物管股反弹,陈卓林火速套现

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 徐酒眠 11.3w阅读 2022-12-09 22:03

  文/乐居财经 徐酒眠

  “昔日雄风啊,岂可一朝散尽?”这是粤剧名段《狄青闯三关》中的一段唱词,颇得陈卓林的青睐。

  2017年冬天,陈卓林发表自己的粤剧专辑《心曲雅韵》时,录了两个版本的《狄青闯三关》,一个是和粤剧名家陈韵红合唱,一个是跟妻子陆倩芳和鸣,对于这句词,陈卓林唱得格外动情。

  去年以来,凛冽的“寒风”吹向地产行业,陈卓林的这段往事和这句唱词,因为太具有戏剧性和预言性而被许多人不断提及。而时至今日,雅居乐仍维持着零违约记录,陈卓林在自救上颇有妙招。而以物业“反哺”地产,是他走出的重要一步棋。

  12月9日清晨,雅居乐集团刊发公告称,拟以每股10.18港元的价格,出售其持有的4860万股雅生活服务(03319.HK)H股。

  根据公告,出售价格较雅生活在12月8日的收盘价11.06港元/股,折让约7.96%,此次出售的股份占雅生活总股本的3.42%。

  出售完成后,雅居乐获得的款项总额及所得款项净额分别约为4.94亿港元、4.9亿港元。而雅居乐在雅生活中的持股比例将从50.86%降至47.44%,仍为第一大股东和实控人。

  松绑信贷、扩容债券、恢复上市房企并购重组和股权融资,11 月以来,支持房地产市场融资的政策的 " 三支箭 " 齐发。久旱的房企迎来及时雨,也刺激了物业股。

  据乐居财经《物业K线》统计,11月至今,已十余只物业股股价翻倍,其中雅生活的区间涨幅约为149.44%。

  “卖股”套现超8亿

  近两年来,在房企债务危机中,物业股份被摆上货架变现的不少。即使是已上市的物企,也未逃脱“卖身救父”的命运。

  不过,对于头部物企而言,关联房企大股东通过配售股份和发行债券的方式在资本市场融资。而配售股份的方式又占了大头。比如去年下半年,融创服务、世茂服务等头部物企均进行了配股。

  雅生活大股东却很独特,今年以来已经两次叫卖物业股了,合计套现约8.37亿港元。

  根据公告,此次交易的卖方为雅居乐的间接全资附属公司——中山雅生活企业管理服务有限公司(简称“中山雅生活”)。而4860万股股份的出售方式,为大宗交易。

  中山雅生活与汇丰银行、中信里昂证券、BNPP及中金公司签订大宗交易协议,前者委托后者为管理人。而买方预计将独立于雅居乐及其关联方。

  在此之前,8月19日,雅居乐曾公告,中山雅生活委托汇丰银行及中信里昂证券作为管理人,以每股7.01港元的价格,拟出售其持有的4900万股雅生活H股。彼时的每股出售价,较前一日收盘价折让16.05%。

  根据当时的公告,4900万股占雅生活于公告之日已发行股本的3.45%,所得款项总额估计为约3.43亿港元。而紧随交易完成后,雅居乐在雅生活的持股占比由54.31%下降至50.86%。

  这两次卖股物业,雅居乐均在公告中表示,所得资金将全部用于加强集团的资产负债表及财务流动资金,推动集团的持续健康发展,增强集团的短期偿债能力。

  并强调,完成后,其财务状况将进一步改善,为未来的发展提供更坚实的基础;同时,“本集团的健康发展也将支持雅生活项目管线向前发展,有助于提升雅生活的长期竞争优势。”

  “被错杀”的雅生活

  在房企自救运动中,物业被用各种形式摆上货架置换现金,以反哺关联地产。

  而这个过程中,有不少地产失去了物业的控股权。比如蓝光发展之于蓝光嘉宝服务、金科股份之于金科服务,以及禹洲集团、中南集团、中梁控股等旗下物业。

  而雅居乐数度以雅生活置换救济金,却始终较为谨慎,并不愿放弃物业这块儿现金流稳定的肥肉。

  此次公告刊出当日,雅居乐股价高走,报收3.11港元/股,市盈率(TTM)2.81倍,总市值约总市值130.99亿港元。雅生活收涨0.36%,报11.10港元/股,市盈率(TTM)5.58倍,总市值157.62亿港元。

  在诸多投资者看来,雅生活目前是被严重低估的。

  在过去的11月份,希瓦私募创始人梁宏多次加仓雅生活。公开资料显示,11月21日、30日,,股东梁宏分别增持雅生活服务 27.05 万股、811.525 万股,分别涉资239.44 万港元、 7356.15 万港元。

  最后一次增持后,梁宏在雅生活的持股数目为 8717.95 万股,最新持股比例为 6.14%。

  此外,希瓦资产 也在11 月 30 日于二级市场买入雅生活 576.25 万股,每股均价为 9.06 港元,合计买入金额为 5222.67 万港元。

  在梁宏看来,雅生活是属于严重超跌、严重低估范畴的物业股,为“有些极度错杀、极度低估的股票,它反弹的时候可能有 100、200、300 的空间”。

  除了梁宏以外,一个名为“自由小兵”的微信公众号,也在11月份发布数篇推文称,其买入了雅生活,为其第一持仓股;并表示,非常看好雅生活未来涨势。

 超八成规模来自第三方

  雅生活自身的基本面确实算得上优秀。

  据乐居财经《物业K线》统计,2022上半年,在已发布中报的58家上市物企中,其营收与在管面积都仅次于碧桂园服务;与此同时,其独立性较强,超8成规模来第三方。

  数据显示,2022上半年,雅生活实现营业收入约76.2亿元,同比增长22.0%;录得毛利为20.5亿元,同比增长9.5%;股东应占净利润10.6亿元。

  报告期内,房地产行业整体下行,项目交付受到影响,雅生活灵活调整拓展策略,聚焦受周期影响较小的非住宅及住宅存量项目,同时围绕既定战略和深耕城市增加存量管理密度、培育及增加长期合作伙伴企业客户黏性。

  根据其2022年中报披露,截至2022年6月30日,雅生活在管面积达5.29亿平方米,期内增长3968万平方米。其中,来自第三方项目的在管面积约为4.41亿平方米,占总在管面积的比重超过83.4%,余下16.4%则来自雅居乐和绿地集团的交付。

  据乐居财经《物业K线》统计,同期,在34家披露关联方面积情况的上市物企中,有6家关联方面积比例低于20%,而比雅生活更低的有3家,分别是合景悠活(11.80%)、银城生活服务(10.20%)和卓越商企服务(5.80%)。

  报告期内,雅生活在第三方市场拓展新增合约面积超过3500万平方米,合约面积达7.06亿平方米,期内增长4341万平方米。

  近些年,雅生活第三方规模占比持续提升。时间线拉长,2018年-2021年,其第三方在管面积占比分别为61.7%、73.3%、80.3%、82.4%。第三方增拓已成为其规模的主要来源。

  值得一提的是,今年上半年,雅生活未进行重大收并购。截至2022年6月30日,其手中现金约为39.97亿元。在同期58家披露中报的上市物企中,位列第五位。

来源:乐居财经

作者:徐酒眠

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