两句顺口溜,瞬时将70后李阿姨的思绪拉回儿时的CBD——供销社。

  在她的记忆里,供销社就是那个时代的购物天堂。但随着时间浪潮的翻涌,供销社仿佛被隐匿在了浪潮下的泥土里,渐次淡出。

  而近日,供销社概念股的爆红,以及供销社收购苏宁易购股权的传闻,再次将那一特定时代的产物拉回大众视野。

  现代版的供销社除了服务农产品,还涵盖石油、化工、金融、物流、电商、文化等多个领域,甚至将触角伸向房地产。

  据乐居财经统计,以“供销社房地产”为关键词,可以查询到4354家带有相关字眼的公司主体,而在全国各地多多少少还能看到不少供销社地产公司开发的楼盘。

  在房企不断暴雷的当下,向来以物美价廉著称的供销社,还成了楼盘质量的背书。一些长辈们说,“供销社的房子在那时候基本都是最棒的,供销社就是那个时代货真价实的代表。”

  除了开发商的身份,供销社还当起了“包租公”。不少基层供销社都将拥有的大量土地,兴建成房屋、门面、厂房,进入市场经济后,一些供销社以此做起了租赁的生意。

  不过,在供销社隐秘的地产角落中,有着不同的土地经营方式,也充满了不少利益纠葛。

 隐形“大地主”

  在如今新型的供销社体系中,房地产占有着一定的分量。

  数据显示,2018年,供销社全系统实现销售总额5.9万亿元,其中除了农资、农产品、消费品等主要收入来源以外,房地产开发经营也贡献了不小的营业额,达到218.7亿元,占比0.37%。

  乐居财经查阅获悉,若以“供销社房地产”为关键词,在企查查中可以查询到4354家带有相关字眼的公司主体,其中,广东省有高达617家,其次是广西,有591家,再者是海南省的298家。

  这数千家供销社地产公司,注册时间大多在90年代,虽然有部分被注销或吊销,但处于存续与在业状态的主体并不在少数。而从其中典型的个例,便能看到他们的地产投资线条与运营轨迹。

  外界所熟知的供销社,全称为中华全国供销合作总社(简称“供销总社”),它旗下有10家对外投资公司,其中的中国供销集团涉足农业、经贸、电子科技、冷链物流等多个领域,而地产布局则集中在北京中合启元商贸等平台。

  北京中合启元商贸旗下,则间接持有供销体系内风头最盛的地产公司——中合置业。中合置业成立于2005年,注册资本3亿元,主要面向二、三线城市进行住宅和商业地产开发。

  10年前,为了尽快做大做强房地产板块,中国供销集团还曾通过房地产业务板块的整合方案,以帮助中合置业“力争5年内达到年开发面积100万平方米、销售收入100亿元、年利润10亿元的经营目标”。

  在内部地产业务整合之初,中合置业母公司供销总社就通过划拨的方式,拿到了13万亩地,并将划拨用地转为出让用地,以实现开发利用。可见其从一开始便土储充实,得天独厚。

  中国供销集团将地产业务整合至中合置业旗下的同时,它还拉来了央企地产入局。

  2020年8月,原由供销总社全资控股的中合才华(大连)置业,获得大连招源房地产增资6160万元,并持股55%,而大连招源房地产身后,正是招商蛇口。目前,中合才华(大连)置业旗下拥有大连东港住宅项目、金融界豪景公寓项目。

  眼下,中合置业共有19家对外投资公司(7家已注销或吊销),包括中合(大连)置业、中合沈阳置业等8家地产公司,以及中合辽阳建设投资、中合信泰资管、中国供销集团(天津)能源供应链等涵盖建筑、资管、能源、零售等多个领域的企业。

  不过,其投资的企业中已有7家被列为被执行人,如中合(大连)置业、中国供销集团(大连)经贸、中合沈阳置业等,且以地产公司居多。

  其中,中合沈阳置业被列为失信被执行人26次,失信总金额224.6万元,同时被下“限消令”达34次。而中合沈阳置业频频被列为被执行人,大多是由于商品房销售合同纠纷引起的。

  据了解,中合沈阳置业旗下拥有位于沈阳皇姑区的中央学府楼盘,2017年时,沈阳中央学府已有300名业主与开发商签订了购房协议,但购房手续却一波三折,有的业主在缴纳数十万首付款后,却迟迟无法签订购房合同;另有业主虽然持有购房合同,但一直无法办理房产证。

  而这主要是因为中合沈阳置业拖欠银行贷款,导致处于抵押状态的房屋无法正常办理手续,业主才纷纷将其告上法庭。

  由此看来,供销社的地产生意,也并非一路顺畅。

 土地纠葛

  在许多人的记忆里,供销社往往与计划经济挂钩。

  物资相对匮乏的年代,供销社不仅承担着买卖农副产品、城市工业产品等在内的生活必需品的使命,还在稳定市场、保障供应等方面发挥着重要作用。

  但随着市场经济的不断发展,带着计划经济标签的供销社经营艰难,再加上个体经济、民营经济日益发达,市场物资的买卖门槛逐渐降低,供销社的优势也荡然无存。优胜劣汰的情况下,供销社便渐渐淡出大众的生活和视线。

