文/乐居财经 徐酒眠

  在物管行业的收购牌桌上，甚少能见到张贵清带着中海物业（02669.HK）出现。

  不过，这也并非是张贵清想带着中海物业在行业热闹的“圈地运动”中做闲云野鹤，而是一直没有寻觅到合适的标的。

  去年，张贵清和他的团队成员，便为中海物业追踪过双位数的收并购项目。然而要么体量规模或管理风格匹配度不高，要么是标的依赖母公司或地产支持，不符合可持续发展。

  眼下，中海物业终于有了相中的对象。12月9日收盘后不久，中海物业刊发公告称，拟以总代价约7610万元（相当于8390万港元），收购广州利合物业管理有限公司（简称“利合物业”）100%股权。

  值得一提的是，上市7年多，这还是中海物业首次展开物业管理标的收购行动。

  利合物业的卖方也不是外人，广州利合房地产开发有限公司（简称“利合地产”）的大股东广东中海地产有限公司（简称“中海地产”），是中国海外发展（00688.HK）的间接全资附属公司。

  而中国海外发展与中海物业拥有同一个控股公司，即中建集团。

  11.16倍收购PE

  根据公告，利合物业成立于2010年，实缴注册资本500万元，物业管理服务项目主要在广州。截至2022年10月31日，利合物业的未经审核资产净值为约1040万元。

  盈利方面，2020年与2021年，利合物业除税前净溢利分别约为407万元、883万元；对应期内除税后的净溢利分别约为305万元、682万元。

  按照利合物业2021年税后净利润计算，此笔交易的收购PE约为11.16倍。

  相较而言，这个收购溢价并不算高。截至目前（12月16日），中海物业的市盈率(TTM)为25.47倍。据乐居财经《物业K线》统计，今年以来上市物企发起的收并购平均PE在13倍左右。

  穿透股权，利合物业是利合地产的全资子公司，而利合地产目前则由中海地产与广州市鸿盈绿化工程有限公司（简称“鸿盈工程”）各个持股占比73.33%、26.67%。值得注意的是，鸿盈工程隶属于碧桂园地产集团。

  利合地产是几家房企合作开发广州亚运城的产物。

  2009年12月，广州亚运城项目整体出让，这个占地2.73平方公里、总建筑面积438万平方米的项目，被富力地产、碧桂园和雅居乐联合以255亿元总价成功竞得。这次土拍，创造了全国史上地块最大、总价最高的地王纪录，并一直保持了6年。

  随后，中信地产、世茂集团在2010年入股，5家企业共同平分项目公司利合地产股权，共同出资开发项目。而中海地产进入利合，则是在2016年，其收购整合了中信地产。

  今年1月，雅居乐和世茂集团先后公告，将自身持有的广州亚运城项目股权转售给中海地产。交易完成后，中海地产成为广州亚运城最大股东，持有73.33%的股权。

  毛利率五连降

  根据股权转让协议，交易完成后，利合地产将继续委聘利合物业为其发展的现有及未来物业提供物业管理服务。

  拿下利合物业，是否就意味着中海物业斩获了广州亚运城这个超级大盘项目？

  作为一个集合住宅、商业、医疗、体育等的超大规模综合社区，广州亚运城其实并不完全由利合物业在提供物业服务。公开资料显示，利合物业目前管理的基本盘为一期运动员村、媒体村、山海湾（原技术官员村）构成的所谓“老三村”，以及天誉、天荟两个较老旧的组团。

  此番收购利合物业，将带来多少管理面积尚不得而知。数据显示，截至2022年6月30日，中海物业物业的在管面积约为2.87亿平方米，在目前上市的62家物企中，排在第7位。

  与在管面积对比，中海物业盈利能力表现欠佳。2022年上半年，中海物业整体收益同比上升了35.3%至58.14亿港元，录得毛利8.77亿港元，较去年同期上升了27.1%。

  同期，毛利率再度走低，为15.1%，较上一年末减少2.3个百分点，同比减少1个百分点。

  时间线拉长，自2016年之后，中海物业毛利率已经五连跌。数据显示，2016年—2021年，其整体毛利率分别为24.82%、23.9%、20.43%、19.95%、18.3%，以及17.40%。近六年时间里，中海物业毛利率已经跌去7.43个百分点。

  与此同时，中海物业的净利率水平不算高。2022年上半年，其净利率约为9.03%，而同期行业平均净利率约为12.83%。

  时间往前推，2017年-2021年，中海物业的净利率分别为9.15%、9.78%、9.96%、10.81%、10.45%。

  “国家队”并购凶猛

  今年以来，“国家队”物企在收并购狩猎场表现凶猛。如今，观望多年的中海物业，也开始卷入这个战场。

  据乐居财经《物业K线》统计，今年以来，中海物业、华润万象生活、招商积余、金茂服务4家央企上市物企，以及京城佳业1家国资上市物企，共发起了8笔收并购交易，涉及金额合计约60.86亿元。

  其中，华润万象生活（01209.HK）先后收购了禹洲物业、中南服务，以及祥生物业，总对价分别约为10.58亿元、24.85亿元，以及10.37亿元。华润万象生活合计花费45.8亿元，一跃成为期内新科“并购王”。

  近一年来，招商积余也在收并购市场表现尤为活跃。

  今年6月16日，招商积余宣布5.36亿元收购新中物业67%股权；11天后，6月27日，招商积余又通过注资的方式，间接收购了深圳市汇勤物业管理65%的股权，总代价4.36亿元。

  此外，去年12月底，招商积余还踩点连下两“航”，分别以5362万元、2.3亿元收购了上航物业100%股权、南航物业95%股权。

  年初才完成上市的金茂服务，也斩获了一个标的。今年6月17日，通过北交所的公开挂牌程序，金茂服务以4.5亿元投得了首创置业旗下首置物业100%股权。