产品力TOP100|瓴寓国际CEO张爱华：产品=99%科学+1%艺术
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克而瑞租售
克而瑞产品测评
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2022-12-06 21:57
12月1日，由克而瑞举办的“从产品‘质’上到长期主义——2022中国房地产产品力TOP100发布会”成功召开。易居企业集团CEO丁祖昱先生、易居企业集团执行总裁/克而瑞CEO张燕女士，与来自标杆房企、运营企业的近10位分享嘉宾，通过主题演讲、圆桌对话，深入聚焦行业产品力建设与发展。
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瓴寓国际CEO张爱华女士围绕瓴寓国际对租赁产品打造的方案，从顶层逻辑到方法论展开分享：
张爱华 瓴寓国际CEO
产品=99%科学+1%艺术
产品 = 99% 科学 + 1% 艺术，这是瓴寓对待租赁产品打造的态度，租赁住房行业和产品都是服务民生的，需要满足更多的人群，只有通过科学的方式去寻找解决方案，并不断迭代与进化，才会让事物本身变得越来越好，再加上美学的辅助，以匹配大众审美的追求。
1、产品的顶层思考
租赁产品的长期价值是要承载使命，让买不起房的三亿新青年用可负担的价格来享受超越买房的居住体验。这一美好想法的落地面临着极大痛点，就是行业盈利难，如何解决社会效益和经济效益这对矛盾非常重要。
什么是社会效益？上海的五个租（租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好）很好诠释了社会效益的本质。张爱华认为高性价比的产品和高效的运营服务是解决社会效益的关键点。而决定经济效益（资产回报率）的租金要素依然离不开产品打造，只有产品做好了才有更大的溢价空间。
2、产品打造方法论
租赁的矛盾
经济效益和社会效益是一对天然的矛盾，租户的诉求是高成本、大空间、低坪效，而企业的诉求是低成本、小空间、高坪效。
对此，瓴寓的解决方案是用互联网思维把居住空间重新解构为高频、中频、低频。这样的重新组合下，用户虽然牺牲了一定的私密性，但以合理价格不仅拥有了居住空间，还获得了共享空间，加上便利的生活配套，充分实现了用户的高性价比与企业的高坪效。
租赁大社区产品
同时，瓴寓在实践中得出租赁大社区是既满足社会效益，又满足经济效益的最优解。大社区产品的诞生过程经历了客研、产品、建设、筹开、运营和营销，最终呈现给用户最优的体验，让瓴寓的产品价值可以落地。
而其建设过程中无处不见科学工具的应用。依托坚实的数字化底盘，提供尺度级别的决策辅助，让每一个设计都有“据”可循，避免同质化产品同时达成溢价；深入洞察客户需求，沉淀行为数据，基于运营导向做空间设计，真正实现“买房般的居住体验”。
3、案例：上海浦江华侨城柚米社区
最后从客户研究、产品打造及运营管理三方面深入分析了上海华侨城柚米社区成功背后的原因。
包括5W精准了解客户，通过大数据系统精准挖掘客户、周边企业以及租金天花板；对客群的行为进行分析，反推需求，抓住客群痛点；针对配套不足的地方着手从社区内解决，形成差异化竞争。
产品打造，优化产品设计，合理配置资源。在房间内，通过配备高品质床垫、卫生间干湿分离、收纳空间丰富合理等方式来改善关键体验点；在公区中，配有多样化空间：影音室、桌游区、台球区和社区商业，解决居住中的痛点问题。
高效运营，让产品价值充分体现。以自身高效的运营体系，从业主服务和服务质量到社区文化等各方面形成完整的闭环；并积极参与建设社区文化，通过“瓴寓搭台、租户唱戏”的方式打造和谐社区，利用三个重要载体：租户自治委员会、租户公约和社团联盟实现社区的和谐运营。
上海华侨城柚米社区通过瓴寓的建设与管理，不仅实现了让租户租得起、住得好的美好设想，并且于2021年12月出让项目30%的股权，实现IRR超预期退出，成为行业内首个跑通“投融建管退”资管全周期的项目。
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来源：克而瑞租售
作者：克而瑞产品测评
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