无锡安置房不能承受之重

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  CricBigDataWX 4.4w阅读 2022-11-24 18:20

我们从无锡各区随机挑几个小区,来看三年来土地出让金的变化。
数据来源:官方统计
随机选的5个小区,涨幅最大的达到了80%以上,最少的也超过了30%。
粗略对比一下,无锡动迁安置房的土出金涨幅整体比较高,三年来的涨幅,普遍超过30%。
数据截至2022年10月
从2019年1月到2022年10月,三年多来无锡楼市均价涨幅接近32%,看起来与安置房涨幅相同。
这轮上涨,好像与我们当下的直观感受不同。
当下所看到的楼市情况是:
楼市整体交易量下降、开发商普遍打折甩卖、涉及楼市的关键数据都非常不好看,土拍遇冷,少有私企参与,即使参与,也不过是卖个关子。
我们听到的故事是,前年3万买的房,今年跌到了2.5万,前年2.2万买的房,今年1.8万。
售楼部想尽招数,但也难掩难看的去化率,楼盘开盘,去化率低于10%是常态,卖出个位数,也不奇怪。
一些听起来还不错的城市,如南昌、哈尔滨、吉林等,三年来房价整体出现下跌。
对比之下,无锡三年来整体房价却在上涨。
数据来源:克而瑞
我们看克而瑞无锡2022年3季度的一份统计,从2019年到2022年,无锡楼市成交均价的走势一路上涨(虽然涨幅趋缓)。
于是我们可以明显看到一种背离:
价涨量缩。
一方面,无锡楼市均价在不断上涨,另一面,成交量和供应量连续同比走低。
这种背离造成的直接结果就是:有价无市。
一种可能是,之前已经高位站岗的买房者或者开发商,房子卖不掉,又不愿意低价转手或突破底线降价,“惜售”。
另一种可能是,二八原则。你之毒药,彼之蜜糖。虽然刚需疲软、躺平,但豪宅市场的扩容,整体拉高了市场均价,造成了市场虚假繁荣。
真正需要房子的人依然买不起房,不缺房子的人趁机抄底豪宅,等待未来时机。
任泽平针对当前一些城市的楼市,提出了“房价不可能三角”:
涨价不可能,会增加实体经济成本;
降价不可能,会增加金融市场风险;
不涨不降不可能,没有涨价预期,老百姓不会进场,没有降价预期,老百姓不生孩子。
但显然,无锡楼市在三种不可能中,出现了涨价趋势。
目前无锡楼市的事实是,房价依然在涨,安置房作为楼市流动性较差的一种产品,在有形的手作用下,房价被动在涨。
于是,我们遇到了第二个问题。
安置房和商品房,如果上涨相同的幅度,会怎样影响市场?
这个问题翻译过来,其实就是:
面包和黄金,价格都上涨30%,对穷人和富人,会有什么影响?
做个不恰当的比喻,静默之下,有人失业没饭吃陷入绝望,有人却哭诉错过了女儿的成人礼。
同样的行情,对于不同收入和阶层的人来说,影响天壤之别。
显然,价格上涨同样幅度,穷人只能吃到更少的面包,富人可能只是放弃了买入黄金,转而投资了面粉。
无锡的安置房有这么几个特点:
位置极好、户型极差、存量极多、流动较弱。
土地出让金连续上调,让本来流动性就不强的安置房,流动进一步受到限制。
什么样的人更倾向于买安置房?
显然是外来人口和预算不多的刚需。
安置房出让金的上涨,间接将地价的上涨,转移到了一部分刚需身上。
土地出让金的本质是什么,一个字:税。
提高税率,就能收到更多的税吗?答案:不一定。
我们换一种角度看问题,如果不大幅提高,有没有双赢的方法呢?
有。
我们先思索一个问题:为什么无锡强购买力群体,不愿碰安置房?
户型太差、物业跟不上、部分安置房产权复杂、商业配套老旧、社区理念过时、绿化跟不上、停车位紧张……
安置房有一大堆痛点,但是痛点的背后,隐藏着新的市场——
升级安置房的物业,可以创造更多的就业。
例如,如果新建安置房,配置更好的品牌电梯,节省了每位业主每天1分钟的时间,物业费可以贵1毛钱,无可厚非,对不对?
给一些特别老的安置小区,统一安装公共排油烟管道,既保护了环境,又提供了新的市政项目,一项油烟管道改造工程,可以持续运转很多年。
不少人认为,安置房就是给老人住的,但是如果对安置小区进行全龄化改造,提高了安置房的流动性,也就意味着释放了新的购买力。每卖出一套安置房,就意味着新房市场多了一个潜在买家。
对安置房周边商业进行改造,如无锡之前推行的百巷工程、崇安寺步行街改造等,改善了人居,也刺激了安置房进一步流转。
在无锡,坊间流传这么一种说法:把安置房建得那么差,就是为了刺激人们去买商品房。
所以我们看到,同样一个位置,安置房和商品房仅仅隔了一条街,即使包含土出,房价也可以相差3000到5000,甚至更高。
把安置房建得太好,就真的没人买新房了吗?事实还真的不一定。
房地产只是一个城市经济的一部分。经济有活力,在于能够留住年轻人。
如果一个城市占据最核心区域的住宅,居住体验普遍极差,安置房租金、房价又被人为持续拉高,这座城市就是对青年人不友好。
一座对年轻人不友好的城市,是没有什么前途的。
无锡存在大量的安置房,许多安置房因为物业脱节、外立面老化、内部设施陈旧,而变得流通性越来越差,这时候反而单向拉高土地出让金,实则违背了市场定价原则。
造成的结果可能是:
安置房的流通更加困难,本地置换购买力被削弱,新市民落户门槛被人为抬高、新房去化进一步疲软。
在这条传导链里,没有人是赢家。
注: 本文仅为个人观点,不代表所在企业立场,供参考。

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来源:CricBigDataWX

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