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        无锡安置房不能承受之重

        CricBigDataWX 4.5w阅读 2022-11-24 18:20

        我们从无锡各区随机挑几个小区，来看三年来土地出让金的变化。
        数据来源：官方统计
        随机选的5个小区，涨幅最大的达到了80%以上，最少的也超过了30%。
        粗略对比一下，无锡动迁安置房的土出金涨幅整体比较高，三年来的涨幅，普遍超过30%。
        数据截至2022年10月
        从2019年1月到2022年10月，三年多来无锡楼市均价涨幅接近32%，看起来与安置房涨幅相同。
        这轮上涨，好像与我们当下的直观感受不同。
        当下所看到的楼市情况是：
        楼市整体交易量下降、开发商普遍打折甩卖、涉及楼市的关键数据都非常不好看，土拍遇冷，少有私企参与，即使参与，也不过是卖个关子。
        我们听到的故事是，前年3万买的房，今年跌到了2.5万，前年2.2万买的房，今年1.8万。
        售楼部想尽招数，但也难掩难看的去化率，楼盘开盘，去化率低于10%是常态，卖出个位数，也不奇怪。
        一些听起来还不错的城市，如南昌、哈尔滨、吉林等，三年来房价整体出现下跌。
        对比之下，无锡三年来整体房价却在上涨。
        数据来源：克而瑞
        我们看克而瑞无锡2022年3季度的一份统计，从2019年到2022年，无锡楼市成交均价的走势一路上涨（虽然涨幅趋缓）。
        于是我们可以明显看到一种背离：
        价涨量缩。
        一方面，无锡楼市均价在不断上涨，另一面，成交量和供应量连续同比走低。
        这种背离造成的直接结果就是：有价无市。
        一种可能是，之前已经高位站岗的买房者或者开发商，房子卖不掉，又不愿意低价转手或突破底线降价，“惜售”。
        另一种可能是，二八原则。你之毒药，彼之蜜糖。虽然刚需疲软、躺平，但豪宅市场的扩容，整体拉高了市场均价，造成了市场虚假繁荣。
        真正需要房子的人依然买不起房，不缺房子的人趁机抄底豪宅，等待未来时机。
        任泽平针对当前一些城市的楼市，提出了“房价不可能三角”：
        涨价不可能，会增加实体经济成本；
        降价不可能，会增加金融市场风险；
        不涨不降不可能，没有涨价预期，老百姓不会进场，没有降价预期，老百姓不生孩子。
        但显然，无锡楼市在三种不可能中，出现了涨价趋势。
        目前无锡楼市的事实是，房价依然在涨，安置房作为楼市流动性较差的一种产品，在有形的手作用下，房价被动在涨。
        于是，我们遇到了第二个问题。
        安置房和商品房，如果上涨相同的幅度，会怎样影响市场？
        这个问题翻译过来，其实就是：
        面包和黄金，价格都上涨30%，对穷人和富人，会有什么影响？
        做个不恰当的比喻，静默之下，有人失业没饭吃陷入绝望，有人却哭诉错过了女儿的成人礼。
        同样的行情，对于不同收入和阶层的人来说，影响天壤之别。
        显然，价格上涨同样幅度，穷人只能吃到更少的面包，富人可能只是放弃了买入黄金，转而投资了面粉。
        无锡的安置房有这么几个特点：
        位置极好、户型极差、存量极多、流动较弱。
        土地出让金连续上调，让本来流动性就不强的安置房，流动进一步受到限制。
        什么样的人更倾向于买安置房？
        显然是外来人口和预算不多的刚需。
        安置房出让金的上涨，间接将地价的上涨，转移到了一部分刚需身上。
        土地出让金的本质是什么，一个字：税。
        提高税率，就能收到更多的税吗？答案：不一定。
        我们换一种角度看问题，如果不大幅提高，有没有双赢的方法呢？
        有。
        我们先思索一个问题：为什么无锡强购买力群体，不愿碰安置房？
        户型太差、物业跟不上、部分安置房产权复杂、商业配套老旧、社区理念过时、绿化跟不上、停车位紧张……
        安置房有一大堆痛点，但是痛点的背后，隐藏着新的市场——
        升级安置房的物业，可以创造更多的就业。
        例如，如果新建安置房，配置更好的品牌电梯，节省了每位业主每天1分钟的时间，物业费可以贵1毛钱，无可厚非，对不对？
        给一些特别老的安置小区，统一安装公共排油烟管道，既保护了环境，又提供了新的市政项目，一项油烟管道改造工程，可以持续运转很多年。
        不少人认为，安置房就是给老人住的，但是如果对安置小区进行全龄化改造，提高了安置房的流动性，也就意味着释放了新的购买力。每卖出一套安置房，就意味着新房市场多了一个潜在买家。
        对安置房周边商业进行改造，如无锡之前推行的百巷工程、崇安寺步行街改造等，改善了人居，也刺激了安置房进一步流转。
        在无锡，坊间流传这么一种说法：把安置房建得那么差，就是为了刺激人们去买商品房。
        所以我们看到，同样一个位置，安置房和商品房仅仅隔了一条街，即使包含土出，房价也可以相差3000到5000，甚至更高。
        把安置房建得太好，就真的没人买新房了吗？事实还真的不一定。
        房地产只是一个城市经济的一部分。经济有活力，在于能够留住年轻人。
        如果一个城市占据最核心区域的住宅，居住体验普遍极差，安置房租金、房价又被人为持续拉高，这座城市就是对青年人不友好。
        一座对年轻人不友好的城市，是没有什么前途的。
        无锡存在大量的安置房，许多安置房因为物业脱节、外立面老化、内部设施陈旧，而变得流通性越来越差，这时候反而单向拉高土地出让金，实则违背了市场定价原则。
        造成的结果可能是：
        安置房的流通更加困难，本地置换购买力被削弱，新市民落户门槛被人为抬高、新房去化进一步疲软。
        在这条传导链里，没有人是赢家。
        注： 本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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        来源：CricBigDataWX

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