  不过,尽管受到市场经济的冲击,但实际上供销社并未因此消亡,而是一直悄然存在。

  自上世纪90年代以来,中央先后多次发布深化和加快供销合作社改革的文件,将供销社的工作重点转向扭亏增盈。2000年,供销社全系统实现利润13.77亿元,结束了8年连亏的尴尬局面;2002年,实现翻番,达到28.6亿元。

  从2014年开始,在乡村振兴战略下,供销社逐渐恢复重启。早在去年7月,供销社试点工作已正式开启,为期两年,随后全面普及。

  新时代的供销社,不仅不再是小商店的代名词,也早已失去过去的强行政属性。目前,其组织架构中各级出资企业是主体,并自主经营、自负盈亏。因此,如今的供销社,更像是大型国营连锁集团。

  在角色转换的过程中,各地供销社情况各异,他们的土地经营方式,也有所不同。

  供销社官网曾发文写到,社内使用的土地大多形成于上世纪50年代至80年代,当时,县级以上供销社及其所属企事业单位用地,基本上由当地人民政府通过行政调拨方式提供。

  而基层社用地,一部分由县政府通过征用集体土地的方式获得,一部分由基层社自行与当地村集体签订协议、接受馈赠以及其他方式,使用原集体土地。

  外界不由好奇,在全国供销社系统里还有多少土地资源?具体数字很难从公开信息中得知。但是,从一些地方供销社公布的数据里可以看出端倪。

  据媒体报道,今年10月,广西供销社在其官网上公布一组数据,2021年9月以来,该社对全区供销社土地资产进行摸底调查,得出结论:全区供销社系统现有土地资产5900宗、1.86万亩,其中闲置未开发利用土地资产有920宗、3800亩。

  这仅是广西供销社的土地资产,如果放眼全国,供销社系统所拥有的土地资源有可能超过不少地产头部企业。

  值得注意的是,有些供销社也会将土地,委托给地产商开发,或出租收取租金,其间还产生了一些纠葛与争议。

  乐居财经查阅获悉,2013年初,河南马庄桥供销合作社破产清算组,与濮阳中海房地产签订协议,将9759.16平方米的土地,交由后者进行开发,并约定支付给马庄桥供销社破产清算组现金用于安置职工,下余1128.28平方米资产置换成商业房产。

  但协议签订之后,经多次催要安置款及剩余应置换房产,濮阳中海房地产迟迟未予交付。直到去年4月,才将该置换商业房归还给县供销合作社。

  此外,不少基层供销社都将拥有的大量土地,兴建成房屋、门面、厂房,进入市场经济后,一些供销社以此做起了租赁的生意。

  有媒体披露,福州闽侯县的供销大厦,曾以每年不低于300万元的价格,租给永辉超市,但这宗租赁生意未经招标,被质疑是低价出租,涉嫌造成国有资产和社有资产的流失。

 楼市“背书”

  现代版的供销社不同于过去,经过市场化改造后,已融入更多市场的基因,且涉及的领域更加广泛,包括石油、化工、金融、物流、电商、文化等,更甚至于将房地产也囊括进来。

  不过,供销社也不同于传统的零售商,其使命并非为了赚钱,而是要肩负起扶农助农、便民服务等职责。

  服务大众的本质决定了供销社低盈利的属性,如今其热度重燃,不仅影响着商品的供销,手中握有不少土地资源的供销社,对楼市的影响亦不容小觑。

  2021年下半年以来,受楼市成交持续低迷的影响,国内房地产市场出现明显的调整,在价格上,我国平均房价已从2021年的10139元/平方米,下降至2022年上半年的约9600元/平方米。同时,随着楼市调控的持续,未来房价仍会在一定范围内下跌。

  向来以物美价廉著称的供销社,在房企不断暴雷的当下,还成了楼盘质量的背书。如河北隆化县一社企开发的楼盘,打出了“供销社品牌、质量第一、服务至上”的宣传语。

  不过,市场预测,供销社的复出,或会叠加楼市的下跌情绪。

  一方面,商圈内的房价可能会受到影响。供销社作为历史的产物,原有的货场、营业场所等随着城乡的发展大多已成为繁华地段,但由于定位模糊、功能弱化,不少供销社都将这些场所出租出去以盘活资产,但租的价格相对较低,这导致商圈内的房子出租、出售受到影响。

  另一方面,或会降低人们在城市的购房欲望,从而影响商品房价。现如今的供销系统不但体量大,且品种繁多,涉及超市、餐饮、娱乐建材等,供销社复出后,在农村设点最多最广,这不但方便了乡村百姓的生活需求,还增加了就业和收入,人们在城市购房的欲望下降,第三、四线城市会出现返乡潮,楼市需求下降,房价或随之下跌。

  由于供销社担负的社会责任较大,外界对其还有更多的期待,无房者期望供销社能够在房产领域有更大的作为,提供更多住房福利,做到居者有其屋。比如,提供经济适用房和廉租房,期望福利分房等。

来源:乐居财经

作者:李姗姗

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