文/上海进深 魏薇

7月15日，浦东新区南码头地块规划设计方案公示。

从5月底拿地，到方案亮相，不到两个月时间。

作为近十年来南码头片区首次公开出让的住宅用地，这块地从上架之前就备受关注。

随着规划方案曝光，项目未来产品逻辑也逐渐清晰。

从整体布局来看，地块呈现“北窄南宽”的不规则形态。保利置业并没有采用传统的规整排布，而是顺应地块轮廓进行布局，让建筑、景观与白莲泾河景资源形成更好的结合。

项目住宅地块14-03e占地约1.65万㎡，容积率2.5，计容建面约4.1万㎡，限高70米（沿河区域限高40米）。

规划显示，项目未来将打造7栋住宅，其中包括11-17层小高层及高层产品。地块西南角还有一处商业。

1、高低分区明确

7栋住宅分为两个产品组团，分区清晰。

南侧靠近白莲泾河区域，为低密改善组团，规划3栋11层小高层，南向无遮挡，直面白莲泾河景。

北侧及中部为高层组团，排布4栋17F高层住宅，形成外围围合之势。

虽然距离河岸稍远，但由于楼层高度优势，中高楼层仍具备较好的景观视野，可以越过前排建筑看到河景。

2、双层架空

架空层按不同位置做了差异化设计：

西南侧临河楼栋采用板上局部双层架空，规格最高；临浦三路的3栋高层设局部架空；仅两栋为常规落地布局。

这种设计的直接好处是：底层潮湿、采光差、私密性不足等传统一楼户型等问题被规避。

释放出来的架空空间可用于儿童游乐、休闲健身、邻里会客、便民服务等多元功能。

3、整体抬板约9米

项目采用整体抬板设计。原地块场地标高最低约4米，抬板完成后升至9-9.1米，整体抬高近5米。

所有住宅全部架于抬板之上，板下空间完整用作车库，车辆从西侧入口直接驶入地下，地面园区完全无机动车通行，实现了纯粹的人车分流。

下沉庭院标高-3.9米，与9米的抬板整体形成近12米的立体高差。

景观体系从平面走向垂直，地面层是步行景观园林，板下是行车空间，下沉庭院则串联起上下的层次感。

4、人车消防三套系统独立运行

项目在动线规划上做得很细致，人行、车行、消防三套系统各自独立、互不交叉。

车行层面，两个车行出入口全部开设在西侧公共通道，不占用东侧浦三路主干道，车辆从西侧进入后直接下地库。

人行层面，分散布局3个出入口：北侧一个服务高层住户，东侧浦三路一个临近配套商业，西南侧一个衔接沿街商业。

此外，地块西北、西南各设一处独立消防出入口，连通西侧公共通道，预留完整消防环路，与日常人流、车流完全隔开。

主要人行出入口可能设置在北侧浦三路或东侧东方路，可以结合7#楼的大堂及架空层，打造气派的社区大堂。

5、户型预测

从楼栋位置和景观资源分布来看，项目未来产品结构也可以做一定推测。

南侧临河楼栋及下沉庭院西侧（4#），预计布局160㎡及以上的大户型，占据最好的景观资源。

下沉庭院东侧的3#楼及北侧5#楼，预计为135-145㎡的中大户型。

东北角的两栋楼，则大概率是120㎡左右的入门级改善户型。

另外，根据规划要求，项目需配建5%保障房及2%人才房，相关房源预计会布局在北侧楼栋。

6、商业地块做了地下室

14-04a商业地块面积很小，仅约673㎡，限高15米、100%自持，拟建1幢3层多层商业。

根据答疑纪要，这里应配合世博水环建设，配置轻餐、零售、休闲服务等业态。

一个值得注意的细节是，14-04a商业地块在此前的规划征询阶段曾建议不设置地下室，但本次公示的总平面图上，该地块出现了地下室轮廓线。

这是否意味着商业地下空间将与住宅人防工程进行联动，目前仍有待进一步确认。

整体来看，项目通过“高低分区 整体抬板 架空设计”，在有限土地条件下尽可能释放改善属性。

南码头地块的价值，早已在土拍阶段被市场验证。

这是南码头片区近10年来首次公开出让的住宅用地，吸引了9家房企参与竞拍。

最终经过112轮竞价，由保利置业以34.88亿元竞得，成交楼面价约82062元/㎡。

扣掉商业面积、5%保障房、2%高端人才配建、600㎡公共服务设施后，可售楼板价超过9.3万元/㎡，刷新浦东内环外住宅土地价格纪录。

事实上，在拿地前，保利置业已经提前启动项目准备工作，发布招标公告显示，项目总投资约49.9亿元，其中建安费约10.5亿元。

随着世博水环预计在2026-2027年建成，区域滨水价值还将进一步释放。

市场普遍预期，未来项目售价或将站上14万元/㎡。

目前板块内保利世博天悦均价约18万元/㎡，但需要注意的是，该项目属于保利发展，与南码头新项目并非同一开发主体。

对于保利置业而言，南码头项目真正的挑战，是如何在高地价背景下，把土地成本转化为产品溢价。