恒裕柏悦湾十年风云:崔湘秀求援,龚海鹏捆绑华融入局

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 严明会 8.2w阅读 2022-11-19 21:17

  文/乐居财经 严明会

  每一个城市更新项目,都是一部史书,幕后的故事,精彩纷呈。

  来自深圳南山区的恒裕柏悦湾项目,亦不例外。

  最近,它已经拿到预售许可证,卖36-77平精奢公寓,售价预计7.1-7.2万/㎡。等待这一刻到来,这个项目已经过去了整整十年。

  有人说,柏悦湾是小户型公寓的天花板。到底好在哪?柏悦湾的楼书上做了详尽说明。大部分的城市更新项目,配套都不会差到哪里去。

  柏悦湾的密度,高出了天际,容积率超过11,两栋公寓和两栋写字楼,建筑高度200米。开发商只能在精装上找卖点,无非还是那些老套路:用全球一线品牌来武装它。

  它还有一个亮点,由三家深圳本土民营地产商打造,恒裕集团、瑞思集团和世纪星源(000005.SZ)。柏悦湾流出的海报上,把这三家的LOGO依次放在显著位置。

  十年来,柏悦湾一波三折,经历打官司、换股东,才迎来了今日即将开盘的局面。至于未来卖得如何,新的考验才刚刚开始。

  开发柏悦湾的项目公司,名为深圳市蓝色空间创意城市基建有限公司(简称“蓝色空间”),2019年4月之前,叫深圳市星源恒裕城市基建投资有限公司。

  它最早成立于2018年1月,注册资本1000万元,由深圳市泰合瑞思投资有限公司(简称“泰合瑞思”)和世纪星源分别持股75%和25%。它的董事长由恒裕集团董事长亲任。

  大股东泰合瑞思成立于2019年3月,深圳市恒裕华飞投资发展有限公司和深圳市优瑞商贸有限公司(简称“优瑞商贸”)分别持股80%和20%。恒裕华飞成立于2016年,由恒裕集团和中国华融资产管理股份有限公司(2799.HK)分别持股51%和49%,也是它们联合投资的唯一公司。

  穿透股权后,柏悦湾间接引入华融资产为股东,间接持股约29.4%。华融资产的第一大股东是中信集团。

  和华融资产直接做生意,恒裕集团的背景非同一般。

  恒裕集团由龚俊龙于1990创立,注册资本56.6亿元,对外投资105笔,以房地产开发为核心业务。他1959年出生于广东陆丰的一户普通人家,父母均为农民,后创业搞丝绸贸易和开发豪宅。退隐之后,长子龚海鹏掌管恒裕集团,次子龚泽民负责恒裕资本。

  有了央企加持,加上恒裕进入,这也注定了柏悦湾会是一个引人注目的项目。

  得来如今的局面,来之不易。如果时间倒推三年,龚海鹏是柏悦湾的局外人。

  局内人是崔湘秀,深圳瑞思集团董事长,出生于宁夏。这位女老板十分低调,瑞思集团官网上几乎没有她的资料。百度百科上,只有她的一张个人照,长发披肩,面容姣好,约莫40多岁。目前,在柏悦湾项目上,瑞思集团旗下的优瑞商贸在泰合瑞思里持股20%。

  时间追溯到10年前,柏悦湾项目原本是由崔湘秀独自牵头,当时没有龚海鹏什么事儿。

  2012年3月27日,世纪星源与优瑞商贸签订了南油工业区福华厂区(即柏悦湾项目)《合作开发协议》,打造成集科技产业用房、商业和居住一体的城市综合体。世纪星源是南油工业区福华厂区的业主方,优瑞商贸打了1亿元定金。

  当时合作的主要条件是,世纪星源和优瑞商贸双方按持股比例25%(优先股):75%(普通股)合作组建项目公司,实施该城市更新建设项目。由优瑞商贸单独承担项目的全部投资和收益,但需要支付世纪星源2亿元旧厂房拆迁的货币补偿和在开发期内每年支付8000万元股息。

  据悉,该项目规划计入容积率建筑面积236000平方米,其中:科技产业用房60000平方米,住宅50000平方米(含保障性住房6500平方米),商业48760平方米,商务公寓48620平方米。

  一年时间里,双方就闹起了矛盾。

  根据世纪星源公告,在2013年8月份,优瑞商贸利用其负责规划方案设计之便、擅自变更了规划设计方案中的有关指标,致使城市更新职能部门批准的建筑面积主要为办公和商务公寓,没有住宅和科技产业用房。于是,双方对簿公堂。

  在2014年、2015年和2016年,世纪星源与瑞思集团进行了多次仲裁,但依然要求裁决《合作开发协议》、《补充协议》及《备忘录》合法有效,应继续履行。

  时间悄悄从双方的扯皮中溜走,柏悦湾项目一晃就来到了2019年。

  2019年6月,恒裕集团出现了。瑞思集团把优瑞贸易在柏悦湾项目上的全部权利义务,转让给才成立3个月的泰合瑞思。由泰合瑞思和世纪星源组建的蓝色空间来进行开发。

  简而言之,崔湘秀把柏悦湾项目的控制权转手给了龚海鹏的恒裕集团,但优瑞贸易仍然在泰合瑞思保留了小股权。就在恒裕集团、瑞思集团和世纪星源三方联手的那年,世纪星源的控股股东把持有世纪星源12.47%质押给了龚泽民,他也是泰合瑞思的董事。

  这样一来,皆大欢喜,柏悦湾项目继续推进。2020年1月7日上午,恒裕集团董事长龚海鹏出席了东滨路福华厂区项目正式开工仪式,开始拆除原有的4.2万㎡建筑。

  两年后,它推出案名——柏悦湾,总计容建筑面积26万平方米,其中商业1万平方米,办公13.8万平方米,商务公寓10万平方米。原来与瑞思集团发生争议的,规划的50000平方米住宅(含保障性住房6500平方米)不见了。

  在柏悦湾取得预售证前夕,蓝色空间收到世纪星源的一封催款起诉书,要求立即付款2908万元。按约定,柏悦湾每年是要向世纪星源支付8000万元股息的,直到项目开发完毕。

  为了每年这8000万,龚海鹏也得加快柏悦湾的推进速度。

来源:乐居财经

作者:严明会

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